[E-DailyHong Soo-hyeon 记者] 随着音乐剧界顶级演员玉珠贤购入的首尔龙山区顶级住宅小区“汉南The Hill”顶层公寓进入法院拍卖程序，此事引发广泛关注，现任律师们针对此次拍卖事件的根本原因进行了剖析。

YouTube法律专业频道“罗埃尔律师事务所”（代表律师李元和）在近期发布的视频中指出，此次拍卖事件的根本原因在于“在自有资本投入极少的情况下进行的超激进杠杆投资，以及难以承受的高额利息负担”。

此前，首尔西部地方法院于14日就玉珠贤名下的汉南The Hill住宅作出了启动任意拍卖的决定。申请拍卖的债权人为韩国金融资产管理贷款公司，索赔金额约为21.7亿韩元。该住宅的产权登记簿上设定了4项抵押权，债权最高限额合计为237亿韩元。

玉珠贤去年以约190亿韩元的价格购入汉南The Hill（专有面积330平方米），并于今年4月完成了所有权转移登记。在针对高价住宅的第一金融圈贷款监管严格实施的情况下，据分析，购房资金是通过第二金融圈（资本公司）和贷款机构等高利率借款连锁筹集而来的。

玉珠贤利用此前以个人名义在首尔江南区新沙洞新建的地块及建筑所产生的市值增值部分，获得了额外抵押贷款，并将此与汉南The Hill房产捆绑为共同抵押，从而筹集了大笔资金。 这两处房产的贷款总额合计超过300亿韩元，由于适用法定最高利率及高利率，仅年度利息负担就估计至少达到20亿韩元以上（每月约2亿韩元）。

玉珠贤方面表示：“为了在演出、演出策划、教育等各个领域推进新业务，我们以现有新沙洞法人大楼为中心，制定了具体的业务计划并进行了实质性的准备工作”，并称“在此过程中，成功从一家业务投资公司吸引了大规模投资”。

随后解释道：“在推进业务及吸引投资的过程中，于今年4月购入了汉南洞的一处住宅；随着近期玉珠贤的公司与投资公司之间的并购交易达成，目前正在进行包括该住宅相关债务在内的既有事项的整理程序。”

玉珠贤方面表示：“此次汉南洞住宅的拍卖相关事宜，同样与上述业务推进及债务整理过程密切相关”，并称：“目前正与投资公司方面就具体的债务偿还及整理程序进行协商，根据业务计划，投资公司预计将全额偿还相关借款。”同时补充道：“我们将推进必要的程序，确保相关事宜得以圆满解决。”

据金融监督院统计，截至第二季度末，韩国银行业的不良贷款率达0.63%。该数据已飙升至2020年底全社会因新冠疫情而深陷困境时的水平，不良贷款规模也达到8年来的最高点。

鉴于银行业不良贷款规模每季度增加超过1万亿韩元，有预测认为进入拍卖程序的房地产将进一步增加。 这是因为银行业会对逾期还款的借款人进行一段时间的催收，一旦判断其无力偿还，就会将房屋、工厂等抵押物移交拍卖。今年1至9月，拍卖案件数达9万3381起，较上年同期（9万12起）增长了3.7%。

税务师李承熙12日在其YouTube频道的视频中解释道：“无法偿还的债务金额增长速度远快于贷款增长速度”，并表示“目前拍卖房源激增，是过去开始的坏账已发展到最后阶段的滞后指标”。