[E-DailyJeong Yun-ji 记者] 首尔城北区吉音洞以地铁4号线吉音站为中心，既有老旧公寓与城市更新项目交织分布。该地区毗邻吉音新城，居住环境相对完善，加之新月谷1区再开发、东北线开通等周边开发项目也在推进中。

在首尔房价日趋高涨的背景下，该地区仍有部分小区房价维持在7亿至8亿韩元区间。《E-Daily》实地走访了吉音站附近的3个老旧小区。

吉音站出口就在小区内……吉音三部康维尼安

刚走出吉音站3号出口，便进入了一个小型公寓

小区

。这个拥有684户的社区，其特点在于车站出口就位于小区内部。实际上，居民可以像使用小区内部设施一样使用地铁站，堪称真正的“超站区”。

该小区于1998年2月竣工，今年已迎来第29个年头。外墙各处都可见老式公寓特有的岁月痕迹。小区采用走廊式与楼梯式结构混合设计，其中专有面积59平方米的户型最多，共计363户。

问题在于居住环境过于拥挤。容积率高达350%，每户仅配有0.57个停车位。据居民介绍，由于停车位不足，双排停车实际上已成为常态。此外，健身房或图书馆等独立的社区设施也难觅踪影。

道路噪音也被列为缺点之一。由于小区位于内部环路和米亚十字路口方向道路前方，车辆噪音相当大。居民们甚至讨论起为了降低噪音，有必要更换窗框。

另一方面，生活便利性尚可。除了对面的乐天城商住综合体商圈外，还可以利用小区前方的商业区，易买得以及米亚十字路口的乐天百货、现代百货均在步行范围内。开云小学步行约8分钟即可到达。此外，该小区靠近吉音洞补习班聚集区，有补习班接送班车穿梭，属于所谓的“接送圈”，这也是其优势之一。

价格以专有面积59平方米为基准，约为8亿3500万韩元。虽然地处地铁站周边且生活便利设施的可达性极佳，但受制于较高的容积率和停车位不足等问题，该小区在期待重建项目方面仍存在一定压力。

“米亚里德克萨斯”也告别……拥有开发利好的敦岩范阳公寓

距离吉音站步行10分钟以内的敦岩范阳公寓，共有499户。该公寓建于1990年代，属于老旧公寓，采用走廊式与楼梯式结构相结合的布局。 容积率为284%，每户平均配有1.03个停车位，基本达到每户一辆车的水平。与之前的小区相比，部分楼栋与地下停车场相连这一点也更为便利。

教育环境是其优势所在。开运小学距离小区步行仅需5分钟，实际上拥有近乎“小学环绕”的优越地段。大型超市同样步行约5分钟即可到达。

近期房价上涨趋势也十分显著。59㎡专用面积的房源价格约为8.63亿韩元，84㎡专用面积的房源价格在9亿韩元左右，部分房源的要价甚至已升至10亿韩元。此前一直呈温和走势的房价，今年以来已上涨了约1亿至2亿韩元。

周边还存在开发预期。小区正前方正在进行新月谷1区再开发项目。该项目近期获得管理处分许可后，拆除工作正紧锣密鼓地进行，这将使过去被称为“米阿里德克萨斯”的一带蜕变为大型住宅区。此外，未来东北线开通后，将与吉音站共同形成站区圈，这也是推高开发预期的因素之一。

不过，由于容积率已处于较高水平，该小区自身进行重建的可行性较为有限。虽然可以期待周边开发带来的居住环境改善效果，但若指望通过小区自身的整修项目实现价值提升，则存在一定局限。

入伙36年仍外观整洁·“高性价比”小区……敦岩现代

敦岩范阳公寓的正旁边便是敦岩现代公寓。该小区共有619户，比范阳公寓更靠近道路，其布局呈旗帜形状是其显著特征。

该公寓于1991年竣工，今年已进入第36个年头。近期进行了外墙粉刷，外观相对整洁。户型以小户型为主，采用阶梯式和走廊式布局并存。

特别是停车环境十分恶劣。每户仅配有0.27个停车位，在三处小区中停车难问题最为严重。容积率也高达261%，属于较高水平。

虽然竣工已远超30年，但目前尚未出现明显的重建推进动向。这是因为受高容积率影响，难以确保项目可行性。不过，受新月谷1区再开发及东北线等周边开发项目的影响，市场对此仍抱有间接的期待。

房价比另外两个小区略低。专有面积84㎡的房源价格约为7.4亿韩元。与一年前相比，涨幅仅为4000万韩元。

不过，地势平坦以及周边的生活环境是其优势。向月谷站方向移动即可利用各类生活基础设施，且靠近正陵川，非常适合散步。此外，还可期待因新月谷1区再开发带来的周边环境改善。

这三个小区所在的吉音洞，其优势在于通勤至首尔市中心便利，且受周边开发带动，居民对居住环境改善抱有期待。乘坐地铁4号线可便捷前往光化门等市中心商务区，未来东北线开通后，前往江南地区的交通便利性也有望得到提升。 毗邻吉音新城，能够享受已经整修完善的居住环境也是一大优势。特别是长期以来被视为该地区代表性老旧住宅区的“米阿里德克萨斯”一带，正通过新月谷1区再开发项目进行整修，周边环境也在发生变化。

不过，实地考察的这三个小区都存在一个共同的局限：尽管楼龄较老，但推进重建并不容易。这是因为其容积率在260%至350%之间，属于较高水平。