“信用检查点”是一个针对即将发行公司债券的企业，对其财务结构和资金流进行审查，以评估信用评级风险的专栏。该专栏不仅关注财务报表中的数字，还着重考察现金流的质量和可持续性，以此评估企业的短期和中期财务稳定性。 本栏目将剖析核心财务指标及潜在风险因素，帮助公司债券投资者和市场参与者从更立体的视角判断企业的信用状况。<编者按>

[E-Daily MarketinLEE GEON-EOM 记者] 韩华受托管理房地产投资公司（韩华REITs）凭借稳定的租金收入，业绩呈现出明显的改善趋势。不过，在大规模新增资产纳入的过程中，负债规模也随之增加，因此未来财务稳健性的管理及金融成本的控制已成为主要课题。

据27日金融投资业界消息，韩华REITs将于28日启动规模为2000亿韩元的公司债券发行需求预测。

乍看之下，韩华REITs的业绩呈现出明显的改善趋势。根据近期披露的第9期（2025年11月～2026年4月）财报，其销售额（营业收入）为543亿韩元，较上年同期的504亿韩元增长了7.5%。 租金收入和管理收入的均衡增长支撑了这一业绩表现。同期，营业利润达343亿韩元，增长10.8%；当期净利润达174亿韩元，激增61.3%。

净利润增幅尤为显著的背后，主要归因于财务费用的减少。第9期财务费用为169亿韩元，较上年同期（202亿韩元）下降了16.3%。 此前，公司通过新发行1100亿韩元规模的公司债券筹集资金，用于偿还长期借款（911亿韩元），从而利用融资成本相对较低的公司债券重组了债务结构，这一举措产生了积极效果。

得益于此，衡量利息支付能力的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）与财务费用比率也从第7期的1.8倍改善至第9期的2.4倍，显示出应对能力正在增强。

今后的关键在于如何应对因新增资产并入而导致的借款急剧增加所带来的影响。韩华REITs于今年6月以3500亿韩元收购了位于首尔中区顺化洞的Orange Center，并采取了通过借款筹措全部巨额资金的激进举措。

据估算，截至今年4月底约为8034亿韩元的总负债，在纳入“橙色中心”后将激增至1.1681万亿韩元。即使考虑到总资产的增长，此前为51.9%的负债依赖度将跃升至61%左右，而此前为124.5%的负债率预计将飙升至178%左右。

此外，在全部借款中，浮动利率占比高达69.1%，这使得公司极易受到市场利率波动的影响，这一点尤为令人担忧。因为如果融资利率上升的环境叠加，由于借款规模的持续扩大，金融成本极有可能再次像滚雪球一样激增。

市场方面，虽然对韩华REITs积极扩张办公楼资产等规模扩张持肯定评价，但也指出其基本面防御能力已正式面临考验。

NICE信用评级首席研究员李恩美表示：“2026年6月新增资产时，全部通过借款融资，导致借款规模大幅增加”，并评价称：“在近期市场利率上升的背景下，浮动利率借款占比稍高，且净借款规模有所增加，金融成本负担可能再次上升。”