[E-Daily MarketinKIM SUNG-SOO 记者] 随着人工智能（AI）产业的迅猛发展，韩国房地产金融市场的投资格局正在发生变化。随着AI服务的普及，对具备大规模计算能力的数据中心的需求激增，数据中心开发项目正逐渐发展成为规模达数万亿韩元的大型项目。

金融机构将数据中心视为一种投资产品，认为其不仅是单纯的商业房地产，更是对AI时代核心基础设施的投资。该领域不仅极有可能确保长期稳定的租赁需求，而且由于电力供应、用地获取及审批许可等准入门槛较高，导致供应难以跟上需求，这一结构也被视为其投资吸引力所在。此外，由于开发项目本身规模庞大，金融机构在贷款和投资等方面也拥有巨大的资金供给机会。

据20日金融投资业界消息，去年4月位于龙仁德城里在建的人工智能数据中心成功筹集了约7100亿韩元的项目融资（PF）。该项目总投资额高达1.4万亿韩元。

京畿道富川的三正AI枢纽中心也于5月完成了1590亿韩元规模的PF贷款发放，首尔衿川区的数据中心开发项目也已完成PF融资。这与因利率和工程成本负担而难以转为正式PF的其他商业房地产项目形成鲜明对比。

不仅负责PF承销的证券公司，银行、保险公司、储蓄银行、养老基金等机构投资者也正在积极考虑对数据中心相关的PF项目进行投资。

与写字楼等现有商业地产相比，数据中心的PF利率并不算特别高。 就超大规模（Hyper-scale）数据中心而言，虽然具体利率会因租赁情况等因素而有所差异，但优先级PF贷款利率通常在年利率5%出头至6%出头之间，中、次级则维持在年利率7%至8%左右。尽管如此，金融机构之所以对数据中心表现出浓厚兴趣，并非仅因利率本身，而是对未来资产价值和现金流的预期更为乐观。

租赁需求的性质对金融机构也颇具吸引力。与普通写字楼通过吸引大量企业和个人租户的方式不同，数据中心往往与大型IT企业或云服务商等少数优质租户签订长期合同。由于租赁需求稳定，现金流预测也较为容易。

项目规模庞大，且属于政府政策资金投入的“生产性金融”领域，这对金融机构而言也是一个机遇。据估算，一座200MW级超大规模数据中心的用地、建筑、电力及制冷设备等纯建筑与基础设施建设成本就高达约2万亿至3万亿韩元。因此，数据中心的开发直接关联到大规模项目融资（PF）和资金筹措需求。 随着国内50MW以上大型数据中心的增加，从金融机构的角度来看，参与项目融资（PF）的机会必然会增多。

金融投资行业相关人士表示：“数据中心市场的核心并不在于单纯建造建筑物”，并指出：“随着人工智能的普及，对大规模设施和电力基础设施的需求日益增长，需要巨额资金支持，数据中心正逐渐成为房地产金融领域新的大型投资方向。”