[E-Daily MarketinKIM SUNG-SOO 记者] 房地产投资市场正出现“有钱却无处投”的异常现象。这是因为虽然从机构投资者那里筹集到投资资金的盲池基金不在少数，但要找到能够达到目标收益率的投资标的却并不容易。
随着利率和保险费等房地产投资成本同步上涨，要达到投资者要求的收益率正变得越来越困难。这并非投资需求消失，而是考虑到成本结构的上升，能够满足收益率要求的资产本身正在减少。
国民养老金向国内房地产核心平台委托管理公司提出的目标收益率，以扣除各项费用后的净内部收益率（净IRR）为基准，为8.3%。若以传统核心（Core）资产为中心进行投资，要达到这一水平相当困难。
（资料来源：“2024年国民养老金基金国内房地产投资委托管理公司遴选计划公告”部分截图）
通常，核心资产是指以优质地段的写字楼等稳定租金收益为基础的投资策略。与通过开发或大规模翻新等积极增值（Value-Add）手段追求高收益率的资产相比，其预期收益率相对较低。
然而，若要达到国民养老金要求的8.3%净内部收益率（IRR），仅靠稳定的核心资产存在局限性。因此，必须将生命科学和数据中心等有望获得相对较高收益率的“新经济”领域纳入投资组合。
实际上，去年被选定为国民养老金国内房地产核心平台委托管理公司的三星SRA资产管理、KB资产管理、Capstone资产管理，均是在这一前提下设立了基金。问题在于，今年以来融资成本进一步上升。
房地产投资中使用的优先抵押贷款利率近期已升至5%左右。这是继优先抵押贷款利率从去年底的3%后半段升至今年初的4%左右后，进一步攀升至5%左右的结果。
受此影响，购入房地产资产后可预期的收益率有所下降。这也是难以像去年那样实现预期收益率的原因。
典型的例子是KB资产管理公司近期通过国民养老金核心平台基金购入的“分号文来”。这处曾被称为“旧英城”的资产，通过以低于4.8%的利率融资，相对减轻了金融成本负担。
但在当前贷款利率超过5%的环境下，要确保此类条件已非易事。即使利率仅上升0.2~0.3个百分点，管理大规模房地产资产的基金的利息成本也会大幅增加。这将直接导致投资者的净收益率下降。
另一方面，机构投资者的预期收益率却在上升。随着今年利率的上涨，投资者对房地产受托管理公司要求的目标收益率正在上调。
公务员养老金公团今年向国内房地产盲池基金受托管理公司提出的目标收益率，是在扣除各项费用和管理费后，以内部收益率（IRR）为基准不低于9%。
该基金的运作策略以“核心加”（Core+）为主，并将增值（Value-Added）投资占比限制在基金总规模的35%以内。
（资料来源：2026年公务员养老金公团国内房地产盲池基金受托管理公司遴选计划公告）
科拉姆科资产信托方面解释称，由于整体投资结构由核心投资65%和增值投资35%组成，因此“9%的目标收益率”并非不切实际。
这是因为增值投资基本上以两位数以上的收益率为目标，其运作结构是通过核心投资确保稳定收益率，再通过增值投资创造额外收益，从而提升整体收益率。
该公司表示，鉴于近期优先股投资也能实现6%至7%的收益率，只要在增值投资中再获得约2个百分点，就能达到9%的总体目标。
不过，整个房地产运营行业正面临“双重”压力。这是因为金融成本上升，而机构投资者要求的收益率却未见下降。但仅靠激进的开发或增值投资来达到目标收益率，在机构投资者的运作条件下也并非易事。
特别是随着利率以及保险费等运营成本的同步上涨，投资者对资产的评估标准也日益严格。以物流中心为例，其保险费已较此前最高上涨了4倍。
物流中心被视为比其他办公楼或商业设施更易受火灾风险影响的资产。一旦大型物流设施发生火灾，不仅建筑物本身，连同内部堆积的库存资产在内，损失规模都可能扩大。
（图表=金日焕 记者）
然而，近年来大型物流中心火灾接连发生，导致财产综合保险费率大幅上涨。保险费是每年都要支出的运营成本。一旦保险费急剧上涨，物流中心的净营业收入（NOI）就会相应减少，最终会对投资者预期的收益率产生直接的负面影响。
因此，在资产管理行业内，普遍认为像过去那样“先设立基金，再寻找资产”的方式也变得负担加重。因为即使募集到了投资资金，如果找不到能满足目标收益率的资产，基金的资金投放可能会延迟。
仅凭收购价格低并不意味着是优质资产，必须在综合考虑金融成本、保险费及租金收入等因素后，仍能确保达到目标收益率。
分析认为，房地产投资市场的竞争格局正在从“谁先买到优质资产”转变为“谁能找到在考虑高成本的情况下仍能产生收益率的资产”。
房地产运营行业相关人士表示：“现在并不是缺乏投资资金的市场，而是难以找到值得投入资金的资产的市场”，并称：“在利率和各类成本上升的情况下，若要达到机构投资者的目标收益率，仅靠现有的核心资产来制定运营策略正变得越来越困难。”
随着利率和保险费等房地产投资成本同步上涨，要达到投资者要求的收益率正变得越来越困难。这并非投资需求消失，而是考虑到成本结构的上升，能够满足收益率要求的资产本身正在减少。
优先贷款利率今年进入5%区间据8日金融投资业界消息，国民养老金、公务员养老金等主要机构投资者向房地产委托管理公司提出的目标收益率，在当前市场环境下已成为相当大的负担。
国民养老金向国内房地产核心平台委托管理公司提出的目标收益率，以扣除各项费用后的净内部收益率（净IRR）为基准，为8.3%。若以传统核心（Core）资产为中心进行投资，要达到这一水平相当困难。
然而，若要达到国民养老金要求的8.3%净内部收益率（IRR），仅靠稳定的核心资产存在局限性。因此，必须将生命科学和数据中心等有望获得相对较高收益率的“新经济”领域纳入投资组合。
实际上，去年被选定为国民养老金国内房地产核心平台委托管理公司的三星SRA资产管理、KB资产管理、Capstone资产管理，均是在这一前提下设立了基金。问题在于，今年以来融资成本进一步上升。
房地产投资中使用的优先抵押贷款利率近期已升至5%左右。这是继优先抵押贷款利率从去年底的3%后半段升至今年初的4%左右后，进一步攀升至5%左右的结果。
受此影响，购入房地产资产后可预期的收益率有所下降。这也是难以像去年那样实现预期收益率的原因。
典型的例子是KB资产管理公司近期通过国民养老金核心平台基金购入的“分号文来”。这处曾被称为“旧英城”的资产，通过以低于4.8%的利率融资，相对减轻了金融成本负担。
但在当前贷款利率超过5%的环境下，要确保此类条件已非易事。即使利率仅上升0.2~0.3个百分点，管理大规模房地产资产的基金的利息成本也会大幅增加。这将直接导致投资者的净收益率下降。
另一方面，机构投资者的预期收益率却在上升。随着今年利率的上涨，投资者对房地产受托管理公司要求的目标收益率正在上调。
公务员养老金公团今年向国内房地产盲池基金受托管理公司提出的目标收益率，是在扣除各项费用和管理费后，以内部收益率（IRR）为基准不低于9%。
该基金的运作策略以“核心加”（Core+）为主，并将增值（Value-Added）投资占比限制在基金总规模的35%以内。
仅靠核心资产难以实现目标收益率所谓“核心加”（Core+）投资策略，是指在保持核心资产（优质资产）稳定性的同时，通过小规模修缮或租赁结构优化等积极的资产管理措施，追求额外收益和价值增长的策略。科拉姆科资产信托被选定为受托管理机构。
科拉姆科资产信托方面解释称，由于整体投资结构由核心投资65%和增值投资35%组成，因此“9%的目标收益率”并非不切实际。
这是因为增值投资基本上以两位数以上的收益率为目标，其运作结构是通过核心投资确保稳定收益率，再通过增值投资创造额外收益，从而提升整体收益率。
该公司表示，鉴于近期优先股投资也能实现6%至7%的收益率，只要在增值投资中再获得约2个百分点，就能达到9%的总体目标。
不过，整个房地产运营行业正面临“双重”压力。这是因为金融成本上升，而机构投资者要求的收益率却未见下降。但仅靠激进的开发或增值投资来达到目标收益率，在机构投资者的运作条件下也并非易事。
特别是随着利率以及保险费等运营成本的同步上涨，投资者对资产的评估标准也日益严格。以物流中心为例，其保险费已较此前最高上涨了4倍。
物流中心被视为比其他办公楼或商业设施更易受火灾风险影响的资产。一旦大型物流设施发生火灾，不仅建筑物本身，连同内部堆积的库存资产在内，损失规模都可能扩大。
因此，在资产管理行业内，普遍认为像过去那样“先设立基金，再寻找资产”的方式也变得负担加重。因为即使募集到了投资资金，如果找不到能满足目标收益率的资产，基金的资金投放可能会延迟。
仅凭收购价格低并不意味着是优质资产，必须在综合考虑金融成本、保险费及租金收入等因素后，仍能确保达到目标收益率。
分析认为，房地产投资市场的竞争格局正在从“谁先买到优质资产”转变为“谁能找到在考虑高成本的情况下仍能产生收益率的资产”。
房地产运营行业相关人士表示：“现在并不是缺乏投资资金的市场，而是难以找到值得投入资金的资产的市场”，并称：“在利率和各类成本上升的情况下，若要达到机构投资者的目标收益率，仅靠现有的核心资产来制定运营策略正变得越来越困难。”
