[E-Daily MarketinKIM SUNG-SOO 记者] 今年下半年，房地产金融市场的关键词似乎将从“复苏”转向“筛选”。

这是因为随着银行业对房地产融资态度的转为保守，以及项目融资（PF）项目方的自有资本负担加重，虽然替代资本可进入的市场正在扩大，但资金并非流向所有房地产项目。

在银行业持续清理不良资产并加强风险管理的同时，项目融资（PF）的自有资本要求也进一步收紧，导致房地产金融市场的资金缺口日益扩大。在此过程中，替代资本可涉足的国内商业房地产（CRE）贷款市场规模预计将达到每年约32万亿至45万亿韩元。

不过，市场规模的扩大并不意味着投资标准会随之放宽。分析认为，反而那些试图填补银行退出后空缺的替代资本，也很可能仔细审查抵押品价值和现金流，进行“优胜劣汰”。

银行退出，替代资本进场……45万亿韩元市场敞开大门

据25日金融投资业界消息，随着金融机构清理不良资产，房地产金融市场整体的资金缺口正在扩大。

银行业在乐高乐园事件后持续推进的去杠杆化和风险管理方针下，对房地产项目融资（PF）及商业地产的资金供应采取了保守态度。

此外，项目开发商必须自行筹集的自有资本规模也有所增加。根据金融监管当局的《房地产项目融资制度改进方案》，从明年起至2030年，新项目融资的自有资本比率将在4年内逐年上调5个百分点（p）。最终，该比率将提高至项目总成本的20%。

据伊吉斯资产管理战略研究室预测，此举预计将导致累计约11万亿韩元的自有资本缺口。对于过去依赖银行贷款的项目开发商而言，这意味着筹集额外资金的负担将进一步加重。

在银行难以像过去那样积极向项目融资（PF）和商业房地产提供资金的情况下，这正是需要新的资金来源的原因。据此估算，替代资本可进入的国内商业房地产（CRE）贷款市场规模将达到每年约32万亿至45万亿韩元。

具体而言，分析认为将产生以下机会：△现有CRE实物资产抵押贷款再融资约10万亿至21万亿韩元；△CRE新贷款2.2万亿至4.3万亿韩元；△商业房地产相关的新项目融资（PF）贷款约20万亿韩元。

另类资本的主要增长点：再融资市场

特别是随着现有贷款到期而产生的再融资市场，预计将成为另类资本的主要增长点。

这是因为即使贷款到期，如果银行缩减现有风险敞口或对新贷款持保守态度，借款人就必须寻找新的资金来源。对于抵押价值充足且能产生稳定现金流的资产而言，替代资本填补银行空缺的可能性将大大增加。

特别是当房地产价格或金融市场环境与过去贷款时有所不同时，对借款人而言，寻找新的资金提供方可能比直接续贷更为重要。

从替代资本的角度来看，再融资也是一个相对容易做出投资判断的市场。这是因为对于已竣工的资产，可以确认其租赁状况、抵押价值和现金流等。

不过，“45万亿韩元市场”这一数字并不等同于“45万亿韩元的投资机会”。

正如银行加强了贷款审查一样，替代资本也没有理由降低投资标准。相反，由于要求相对较高的收益率，它们很可能对资产的风险进行更细致的评估。

“不买任何房地产”……抵押品与现金流是关键

预计今年下半年，商业房地产投资市场也将强化这种“筛选态势”。

在银行贷款条件趋严、项目融资（PF）开发商自有资本负担加重的背景下，资产本身的竞争力终将不可避免地成为决定是否投资的核心变量。

在写字楼市场，预计优质资产将占据相对优势。物流中心方面，投资需求很可能集中于大型、自动化资产；酒店方面，则会集中在由外国游客需求支撑的优质资产上。

相比单纯提供高租金收益率，能否确保稳定的租户和现金流变得更为重要。反之，对于商业前景不明或抵押价值不足的资产，替代资本主动介入的可能性较低。

归根结底，即使替代资本填补了银行退出的空白，但“需要资金的资产”与“能够产生现金流的资产”之间的差距反而可能会扩大。

数据中心：相较于“AI需求”，“电力·租户”更为重要

“数据中心”被视为最能体现替代资本筛选标准的资产类别。

随着生成式人工智能（AI）的普及，预计韩国国内数据中心市场到2028年将实现年均15%以上的增长。单从需求来看，数据中心无疑是最具吸引力的增长型资产之一。

然而，在市场上，“能否确保电力供应”的重要性正日益与“AI需求将增长到何种程度”相提并论。

韩国数据中心的电力需求正在迅速增长，而供应扩大的速度却未能跟上。预计到2027年，可供应的电力仅能满足电力申请需求的约64%。

电网限制正在改变数据中心的选址格局。相比首尔这样在选址和电力保障方面存在困难的地区，以首都圈外围和非首都圈为中心的大型数据中心项目更有可能扩大。

今后，仅凭已 확보数据中心用地这一事实，可能难以获得投资认可。能否确保电力供应、是否具备实际动工条件、以及是否已 확보具有AI需求的优质租户，预计将成为决定资产价值的核心标准。

资金只流向“优质资产”……合格标准“清晰明确”

归根结底，今年下半年房地产金融市场中，关键在于“资金流向”而非“资金总量”。

随着银行业贷款供应减少以及项目融资（PF）项目方自有资本负担加重，替代资本可流入的市场本身正在扩大。但并非所有资产都能从中受益。

具备充足抵押价值和稳定现金流的资产可能会吸引新资金涌入，但项目可行性较低或抵押价值薄弱的项目，融资反而可能变得更加困难。

分析认为，各类资产的“合格标准”也将更加明确：办公楼需为优质地段，物流中心需具备大型规模和自动化，酒店需有外国客源，数据中心则需具备电力保障和稳定租户。

一位金融投资行业相关人士表示：“能够填补银行资金缺口的另类资本市场显然正在扩大”，但也指出：“资金供应增加并不意味着投资者会承担更多的风险。”

他接着补充道：“归根结底，在今年下半年市场中，相比资金能释放多少，哪些资产能够获得资金将成为更关键的问题。”