[E-DailyPark Jung-Soo 金亨一、申夏妍 记者] 作为亚洲首个“宾利”品牌超高端住宅项目，目前正在首尔江南区清潭洞推进的“宾利首尔公寓”开发项目，在项目融资（PF）筹措方面遭遇了困难。HANWHA INVESTMENT & SECURITIES(003530)虽然正推进担任金融主承销商，但未能通过内部投资审议；与此同时，原本被视为最有力施工方的#GS建设也决定不参与该项目。 虽然#美瑞证券正在就后续金融牵头事宜进行协商，但鉴于每户高达240亿韩元的销售价格带来的负担，业界预测该项目最终达成项目融资（PF）仍需相当长的时间。
清潭“宾利首尔公寓”效果图（资料来源：业界）
◇ 汉华证券退出后由Meritz证券接手……GS建设退出致项目“陷入困境”
据3日投资银行（IB）业界消息，梅里茨证券据悉正在考虑作为“宾利公寓首尔”开发项目的后续项目融资（PF）主承销商参与其中。梅里茨证券相关人士表示：“目前此事尚在协商中，具体内容难以透露。”
“宾利首尔公寓”是位于江南区清潭洞原恩成大厦旧址、规模为地下7层至地上26层的高端住宅项目。该项目计划建设26套普通住宅和7套服务式公寓，共计33套。 公寓的销售价格（每3.3平方米3.3亿韩元）每套约为238亿至273亿韩元，顶层复式公寓定价为500亿韩元。
该项目采用“品牌住宅”模式，借助英国豪华汽车品牌宾利（Bentley）开发住宅设施，这是继美国迈阿密之后全球第二例，也是亚洲首例。据业内普遍了解，开发商为使用该品牌而支付的许可费及特许权使用费通常为销售收入的2%至5%，但本项目的具体合同条款尚未公开。
据悉，该项目最初由韩华投资证券担任财务主承销商，但因未能通过内部投资审议，已于今年6月左右退出该项目。 韩华投资证券最初曾考虑采取总额4800亿韩元的融资结构，其中优先级3000亿韩元、中级1000亿韩元、次级800亿韩元。以预计总销售额8560亿韩元为基准，包含次级贷款在内的贷款价值比（LTV）被计算为56.1%。
若按原计划进行，本应在5月落实主项目融资（PF）贷款并动工，预计于第二季度开始预售。竣工和入住的目标时间是2030年第一季度。但据称，由于在募集大额贷款方面遇到困难，原定日程正在推迟。
施工方的选定也出现了波折。提案书中的融资结构是以GS建设承担责任竣工及在未能履约时承担债务为前提设计的。该结构规定，若自首次提款之日起50个月内未能履行责任竣工义务，则需在一定范围内承担项目融资（PF）债务。但GS建设在审议参与该项目后，最终决定不参与。
GS建设相关人士表示：“虽然曾考虑参与该项目，但经内部评估后最终决定不参与”，并称“已与项目开发商协商并传达了这一意向”。
市场曾有预测称，被提名为后续主承销商的Meritz证券将全额筹措4500亿韩元规模的PF贷款，且GS建设已被确定为总承包商，但这与目前已确认的情况存在差异。GS建设已决定不参与该项目，而Meritz证券仍在就参与金融主承销事宜进行协商。
因此，原有的PF结构似乎也需要重新审视。因为即使确定了新的施工方，也必须就责任竣工和信用增强条件等事项重新协商。
一位投行业内人士表示：“近期在房地产项目融资（PF）市场中，金融牵头方不仅负责组建贷款人团，还直接承担中、后顺位等部分资金的情况并不少见。”他还指出：“负责责任竣工的施工方的信用评级及信用增强条件，也将决定贷款人团是否参与，因此预计距离正式启动项目融资（PF）还需要更多时间。”
清潭洞区域高端公寓预售案例分析（资料来源：业界）
◇ 单套240亿韩元超高端……预售前景存疑
金融界对“宾利首尔公寓”项目持保守态度的背景中，超高的预售价格也是重要因素之一。根据提案书，该公寓按专有面积每3.3平方米计算的预售价格为3.3亿韩元。 专有面积72坪的户型，每户售价约为238亿至243亿韩元；82坪户型则在272亿至273亿韩元之间。服务式公寓的专有面积单价为3.5亿韩元，顶层复式公寓售价高达500亿韩元。预计整体预售收入约为8560亿韩元。
包括次级贷款在内的贷款价值比（LTV）为56.1%，按盈亏平衡点（BEP）计算，每3.3平方米的专用面积价格仅为1亿9000万韩元，因此该项目被评估为具有充分的业务稳定性。就优先贷款而言，分析显示其LTV为35.1%，退出（Exit）销售率为41.2%。
金融界也有观点认为，仅凭较低的LTV难以判断项目稳定性。这是因为作为LTV计算基准的8560亿韩元预计销售额本身，是基于每3.3平方米售价远超3亿韩元的预售价格做出的假设。若实际销售未能按计划进行，可能会影响贷款回收结构。
即使与作为参照对象的清潭洞高端住宅相比，“宾利公寓·首尔”的预定销售价格也偏高。 PH129按专有面积计算的每3.3平方米价格为1亿7500万韩元，“埃特诺清潭”一期为1亿9100万韩元，“埃特诺清潭”二期为2亿7000万韩元，“沃纳清潭”为2亿6200万韩元。
一位IB行业相关人士表示：“虽然贷款价值比（LTV）本身偏低，但每户价格超过200亿韩元，实际销售能否顺利进行尚属未知”，并称：“据我所知，由于对销售前景的担忧，主要投资者在参与方面持保守态度。”
◇ 汉华证券退出后由Meritz证券接手……GS建设退出致项目“陷入困境”
据3日投资银行（IB）业界消息，梅里茨证券据悉正在考虑作为“宾利公寓首尔”开发项目的后续项目融资（PF）主承销商参与其中。梅里茨证券相关人士表示：“目前此事尚在协商中，具体内容难以透露。”
“宾利首尔公寓”是位于江南区清潭洞原恩成大厦旧址、规模为地下7层至地上26层的高端住宅项目。该项目计划建设26套普通住宅和7套服务式公寓，共计33套。 公寓的销售价格（每3.3平方米3.3亿韩元）每套约为238亿至273亿韩元，顶层复式公寓定价为500亿韩元。
该项目采用“品牌住宅”模式，借助英国豪华汽车品牌宾利（Bentley）开发住宅设施，这是继美国迈阿密之后全球第二例，也是亚洲首例。据业内普遍了解，开发商为使用该品牌而支付的许可费及特许权使用费通常为销售收入的2%至5%，但本项目的具体合同条款尚未公开。
据悉，该项目最初由韩华投资证券担任财务主承销商，但因未能通过内部投资审议，已于今年6月左右退出该项目。 韩华投资证券最初曾考虑采取总额4800亿韩元的融资结构，其中优先级3000亿韩元、中级1000亿韩元、次级800亿韩元。以预计总销售额8560亿韩元为基准，包含次级贷款在内的贷款价值比（LTV）被计算为56.1%。
若按原计划进行，本应在5月落实主项目融资（PF）贷款并动工，预计于第二季度开始预售。竣工和入住的目标时间是2030年第一季度。但据称，由于在募集大额贷款方面遇到困难，原定日程正在推迟。
施工方的选定也出现了波折。提案书中的融资结构是以GS建设承担责任竣工及在未能履约时承担债务为前提设计的。该结构规定，若自首次提款之日起50个月内未能履行责任竣工义务，则需在一定范围内承担项目融资（PF）债务。但GS建设在审议参与该项目后，最终决定不参与。
GS建设相关人士表示：“虽然曾考虑参与该项目，但经内部评估后最终决定不参与”，并称“已与项目开发商协商并传达了这一意向”。
市场曾有预测称，被提名为后续主承销商的Meritz证券将全额筹措4500亿韩元规模的PF贷款，且GS建设已被确定为总承包商，但这与目前已确认的情况存在差异。GS建设已决定不参与该项目，而Meritz证券仍在就参与金融主承销事宜进行协商。
因此，原有的PF结构似乎也需要重新审视。因为即使确定了新的施工方，也必须就责任竣工和信用增强条件等事项重新协商。
一位投行业内人士表示：“近期在房地产项目融资（PF）市场中，金融牵头方不仅负责组建贷款人团，还直接承担中、后顺位等部分资金的情况并不少见。”他还指出：“负责责任竣工的施工方的信用评级及信用增强条件，也将决定贷款人团是否参与，因此预计距离正式启动项目融资（PF）还需要更多时间。”
◇ 单套240亿韩元超高端……预售前景存疑
金融界对“宾利首尔公寓”项目持保守态度的背景中，超高的预售价格也是重要因素之一。根据提案书，该公寓按专有面积每3.3平方米计算的预售价格为3.3亿韩元。 专有面积72坪的户型，每户售价约为238亿至243亿韩元；82坪户型则在272亿至273亿韩元之间。服务式公寓的专有面积单价为3.5亿韩元，顶层复式公寓售价高达500亿韩元。预计整体预售收入约为8560亿韩元。
包括次级贷款在内的贷款价值比（LTV）为56.1%，按盈亏平衡点（BEP）计算，每3.3平方米的专用面积价格仅为1亿9000万韩元，因此该项目被评估为具有充分的业务稳定性。就优先贷款而言，分析显示其LTV为35.1%，退出（Exit）销售率为41.2%。
金融界也有观点认为，仅凭较低的LTV难以判断项目稳定性。这是因为作为LTV计算基准的8560亿韩元预计销售额本身，是基于每3.3平方米售价远超3亿韩元的预售价格做出的假设。若实际销售未能按计划进行，可能会影响贷款回收结构。
即使与作为参照对象的清潭洞高端住宅相比，“宾利公寓·首尔”的预定销售价格也偏高。 PH129按专有面积计算的每3.3平方米价格为1亿7500万韩元，“埃特诺清潭”一期为1亿9100万韩元，“埃特诺清潭”二期为2亿7000万韩元，“沃纳清潭”为2亿6200万韩元。
一位IB行业相关人士表示：“虽然贷款价值比（LTV）本身偏低，但每户价格超过200亿韩元，实际销售能否顺利进行尚属未知”，并称：“据我所知，由于对销售前景的担忧，主要投资者在参与方面持保守态度。”
