[E-Daily Market inKIM SUNG-SOO 金妍书 记者] 总投资额达7万亿至8万亿韩元的The-K首尔酒店（以下简称The-K酒店）地块再开发项目，正以2029年动工为目标推进。

项目竣工后，在约3万坪的原有地块上将建成办公楼、酒店、教育研究设施、公共住宅（租赁型宿舍）等。作为韩国教职员公济会历史上规模最大的项目，该开发项目能否通过结合放宽监管与公共贡献，跻身首尔南部核心地标之列，备受关注。

首尔市·艾吉斯资产管理公司开展预先协商

据29日金融投资业界消息，教职员互助会正以2029年动工为目标，推进K酒店地块再开发项目。预计项目总投资规模约为7万亿至8万亿韩元。

目前，作为项目受托管理公司的伊吉斯资产管理公司与首尔市正利用“预先协商”制度，就项目计划的整体内容进行磋商。预先协商制度是指针对5000平方米以上的大规模开发用地，由公共部门与民营开发商通过协商制定开发计划并变更城市规划的程序。

K酒店地块位于首尔瑞草区良才洞202号（鲍莫罗12街70号）一带。该酒店于1990年建成，1991年作为首尔教育文化会馆正式开业。目前，该设施自开业以来已过去35年，设施老化问题日益严重。

提高用地利用效率也被视为推进再开发的重要背景。该地块总面积为98,820.8平方米，约合29,893.3坪。此前曾有观点指出，如此大规模的地块上仅建有252间客房的旅游酒店和高尔夫练习场等设施，土地利用率较低。

教职员工互助会计划通过重新开发老旧酒店，在改善运营收益的同时提升资产价值。这不仅限于对现有酒店进行简单翻新，而是要彻底改变整个大规模地块的利用方式。

重建完成后，原以酒店为核心的空间将转变为“商务·商业综合体”。除办公楼和酒店外，还计划建设教育研究设施以及作为集合住宅的租赁型宿舍等。这是将商务与商业功能整合，开发成大型综合体的方式。

该项目投资规模达“7万亿至8万亿韩元”，是教职员工互助会历史上规模最大的项目。2024年，艾吉斯资产管理公司被选定为该项目的委托运营方，海安建筑事务所被选定为国内设计单位。

鉴于目前首尔市与伊吉斯资产管理公司正在进行前期协商，未来的城市规划及具体开发计划预计将最终确定。

根据“预先协商协调委员会”的程序制定的城市管理规划草案，将提交首尔市城市·建筑联合委员会进行审议。“预先协商协调委员会”是由公共部门（首尔市政府）和私营部门（伊吉斯资产管理公司）的谈判代表以及外部专家组成的协商机构。

该机构负责就项目计划和公共贡献问题促进双方理解并进行调解，同时从客观立场审视后续推进过程中相关委员会需审议的事项，以提出可达成共识的替代方案。

“事前协商协调委员会”计划就城市规划、建筑规划、交通、环境等议题寻求调解方案。此类事前协商结束后，将依次进行分区规划公告和建筑许可等后续程序。此后，项目将历经设计、审批及施工等阶段，力争于2029年动工。

改善老旧酒店的运营收益·提升资产价值

特别是，该项目地块已被首尔市选定为创意·创新设计项目地。据此，市政府将取消或放宽各种建筑限制，以便建造具有创意和独创性的建筑。

例如，可豁免高度限制，或将《国土规划及利用法》（以下简称《国土规划法》）实施条例规定的容积率上限放宽至原规定的1.2倍以内。

待项目实施方与首尔市完成前期协商后，首尔市实务协商会将召开会议，确定容积率激励措施的最大范围。通过此次会议，将最终确定容积率的上限。

不过，该项目的运作方式略显独特。虽然项目的受托运营方是伊吉斯资产管理公司，但伊吉斯资产管理公司未必会将项目全程推进至竣工。

该项目根据任务内容大致分为3个阶段（设计及审批→施工→运营），并按顺序推进。

负责第一阶段项目（设计及审批）的运营公司将承担与项目推进相关的政府联络工作及各类公众诉求应对工作。此外，还将负责为第二阶段项目（通过设定地上权进行目标建筑的施工及竣工）所需的准备工作。

第一阶段任务完成后，项目相关的所有权利及成果，将在教职员工互助会提出要求时，转让给互助会或互助会指定的第三方。此内容将体现在业务协议等相关合同中。

此外，项目的第二阶段包括通过设定地上权对目标建筑进行施工及竣工。负责第二阶段项目的受托运营公司，计划在第一阶段项目结束时通过单独程序选定。

之所以采取分阶段遴选运营商的方式推进项目，是因为“The K酒店”重建是一项大规模工程，从竣工到设施正式运营需要相当长的时间。考虑到近期商业房地产市场的经济波动，预计在动工前，除审批许可外，各类工程费用等也可能出现相当大的变动。

为灵活应对此类环境变化并制定最佳开发计划，教职员工互助会计划在第一阶段项目（即设计及审批）完成后，于动工前通过单独程序依次选定第二阶段项目运营公司。不过，在第一阶段项目中选定的运营公司，不会在第二阶段项目运营公司选定招标中被排除在外。