[E-Daily MarketinKIM SUNG-SOO 记者] “每1MW的工程造价约为100亿至150亿韩元，若要建造一座200MW级的人工智能数据中心，仅纯建设成本就需要2万亿至3万亿韩元。若将高性能图形处理器（GPU）等IT硬件也计算在内，总投资额甚至可能超过5万亿韩元。机构投资者的投资机会势必会增加。”
随着人工智能（AI）时代的到来，AI数据中心（AIDC）正作为韩国房地产金融领域新的“万亿级投资标的”备受瞩目。这是因为，训练和运行AI模型需要巨大的计算能力和存储空间，但支撑这些需求的数据基础设施仍然不足。
从金融机构的角度来看，既能为AI这一结构性增长产业提供资金，又能获得稳定的现金流，因此纷纷将目光投向AI数据中心（AIDC）的项目融资（PF）。
[E-Daily 记者 金日焕]
据20日金融投资业界消息，韩国国内金融机构正纷纷涌入AI数据中心PF市场。
以韩国投资证券在全罗北道群山开发的那座60MW规模的AI数据中心为例，其优先级PF利率在5%出头，已成功获得银行贷款。由于这是由某IT巨头100%租赁的优质资产，因此即便利率仅为“5%出头”这一相对较低的水平，仍成功招募到了主要贷款方。
该项目计划在群山国家第二工业园区内建设数据中心。目标是在年内动工建设60MW级数据中心，并正在推进未来扩容至300MW的计划。
韩国投资证券在直接向数据中心开发项目注资的同时，还负责安排项目融资（PF），这表明金融机构已将数据中心视为新的基础设施投资领域，而非简单的贷款产品。
AI数据中心的优先级PF贷款利率在年化5%出头至6%出头之间，次级和后级利率则在年化7%至8%左右，与办公楼相比并不算高。例如，与正在开发为办公区的首尔中区世云再开发促进区3-8、9、10区块6.12%的优先级利率相比，该利率略低。
尽管如此，金融机构之所以关注数据中心，是因为其稳定的租金收益以及对竣工后资产价值的预期。
AI数据中心的租赁需求性质与普通写字楼不同。由于大型云服务商或IT企业等通常会长期使用数据中心，若在开发阶段就完成预租，则在竣工后预测现金流会相对容易。
实际上，在庆尚北道浦项推进的总投资额达6000亿韩元的人工智能专用数据中心项目中，NHN Cloud已决定长期租赁20MW的容量。这构成了从开发初期就锁定租赁需求的预租结构。
数据中心的另一大投资吸引力在于开发项目本身的盈利能力。
在资产管理行业，40MW级数据中心开发项目的预期收益率（以内部收益率IRR为基准）估计在20%左右。这是在假设总投资额约为6000亿韩元，并将竣工后的出售价值按终端资本化率5.25%水平计算的情况。
终值资本化率是指房地产投资期结束后出售资产时，预计净营业利润（NOI）与出售价格之比。相比之下，在相同条件下，办公楼开发项目的预期收益率（按IRR计算）通常在10%中段水平，因此数据中心开发项目的盈利能力相对较高。
不过，数据中心并非无条件能保证高收益。金融机构关注的核心在于：AI需求带来的租赁需求、有限的供应，以及在开发阶段已确保的电力供应和相关许可。
数据中心与普通写字楼不同，并非仅靠建造大楼就能运营的资产。必须确保大规模电力供应网络、制冷设备和通信网络；而且，越是用于人工智能的设施，就越需要能够应对高耗电量和发热量的设备。
正因如此，数据中心的开发成本规模也高于普通商业地产。鉴于200MW级超大规模数据中心的项目成本据称高达5万亿韩元以上，金融机构的作用也随之扩大。由于开发商难以仅凭自有资本筹集数万亿韩元的开发资金，因此需要包括优先级项目融资（PF）贷款、中/后级贷款、夹层融资以及股权投资在内的多种资金来源。 对金融机构而言，这意味着能够确保项目融资（PF）的需求。
数据中心与传统房地产项目融资（PF）的不同之处在于，其投资对象并不局限于建筑物本身。
AI数据中心的竞争力取决于能否综合确保稳定的电力供应、冷却系统以及服务器运营能力。因此，投资领域有望扩展至电网、发电设施、电池储能系统（BESS）等能源基础设施。
浦项AI专用数据中心之所以被选定为政府“地区振兴投资基金”项目，正是因为数据中心已不再被视为单纯的房地产开发项目，而是被视为地区的数字和电力基础设施。该基金采用这样的结构：由政府财政等资金组建的主基金，作为“引子”参与地方政府和民间发掘的大型项目。
开发后的投资方式也在发生变化。数据中心不仅是建筑物本身，更是服务器、电力、冷却设备与运营能力相结合的资产。因此，在全球市场上，除了直接收购数据中心外，还普遍采用投资运营商或平台股权的方式。
在韩国，通过REITs扩大数据中心投资的可能性也在增加。随着国土交通部推进将持有和运营数据中心公司的股权认定为REITs投资资产的制度改革，预计通过数据中心运营商股权进行间接投资的可能性也将扩大。
资产管理公司的动作也日益加快。科拉姆科资产管理公司正计划设立韩国首个数据中心上市REITs，此类将数据中心作为新型房地产投资资产的尝试正逐渐显现。
金融投资行业相关人士表示：“随着未来AI数据中心的增加，房地产金融的投资模式也将随之改变”，并指出：“不再局限于像办公楼和物流中心那样买卖现成建筑，一个资金可流入从数据中心开发项目融资（PF）到运营公司股权、电力及能源基础设施等各个环节的市场正在开启。”
随着人工智能（AI）时代的到来，AI数据中心（AIDC）正作为韩国房地产金融领域新的“万亿级投资标的”备受瞩目。这是因为，训练和运行AI模型需要巨大的计算能力和存储空间，但支撑这些需求的数据基础设施仍然不足。
从金融机构的角度来看，既能为AI这一结构性增长产业提供资金，又能获得稳定的现金流，因此纷纷将目光投向AI数据中心（AIDC）的项目融资（PF）。
优先级PF利率维持在5~6%左右……“赚钱的基础设施”崭露头角
据20日金融投资业界消息，韩国国内金融机构正纷纷涌入AI数据中心PF市场。
以韩国投资证券在全罗北道群山开发的那座60MW规模的AI数据中心为例，其优先级PF利率在5%出头，已成功获得银行贷款。由于这是由某IT巨头100%租赁的优质资产，因此即便利率仅为“5%出头”这一相对较低的水平，仍成功招募到了主要贷款方。
该项目计划在群山国家第二工业园区内建设数据中心。目标是在年内动工建设60MW级数据中心，并正在推进未来扩容至300MW的计划。
韩国投资证券在直接向数据中心开发项目注资的同时，还负责安排项目融资（PF），这表明金融机构已将数据中心视为新的基础设施投资领域，而非简单的贷款产品。
AI数据中心的优先级PF贷款利率在年化5%出头至6%出头之间，次级和后级利率则在年化7%至8%左右，与办公楼相比并不算高。例如，与正在开发为办公区的首尔中区世云再开发促进区3-8、9、10区块6.12%的优先级利率相比，该利率略低。
尽管如此，金融机构之所以关注数据中心，是因为其稳定的租金收益以及对竣工后资产价值的预期。
AI数据中心的租赁需求性质与普通写字楼不同。由于大型云服务商或IT企业等通常会长期使用数据中心，若在开发阶段就完成预租，则在竣工后预测现金流会相对容易。
实际上，在庆尚北道浦项推进的总投资额达6000亿韩元的人工智能专用数据中心项目中，NHN Cloud已决定长期租赁20MW的容量。这构成了从开发初期就锁定租赁需求的预租结构。
开发收益率高于写字楼……大型项目融资需求也极具吸引力
数据中心的另一大投资吸引力在于开发项目本身的盈利能力。
在资产管理行业，40MW级数据中心开发项目的预期收益率（以内部收益率IRR为基准）估计在20%左右。这是在假设总投资额约为6000亿韩元，并将竣工后的出售价值按终端资本化率5.25%水平计算的情况。
终值资本化率是指房地产投资期结束后出售资产时，预计净营业利润（NOI）与出售价格之比。相比之下，在相同条件下，办公楼开发项目的预期收益率（按IRR计算）通常在10%中段水平，因此数据中心开发项目的盈利能力相对较高。
不过，数据中心并非无条件能保证高收益。金融机构关注的核心在于：AI需求带来的租赁需求、有限的供应，以及在开发阶段已确保的电力供应和相关许可。
数据中心与普通写字楼不同，并非仅靠建造大楼就能运营的资产。必须确保大规模电力供应网络、制冷设备和通信网络；而且，越是用于人工智能的设施，就越需要能够应对高耗电量和发热量的设备。
正因如此，数据中心的开发成本规模也高于普通商业地产。鉴于200MW级超大规模数据中心的项目成本据称高达5万亿韩元以上，金融机构的作用也随之扩大。由于开发商难以仅凭自有资本筹集数万亿韩元的开发资金，因此需要包括优先级项目融资（PF）贷款、中/后级贷款、夹层融资以及股权投资在内的多种资金来源。 对金融机构而言，这意味着能够确保项目融资（PF）的需求。
从“建筑物”到“电力·运营公司”……投资对象也在扩大
数据中心与传统房地产项目融资（PF）的不同之处在于，其投资对象并不局限于建筑物本身。
AI数据中心的竞争力取决于能否综合确保稳定的电力供应、冷却系统以及服务器运营能力。因此，投资领域有望扩展至电网、发电设施、电池储能系统（BESS）等能源基础设施。
浦项AI专用数据中心之所以被选定为政府“地区振兴投资基金”项目，正是因为数据中心已不再被视为单纯的房地产开发项目，而是被视为地区的数字和电力基础设施。该基金采用这样的结构：由政府财政等资金组建的主基金，作为“引子”参与地方政府和民间发掘的大型项目。
开发后的投资方式也在发生变化。数据中心不仅是建筑物本身，更是服务器、电力、冷却设备与运营能力相结合的资产。因此，在全球市场上，除了直接收购数据中心外，还普遍采用投资运营商或平台股权的方式。
在韩国，通过REITs扩大数据中心投资的可能性也在增加。随着国土交通部推进将持有和运营数据中心公司的股权认定为REITs投资资产的制度改革，预计通过数据中心运营商股权进行间接投资的可能性也将扩大。
资产管理公司的动作也日益加快。科拉姆科资产管理公司正计划设立韩国首个数据中心上市REITs，此类将数据中心作为新型房地产投资资产的尝试正逐渐显现。
金融投资行业相关人士表示：“随着未来AI数据中心的增加，房地产金融的投资模式也将随之改变”，并指出：“不再局限于像办公楼和物流中心那样买卖现成建筑，一个资金可流入从数据中心开发项目融资（PF）到运营公司股权、电力及能源基础设施等各个环节的市场正在开启。”
