[E-Daily MarketinKIM SUNG-SOO 记者] 位于首尔城水洞核心地段的写字楼开发项目即将全面启动。该项目距离地铁2号线突岛站步行仅需3分钟，由新韩资产管理公司设立的房地产开发权益型盲池基金主导。

在房地产项目融资（PF）市场中，充实自有资本已成为热门话题，而此次参与该项目的基金正是旨在改善开发项目的财务结构。

新韩资产管理“RE再平衡基金”持有该项目79%的股权

据首尔市政府21日透露，在14日召开的第9次城市·建筑联合委员会授权分科会上，“关于城东区城水洞1街656号一带（位于城水准工业区地块单位规划区内）基础设施是否充足的审议案”获得有条件通过。

该项目地块位于首尔城东区圣水洞1街，占地面积2275平方米。地处旺十里路沿线的准工业区，步行3分钟即可到达地铁2号线突岛站，步行9分钟即可到达水仁盆唐线首尔森林站。即使在商务设施和文化空间迅速增加的圣水洞，该地块的交通便利性也尤为突出。

根据建筑规划方案，该地块将建成地下6层至地上11层、高66.4米的办公设施和社区生活设施。考虑到引入开发振兴区内的推荐业态以及设置公共空间所带来的激励措施，该项目的容积率规划为约560%。

2层及以上的上层区域将入驻软件开发及供应业、计算机及外设制造业、设计业等办公设施。此举有望积极应对圣水地区日益增长的信息技术（IT）产业需求。

该项目的实施主体为DDI SF PFV。在股权结构中，值得注意的是，新韩资产运用的“新韩RE平衡普通私募房地产投资信托第1号”占据了最大股东的位置。

“新韩RE再平衡一般私募房地产投资信托第1号”的受托人为IBK企业银行，持有DDI SF PFV 79.0%的普通股。 其次，△SK D&D持有15.8%的普通股，△现代汽车证券持有5.0%的第一类类别股，△新韩资产运营持有0.2%的第一类类别股，依次持有PFV的股份。

1840亿韩元贷款协议……将于2028年11月到期

作为该项目核心投资方的RE Rebalancing基金，是一只以房地产开发项目的股权投资为核心进行运作的盲池私募基金。正如其名称“Rebalancing”（再平衡）与“Real Estate”（房地产）的结合所示，该基金致力于通过提高房地产开发项目的自有资本比率来改善财务结构。

韩国国内的房地产开发项目一直被指出存在债务依赖度高、自有资本比率低的问题。政府推动的房地产项目融资（PF）制度改革，也着重于扩充项目方的自有资本并提升金融结构的稳健性。

RE再平衡基金正是为应对这一市场变化而设立的投资工具，旨在为开发项目提供股权资金。此次圣水洞项目同样采用新韩资产运营基金持有项目实施法人控股权的结构。

DISF PFV根据去年9月签署的贷款协议，从多家主要贷款方获得了总额1840亿韩元的贷款。该笔贷款分为△A级1570亿韩元、△B级270亿韩元。在行使担保权和偿还过程中，A级贷款优先于B级贷款。 贷款到期日定为2028年11月25日。

该项目不仅得益于圣水洞的站区地段优势及办公设施需求扩大的潜力，更融合了以自有资本为核心的投资结构与贷款条件。

房地产行业相关人士表示：“未来审批后的后续程序、实际开工时间表以及能否确保租赁需求等因素，预计将决定该项目的推进速度”，并称：“随着圣水洞正转型为集办公、商业、文化功能于一体的区域，图塞姆站附近的写字楼开发能否带来新的办公设施供应，值得关注。”