[E-Daily MarketinKIM SUNG-SOO 记者] 机构投资者正采用通过房地产投资信托（REITs）填补海外房地产投资组合“空白”的策略。鉴于直接买卖规模达数十兆韩元的房地产资产需要耗费时间，因此他们将能够快速应对市场变化的REITs作为中间桥梁加以利用。

房地产一旦投资，就很难轻易变现。尤其是海外房地产，从物色标的到尽职调查、融资、签约、审批等，需要经过许多程序，因此即使出现了新的投资机会，也很难立即将资产纳入投资组合。

相比之下，REITs可以利用在上市市场交易的金融产品，因此能够相对快速地对特定国家或行业进行投资。这也是机构投资者将REITs视为弥补实体房地产非流动性缺陷的手段的原因。

“先通过REITs配置看看”……战术性资产配置

据10日金融投资业界消息，近期在机构投资者中，将海外房地产投资组合的一部分配置为REITs的“战术性资产配置”策略正日益受到重视。

战术性资产配置（TAA）是一种根据短期市场状况或经济前景，灵活调整资产投资比重以谋求额外收益的投资策略。

澳大利亚、日本、新加坡等地的海外机构投资者中，就有将整个房地产投资组合中约5%至10%配置为REITs的案例。当数据中心、酒店等投资需求快速增长的领域出现时，他们会在新购入实物资产之前，先通过REITs进行投资。

例如，即使预计数据中心市场将保持增长势头，但若要实际购入数据中心，仍需寻找合适的标的、进行价格谈判，并完成融资。在此过程中，市场氛围可能发生变化，或导致错失良机。

利用REITs可以缩短这种时间差。这意味着可以先锁定针对特定国家或行业的投资机会，随后再将其转化为实际的实物房地产投资。

特别是对于海外房地产投资组合规模达数十兆韩元的大型机构而言，这种方式的应用价值将更大。当办公楼、物流、住宅、数据中心等各领域的投资趋势发生变化时，可以通过REITs灵活应对。

国民养老金也投资全球REITs……“弥补不足的领域”

国民养老金也在利用全球REITs进行投资。

其投资方式与单纯根据当前利率水平判断REITs是否被低估而进行投资有所不同。其重点在于，从整个房地产投资组合的角度出发，利用REITs来填补特定资产、地区或板块中暴露不足的部分。

例如，如果现有海外房地产投资组合中数据中心的占比较低，就可以通过相关REITs优先进入该市场。如果判断某个国家的酒店市场前景良好，情况也是如此。

从机构角度来看，其优势在于既不会错失投资时机，又能争取到直接投资实物资产所需的时间。

此外，REITs投资可能不仅止于作为简单的替代品。若在通过REITs先行投资的国家或领域中发现了实际的实物房地产投资机会，便可处置现有的REITs资产，将其重新转化为流动性资产。

即“先通过REITs进场，再转投实物”的方式。这相当于利用REITs的相对流动性，来弥补实物房地产交易速度较慢的不足。

通过REITs“抢占”房地产趋势……快速投资

行政公济会被视为积极运用此类REITs策略的机构之一。

机构投资者对REITs的看法也与过去有所不同。过去，人们往往将REITs视为与股票类似的金融产品，并将其价格波动视为负担因素。这是因为与实体房地产相比，其市价波动更为频繁。

但最近，将REITs视为填补整个投资组合缺口的战术手段的观点正日益普及。

特别是在房地产市场投资趋势快速变化的背景下，REITs的运用价值有望进一步提升。这是因为像数据中心这样过去占比不大的资产正崛起为新的核心投资领域，或者当特定国家的旅游业迅猛增长时，仅靠实体房地产很难立即作出应对。

从机构投资者的角度来看，已无需仅通过实物房地产来应对所有投资机会。在确保长期持有的核心资产为实物资产的同时，针对变化迅速的领域，可利用REITs率先试水，从而提高投资组合的灵活性。

金融投资行业相关人士表示：“海外房地产即使发现了良好的投资机会，从发现到实际购入资产也需要相当长的时间”，并指出：“利用REITs可以先建立对特定国家或行业的投资敞口，随后根据市场情况转为实体投资，因此可将其作为战术性资产配置工具。”