[E-DailyPark Jung-Soo 金亨一、申夏妍 记者] 作为亚洲首个“宾利”品牌超高端住宅项目，目前正在首尔江南区清潭洞推进的“宾利首尔公寓”开发项目，在项目融资（PF）筹措方面遭遇了困难。HANWHA INVESTMENT & SECURITIES(003530)虽然该行曾负责推进金融主承销工作，但未能通过内部投资审议；与此同时，原本被视为最有力施工方的#GS建设也决定不参与该项目。 虽然#美瑞证券正在就后续金融牵头事宜进行协商，但鉴于每户高达240亿韩元的销售价格带来的负担，有观点认为该项目最终达成项目融资（PF）仍需相当长的时间。
清潭“宾利首尔公寓”效果图（资料来源：业界）
◇ 韩华证券退出后由美利兹证券接手……GS建设不参与
据3日投资银行（IB）业界消息，梅里茨证券据悉正在考虑作为“宾利首尔公寓”开发项目的后续项目融资（PF）主承销商参与其中。梅里茨证券相关人士表示：“目前此事正在协商中，具体内容不便透露。”
“宾利首尔公寓”是位于江南区清潭洞原银星大厦旧址，规模为地下7层至地上26层的高端住宅项目。该项目计划建设26套公寓和7套服务式公寓，共计33套住宅。 公寓的销售价格（每3.3平方米3.3亿韩元）每套约为238亿至273亿韩元，顶层复式公寓定价为500亿韩元。
该项目采用“品牌住宅”模式，借助英国豪华汽车品牌宾利（Bentley）开发住宅设施，这是继美国迈阿密之后的全球第二例，也是亚洲首例。据业内普遍了解，开发商为使用该品牌而支付的许可费和特许权使用费通常为销售收入的2%至5%，但本项目的具体合同条款尚未公开。
据悉，该项目最初由韩华投资证券担任财务主承销商，但因未能通过内部投资审议，已于今年6月左右退出该项目。 韩华投资证券最初曾考虑将总计4800亿韩元的融资分为优先级3000亿韩元、中级1000亿韩元、次级800亿韩元进行筹措。以预计总销售额8560亿韩元为基准，包括次级贷款在内的贷款价值比（LTV）被计算为56.1%。
施工方的选定也出现了波折。提案书中的融资结构是以GS建设承担责任竣工及在未履行责任时承担债务为前提设计的。该结构规定，若自首次贷款提款日起50个月内未能履行责任竣工义务，则需在一定范围内承担项目融资（PF）债务。然而，GS建设在审慎评估后，最终决定不参与该项目。
GS建设相关人士表示：“虽然曾考虑参与该项目，但经内部评估后最终决定不参与”，并称“已与开发商协商并传达了这一意愿”。
市场曾有预测称，被提名为后续主承销商的美瑞证券将全额筹措4500亿韩元规模的PF贷款，且GS建设已确定为施工方，但这与目前已确认的情况有所不同。GS建设已决定不参与该项目，而美瑞证券仍在就PF结构进行协商。
据业界透露，通过美瑞证券筹措约4600亿韩元规模PF贷款的融资结构已基本敲定。不过，由于总承包商尚未确定，目前正与新的总承包商就责任竣工及信用增强条件等进行协商。
一位投行业界人士表示：“近期在房地产项目融资（PF）市场中，金融主承销商不仅负责组建贷款人团，还直接承担中、后级等部分资金的情况并不少见。”他还指出：“负责确保竣工的承建商的信用评级及信用增强条件，也将决定贷款人团是否参与，因此预计距离正式项目融资（PF）的完成仍需一定时间。”
◇ 单套240亿韩元超高端……预售前景存疑
金融界对“宾利首尔公寓”项目持保守态度的背景中，超高端的预售价格也是重要因素之一。根据提案书，该住宅项目按专有面积每3.3平方米计算的预售价格为3.3亿韩元。 72平型户型的每户售价约为238亿至243亿韩元，82平型户型则在272亿至273亿韩元左右。服务式公寓每3.3平方米售价为3.5亿韩元，顶层复式公寓售价高达500亿韩元。预计整体预售收入约为8560亿韩元。
包括次级贷款在内的贷款价值比（LTV）为56.1%，按盈亏平衡点（BEP）标准计算，每3.3平方米专用面积的价格仅为1.9亿韩元，因此被评估为具有充分的项目稳定性。据分析，优先贷款的LTV为35.1%，退出（Exit）销售率为41.2%。
金融界也有观点认为，仅凭较低的LTV难以判断项目稳定性。这是因为作为LTV计算基准的8560亿韩元预计销售额本身，是基于每3.3平方米售价远超3亿韩元的预售价格这一前提。若实际预售未能按计划进行，可能会影响贷款回收结构。
一位投行业界相关人士表示：“虽然LTV本身偏低，但每户售价超过200亿韩元，实际销售能否顺利进行仍是未知数”，并称：“据我所知，由于对销售前景的担忧，主要贷款方在参与方面持保守态度。”
◇ 韩华证券退出后由美利兹证券接手……GS建设不参与
据3日投资银行（IB）业界消息，梅里茨证券据悉正在考虑作为“宾利首尔公寓”开发项目的后续项目融资（PF）主承销商参与其中。梅里茨证券相关人士表示：“目前此事正在协商中，具体内容不便透露。”
“宾利首尔公寓”是位于江南区清潭洞原银星大厦旧址，规模为地下7层至地上26层的高端住宅项目。该项目计划建设26套公寓和7套服务式公寓，共计33套住宅。 公寓的销售价格（每3.3平方米3.3亿韩元）每套约为238亿至273亿韩元，顶层复式公寓定价为500亿韩元。
该项目采用“品牌住宅”模式，借助英国豪华汽车品牌宾利（Bentley）开发住宅设施，这是继美国迈阿密之后的全球第二例，也是亚洲首例。据业内普遍了解，开发商为使用该品牌而支付的许可费和特许权使用费通常为销售收入的2%至5%，但本项目的具体合同条款尚未公开。
据悉，该项目最初由韩华投资证券担任财务主承销商，但因未能通过内部投资审议，已于今年6月左右退出该项目。 韩华投资证券最初曾考虑将总计4800亿韩元的融资分为优先级3000亿韩元、中级1000亿韩元、次级800亿韩元进行筹措。以预计总销售额8560亿韩元为基准，包括次级贷款在内的贷款价值比（LTV）被计算为56.1%。
施工方的选定也出现了波折。提案书中的融资结构是以GS建设承担责任竣工及在未履行责任时承担债务为前提设计的。该结构规定，若自首次贷款提款日起50个月内未能履行责任竣工义务，则需在一定范围内承担项目融资（PF）债务。然而，GS建设在审慎评估后，最终决定不参与该项目。
GS建设相关人士表示：“虽然曾考虑参与该项目，但经内部评估后最终决定不参与”，并称“已与开发商协商并传达了这一意愿”。
市场曾有预测称，被提名为后续主承销商的美瑞证券将全额筹措4500亿韩元规模的PF贷款，且GS建设已确定为施工方，但这与目前已确认的情况有所不同。GS建设已决定不参与该项目，而美瑞证券仍在就PF结构进行协商。
据业界透露，通过美瑞证券筹措约4600亿韩元规模PF贷款的融资结构已基本敲定。不过，由于总承包商尚未确定，目前正与新的总承包商就责任竣工及信用增强条件等进行协商。
一位投行业界人士表示：“近期在房地产项目融资（PF）市场中，金融主承销商不仅负责组建贷款人团，还直接承担中、后级等部分资金的情况并不少见。”他还指出：“负责确保竣工的承建商的信用评级及信用增强条件，也将决定贷款人团是否参与，因此预计距离正式项目融资（PF）的完成仍需一定时间。”
◇ 单套240亿韩元超高端……预售前景存疑
金融界对“宾利首尔公寓”项目持保守态度的背景中，超高端的预售价格也是重要因素之一。根据提案书，该住宅项目按专有面积每3.3平方米计算的预售价格为3.3亿韩元。 72平型户型的每户售价约为238亿至243亿韩元，82平型户型则在272亿至273亿韩元左右。服务式公寓每3.3平方米售价为3.5亿韩元，顶层复式公寓售价高达500亿韩元。预计整体预售收入约为8560亿韩元。
包括次级贷款在内的贷款价值比（LTV）为56.1%，按盈亏平衡点（BEP）标准计算，每3.3平方米专用面积的价格仅为1.9亿韩元，因此被评估为具有充分的项目稳定性。据分析，优先贷款的LTV为35.1%，退出（Exit）销售率为41.2%。
金融界也有观点认为，仅凭较低的LTV难以判断项目稳定性。这是因为作为LTV计算基准的8560亿韩元预计销售额本身，是基于每3.3平方米售价远超3亿韩元的预售价格这一前提。若实际预售未能按计划进行，可能会影响贷款回收结构。
一位投行业界相关人士表示：“虽然LTV本身偏低，但每户售价超过200亿韩元，实际销售能否顺利进行仍是未知数”，并称：“据我所知，由于对销售前景的担忧，主要贷款方在参与方面持保守态度。”
