[E-DailyKIM EUN KYOUNG 记者] 数据显示，自去年10月15日房地产调控政策出台以来的大约一年间，为购买首尔公寓而变卖股票或利用赠与、继承所得资金筹集的资金总额已逼近11.5万亿韩元。

随着住房抵押贷款监管的大幅收紧，通过金融机构贷款筹集资金的情况有所减少，而利用变卖金融资产或赠与、继承所得资金购房的情况则大幅增加。有观点指出，资金雄厚的所谓“现金富人”与必须依赖贷款的实际购房者之间的购房能力差距正在扩大。

20日，国会国土交通委员会所属的进步党议员尹钟五办公室对从国土交通部获取的住房买卖资金筹措计划书进行分析后发现，去年10月至今年9月的12个月间，个人在首尔购买公寓的资金中，来自股票、债券及虚拟货币出售的款项共计6.2415万亿韩元。 这一数额较此前12个月（2024年10月至2025年9月）的2.7541万亿韩元增长了126.6%。

同期，赠与及继承资金也从3.3515万亿韩元增至5.2416万亿韩元，增幅达56.4%。股票、债券等变现所得与赠与及继承资金合计达11.4830万亿韩元。较前12个月的6.1056万亿韩元增加了约5.4万亿韩元。

在整体购房资金和金融机构贷款额均呈下降趋势的情况下，通过出售金融资产以及赠与、继承筹集的资金大幅增加这一现象尤为引人注目。该期间，首尔公寓购房资金总额从85.8744万亿韩元降至81.0684万亿韩元，减少了5.6%。 金融机构的贷款额也从20.4808万亿韩元降至19.0795万亿韩元，减少了6.8%。

另一方面，自有资金从50.1613万亿韩元增至54.1821万亿韩元，增幅达8.0%。自有资金在购房资金总额中的占比也从58.4%升至66.8%，提高了8.4个百分点。这意味着，与贷款相比，利用现有资产等筹集购房资金的比例有所增加。

特别是在江南地区，利用金融资产购房的现象尤为突出。去年10月至今年9月，江南、瑞草、松坡区等江南三区的股票、债券等变现金额共计2.8996万亿韩元。 这相当于首尔全市6.2415万亿韩元的46.5%。与此前12个月江南三区申报的1.2519万亿韩元相比，增幅达131.6%。

这种融资结构的变化被认为受强化贷款监管的影响。政府于去年10月15日宣布了房地产对策，将首尔全境及京畿道部分地区纳入监管区域，并根据房价差异化缩减住房抵押贷款额度。

房价在15亿韩元以上至25亿韩元以下的住房，其住房抵押贷款限额被限制在4亿韩元；房价超过25亿韩元的住房，限额则被限制在2亿韩元。有观点指出，随着通过贷款购房变得越来越困难，这形成了一种结构：拥有充足自有资金的购房者相对更具优势。

建国大学房地产研究生院兼职教授朴合洙分析道：“贷款管制导致中产阶级、低收入群体等真实需求者的购房能力下降，而拥有现金实力的需求者则继续进行择优购房，从而加剧了资产两极分化。”

对此，专家们建议，与其一刀切地限制连还款能力充足的实际购房者，不如根据收入和还款能力等因素差异化地设定贷款额度，并扩大对首次购房者等群体的金融支持。

图米房地产咨询公司所长金济京表示：“明明有收入和能力却无法获得贷款，这确实是个问题”，并指出：“应废除根据房价一刀切的贷款限额，以还款能力为核心重新设计贷款监管政策。”