[E-DailyChoi Jeong-hee 记者] 2020年6月6日，金某将其位于京畿道九里市的公寓卖给了昔日的同事李某。
然而金先生并未搬家。截至2026年，金先生仍居住在这套公寓中。
这笔交易的模式颇为特殊。金某以1亿7000万韩元的价格将该公寓卖给李某，随后又与李某签订了全租合同，约定再住两年。这正是俗称的“差价投资”模式。 扣除约1亿4000万韩元的全租押金后，剩余的3000万韩元由金某借给李某。李某就这样在未投入一分钱的情况下，成为了九里市这套公寓的所有者。
那么，这里就产生了一个疑问：金先生既没有直接获得资金，又打算继续居住，为什么非要卖掉这套公寓呢？那2分13秒的行踪揭示了金先生的秘密。
金某在9月收到瑞草区多户住宅尾款之前，于6月将九里公寓转让给了李某。这样一来，出售瑞草区多户住宅的金某便已成为“一户一房”业主。金某于11月适用“一户一房高价住宅税收特例”缴纳了税款。
“一户一房”所有者若满足持有2年以上等条件，出售房屋时无需缴纳转让税。不过，在2020年当时，若出售价格超过9亿韩元的高价住宅，则需就超过9亿韩元部分的转让收益缴纳转让税。 （自2021年12月8日转让起，标准调整为12亿韩元）。尽管如此，单套住房所有者仍可享受最高80%的长期持有特别扣除，因此税负并不重。
如果在出售瑞草区房产时，九里市的公寓仍归金某所有，那么金某将无法享受独套房业主的优惠，而需就全部转让收益缴纳税款。
正因如此，金某将九里公寓卖给了前同事李某。问题在于，这笔交易看起来并不真实。
2020年6月6日，金某以1亿7000万韩元的价格将九里公寓卖给了李某。扣除1亿4000万韩元的押金后，金某本应从李某处收到3000万韩元，但银行交易记录却显得可疑。
下午2点23分15秒。
金某→李某，汇入3000万韩元。
下午2点25分28秒。
李某→金某，汇入3000万韩元
仅用了2分13秒。这是从金某账户转出3000万韩元，经李某账户后原路返回所花费的时间。 金先生借给李先生3000万韩元，收到这笔钱的李先生将3000万韩元还给金先生，用于支付公寓的尾款。三天后的6月9日，根据所有权变更，李先生应缴纳的购置税和法律事务费由金先生代为支付。
一年后，这次资金又反向流转了。
2021年7月21日，已成为无房者的金先生从李先生手中购入了九里的一套公寓。成交价与一年前相同，为1亿7000万韩元——尽管当时正值房价暴涨期，公寓价格早已上涨。
下午6时43分03秒。
李某→金某，汇款3000万韩元
下午8点45分33秒。
金某→李某，汇款3000万韩元
这一次，仅用2小时，李先生的3000万韩元就完成了一圈周转，又回到了他的账户里。李先生将借来的3000万韩元交给金先生，金先生则将3000万韩元交给李先生，用于支付公寓的尾款。
金某代为缴纳的房产购置税。尽管市场行情上涨，一年后却以相同价格回购的公寓。从未搬离过九里公寓的金某。这一切都显得可疑。
金某的辩解是这样的：为了搬到更好的地方，他决定出售位于瑞草区的住房和九里公寓，并称此前已将房产委托给房地产中介挂牌出售。他解释说，代李某缴纳应缴的购置税是合同中允许的。他还表示，房产登记权证由李某持有，财产税也是由李某缴纳的。
金某表示，他与李某只是在前公司短暂共事过，并不熟识。他还反问，如果李某买下九里公寓，就会成为多套房业主，自己为何还要特意帮他买下那套公寓。
国家税务局指出，既然金某声称借钱给李某用于购买九里公寓，为何连一份最常见的借据都没有？还指出没有签订押金合同也是个问题。金某则表示，单独签订租赁合同并非强制要求，而且既然有金融交易记录，何必再写借据呢。
国税厅并不相信金某的说法。国税厅判定金某进行了虚假房地产交易，因此适用“不当少报加征税40%”的规定，于今年3月再次征收了转让税。这意味着这并非单纯的失误，而是被认定为故意进行了虚假房地产交易。
[本图片利用AI技术制作。]
金某坚称这是一笔正常的房地产交易。他辩称，即便为了减轻税负而进行了虚假交易，但既没有使用双重账簿，也没有销毁文件，更没有进行任何隐匿行为，因此即使要缴纳附加税，也应仅为10%。他认为这应被视为单纯的失误。
税务审判院支持了国税厅的立场。该机构特别指出，李某购买金某公寓时，3000万韩元的尾款在2分13秒内便被退回，这表明资金并未发生流动。
尽管一年内市场行情上涨，李某却仍以一年前购入时的价格将房产卖给金某，裁决院认为这与通常的交易情况不同。从李某的角度来看，若按市场行情出售该公寓，由于购入不到一年便转手，可能已缴纳了过高的转让税。有推测认为，裁决院正是考虑到了这一点。
裁决院援引最高法院判例（2013두7667）指出，即使通过名义掩饰获取收入，若无涉及逃税的行为，仅凭名义掩饰本身并不构成“欺诈”行为，但认为金某的情况并不符合该判例。
裁决院指出：“出售九里公寓后仅一年便重新购入，此举源于为享受‘一户一高价住宅’税收特例而进行的避税目的；不仅实际将名义转让给了李某，还在签订买卖合同后通过循环转账尾款的方式制造了支付款项的表象，且金某通过此类交易获取的利益相当可观。”
金某和李某签署的合同、所有权转移登记、以及据称由李某缴纳的财产税收据等均属真实。然而，国税厅和裁决院关注的是实质性的资金流向。
公寓尾款3000万韩元在2分13秒内便回流至原处。资金未动，人员未移。唯一发生变化的是产权登记簿上记载的房主姓名。
然而金先生并未搬家。截至2026年，金先生仍居住在这套公寓中。
这笔交易的模式颇为特殊。金某以1亿7000万韩元的价格将该公寓卖给李某，随后又与李某签订了全租合同，约定再住两年。这正是俗称的“差价投资”模式。 扣除约1亿4000万韩元的全租押金后，剩余的3000万韩元由金某借给李某。李某就这样在未投入一分钱的情况下，成为了九里市这套公寓的所有者。
那么，这里就产生了一个疑问：金先生既没有直接获得资金，又打算继续居住，为什么非要卖掉这套公寓呢？那2分13秒的行踪揭示了金先生的秘密。
2分13秒，3000万韩元完成了一轮周转金某不仅拥有九里市的公寓，还拥有一处房产。他是拥有首尔瑞草区多户住宅的多房主。在出售九里市公寓的两个月前，即4月18日，他已就出售瑞草区多户住宅签订了合同。
金某在9月收到瑞草区多户住宅尾款之前，于6月将九里公寓转让给了李某。这样一来，出售瑞草区多户住宅的金某便已成为“一户一房”业主。金某于11月适用“一户一房高价住宅税收特例”缴纳了税款。
“一户一房”所有者若满足持有2年以上等条件，出售房屋时无需缴纳转让税。不过，在2020年当时，若出售价格超过9亿韩元的高价住宅，则需就超过9亿韩元部分的转让收益缴纳转让税。 （自2021年12月8日转让起，标准调整为12亿韩元）。尽管如此，单套住房所有者仍可享受最高80%的长期持有特别扣除，因此税负并不重。
如果在出售瑞草区房产时，九里市的公寓仍归金某所有，那么金某将无法享受独套房业主的优惠，而需就全部转让收益缴纳税款。
正因如此，金某将九里公寓卖给了前同事李某。问题在于，这笔交易看起来并不真实。
2020年6月6日，金某以1亿7000万韩元的价格将九里公寓卖给了李某。扣除1亿4000万韩元的押金后，金某本应从李某处收到3000万韩元，但银行交易记录却显得可疑。
下午2点23分15秒。
金某→李某，汇入3000万韩元。
下午2点25分28秒。
李某→金某，汇入3000万韩元
仅用了2分13秒。这是从金某账户转出3000万韩元，经李某账户后原路返回所花费的时间。 金先生借给李先生3000万韩元，收到这笔钱的李先生将3000万韩元还给金先生，用于支付公寓的尾款。三天后的6月9日，根据所有权变更，李先生应缴纳的购置税和法律事务费由金先生代为支付。
一年后，这次资金又反向流转了。
2021年7月21日，已成为无房者的金先生从李先生手中购入了九里的一套公寓。成交价与一年前相同，为1亿7000万韩元——尽管当时正值房价暴涨期，公寓价格早已上涨。
下午6时43分03秒。
李某→金某，汇款3000万韩元
下午8点45分33秒。
金某→李某，汇款3000万韩元
这一次，仅用2小时，李先生的3000万韩元就完成了一圈周转，又回到了他的账户里。李先生将借来的3000万韩元交给金先生，金先生则将3000万韩元交给李先生，用于支付公寓的尾款。
5年后突如其来的税务调查2025年11月，中部地方国税厅对金某展开了税务调查。分别在2分13秒和2小时内完成的循环账户转账。
金某代为缴纳的房产购置税。尽管市场行情上涨，一年后却以相同价格回购的公寓。从未搬离过九里公寓的金某。这一切都显得可疑。
金某的辩解是这样的：为了搬到更好的地方，他决定出售位于瑞草区的住房和九里公寓，并称此前已将房产委托给房地产中介挂牌出售。他解释说，代李某缴纳应缴的购置税是合同中允许的。他还表示，房产登记权证由李某持有，财产税也是由李某缴纳的。
金某表示，他与李某只是在前公司短暂共事过，并不熟识。他还反问，如果李某买下九里公寓，就会成为多套房业主，自己为何还要特意帮他买下那套公寓。
国家税务局指出，既然金某声称借钱给李某用于购买九里公寓，为何连一份最常见的借据都没有？还指出没有签订押金合同也是个问题。金某则表示，单独签订租赁合同并非强制要求，而且既然有金融交易记录，何必再写借据呢。
国税厅并不相信金某的说法。国税厅判定金某进行了虚假房地产交易，因此适用“不当少报加征税40%”的规定，于今年3月再次征收了转让税。这意味着这并非单纯的失误，而是被认定为故意进行了虚假房地产交易。
变化的只有“文件”……房子和钱都照旧金某认为自己冤枉，于5月向税务审判院提出了审判申请。
金某坚称这是一笔正常的房地产交易。他辩称，即便为了减轻税负而进行了虚假交易，但既没有使用双重账簿，也没有销毁文件，更没有进行任何隐匿行为，因此即使要缴纳附加税，也应仅为10%。他认为这应被视为单纯的失误。
税务审判院支持了国税厅的立场。该机构特别指出，李某购买金某公寓时，3000万韩元的尾款在2分13秒内便被退回，这表明资金并未发生流动。
尽管一年内市场行情上涨，李某却仍以一年前购入时的价格将房产卖给金某，裁决院认为这与通常的交易情况不同。从李某的角度来看，若按市场行情出售该公寓，由于购入不到一年便转手，可能已缴纳了过高的转让税。有推测认为，裁决院正是考虑到了这一点。
裁决院援引最高法院判例（2013두7667）指出，即使通过名义掩饰获取收入，若无涉及逃税的行为，仅凭名义掩饰本身并不构成“欺诈”行为，但认为金某的情况并不符合该判例。
裁决院指出：“出售九里公寓后仅一年便重新购入，此举源于为享受‘一户一高价住宅’税收特例而进行的避税目的；不仅实际将名义转让给了李某，还在签订买卖合同后通过循环转账尾款的方式制造了支付款项的表象，且金某通过此类交易获取的利益相当可观。”
金某和李某签署的合同、所有权转移登记、以及据称由李某缴纳的财产税收据等均属真实。然而，国税厅和裁决院关注的是实质性的资金流向。
公寓尾款3000万韩元在2分13秒内便回流至原处。资金未动，人员未移。唯一发生变化的是产权登记簿上记载的房主姓名。
