[E-Daily MarketinKIM SUNG-SOO 记者] 今年第三季度，知识产业中心市场的交易萎缩与资产质量恶化压力同时加剧。加息与金融界加强贷款管理相互叠加，导致买卖市场和拍卖市场的压力均呈扩大之势。

加之新供应中断等因素叠加，市场出现担忧，认为市场低迷可能长期化。

今年第三季度交易量988宗……创2023年第四季度以来新低

10日，据知识产业中心114运营方R&I Partners援引国土交通部实际成交价数据分析显示，今年第三季度全国知识产业中心交易量为988宗，较上一季度下降19.3%，较去年同期下降10.7%。 这是自2023年第四季度以来的最低水平。

交易金额为4174亿韩元，交易面积为9万8975平方米，分别较上一季度下降24.6%和25.0%。交易金额和面积的降幅均大于交易笔数。分析认为，这是受第二季度出现的大型及批量交易效应减弱的影响。

从地区来看，首尔和仁川的交易量有所增加，而京畿道和釜山则出现下降。首尔交易量为344宗，较上一季度增长8%；仁川为60宗，增长22%。相反，京畿道交易量为504宗，下降22%；釜山为16宗，下降27%。

交易金额方面，首尔为1876亿韩元，京畿道为1815亿韩元，分别下降了14%和28%。仁川为197亿韩元，增长了38%。

全国平均每3.3平方米（坪）单价为1394万韩元，较上一季度上涨0.5%，较上年同期上涨4.9%。不过，各地区之间的温差十分明显。

首尔的每坪单价为2286万韩元，上涨9%；而京畿道为1118万韩元，下跌12%。首尔价格上涨，似乎是由于衿川区等中低价交易占比缩小的影响。相反，京畿道价格的下跌，则被解读为平泽等外围低价区域交易占比扩大的影响。

在拍卖市场，不良资产压力也日益凸显。今年第三季度，首都圈知识产业中心拍卖案件数达1657件，较上一季度增长7%。这是连续六个季度呈增长态势，约为去年同期818件的两倍。虽然成交件数为306件，但成交率仅为18.5%。

成交价率（实际成交价与评估价之比）为44.7%，创下2020年以来的最低纪录。这意味着成交价甚至不足评估价的一半。该成交价率较上一季度下降了6.5个百分点（p）。

各地区拍卖市场的两极分化也十分明显。京畿道的拍卖案件数为1163件，占首都圈总数的70%。其成交率仅为41.8%，在首尔、仁川、京畿道这三个市·道中最低。

仁川的成交率仅为43.0%，而首尔则达到59.3%，显示出相对较强的价格防御能力。分析认为，以京畿道外围新建房产为中心的供应压力日益增大，各地区资产价值下跌的差距扩大，这一趋势在拍卖市场上也得到了体现。

“抵押价值下跌→贷款额度缩减→进入拍卖”的恶性循环

金融环境恶化也被视为加剧市场压力的因素之一。韩国银行于今年7月和8月连续上调基准利率，将其提升至3.00%。

金融界正缩减知识产业中心的抵押贷款额度，并在贷款展期过程中要求部分偿还本金。过去最高达80%的贷款价值比（LTV），在部分地区已降至50%。

在这种环境下，资产价格下跌会导致抵押品价值下降和贷款额度缩减，从而可能形成恶性循环：无法承担额外资金压力的借款人最终被迫进入拍卖程序。

今年第三季度拍卖案件数量增至1657起，成交率降至44.7%，这似乎正是上述金融负担的反映。

新供应也实际上已陷入停滞。今年第三季度，知识产业中心没有一处新项目开盘，自去年第四季度以来已连续四个季度没有新项目开盘。这是由于项目融资（PF）市场紧缩、工程成本上涨以及未售出房源带来的负担，导致新项目难以确保可行性。

另一方面，今年第三季度共有6个项目竣工，总建筑面积达42.6万平方米。其中，釜山西部地区的2个大型项目（各占总建筑面积16.6万平方米）占据了竣工面积的大部分，而在首都圈竣工的项目仅限首尔九老区的一个。

政府已着手推进制度改革，以应对知识产业中心空置问题。产业通商部于9月10日发布了《知识产业中心空置对策及制度改革方案》，决定推进空置率较高的中心用途转换及放宽行业限制等措施。

根据对2023至2025年竣工项目的调查显示，空置率为43.5%，未售出率为26.9%。不过，该数据是以调查对象的单元为基准计算的，且存在部分重复计算的可能性，因此不应简单相加或将其解读为整个市场的数据。

R&I Partners相关人士表示：“今后知识产业中心市场的主要变数在于拍卖量是否已过峰值，以及成交率是否已触底。”并指出：“虽然去年9月交易量增至421宗，市场出现了一些复苏迹象，但今年第三季度整体交易量又降至988宗，因此复苏的可持续性尚待确认。”