[E-DailyLEE DAWON 记者] 首尔住房租赁市场正呈现出明显的“月租化”趋势。今年，首尔公寓租赁合同中月租占比首次超过一半，此外，联排别墅和多户住宅的月租价格指数也达到了统计以来的最高水平。在全租交易萎缩的背景下，预计公寓和联排别墅的月租负担都将加重。

据21日首尔房地产信息广场的数据显示，今年1月至9月，首尔公寓的押金租赁和月租交易总计17万2027宗，其中月租合同为8万7740宗。这占整体押金租赁和月租交易的51.0%。押金租赁合同为8万4287宗，比月租少3453宗。

去年同期，全租交易量为11万6272宗，远超月租交易量（9万310宗）。当时月租交易占比为43.7%，今年该比例上升了7.3个百分点，反超了全租占比。

这是由于全租交易量较月租交易量出现相对大幅下滑所致。今年1月至9月，全租合同数量较上年同期减少27.5%，降幅约为月租降幅（-2.8%）的10倍。

如果这种交易趋势持续到年底，首尔公寓月租占比全年首次超过一半的可能性也存在。自首尔房地产信息广场于2011年开始提供统计数据以来，截至2025年，月租占比全年超过50%的情况尚无先例。此前，月租占比全年最高的一年是去年，为44.5%。

今年1月至9月，月租比例超过全租的自治区在25个区中已达13个。去年同期仅有衿川、钟路、中区、九老等4个区，而今年又增加了江南、江北、冠岳、广津、东大门、麻浦、永登浦、龙山、中浪等9个区。

按地区划分，月租占比最高的是钟路区（65.6%），其次依次为中浪区（64.9%）、九老区（63.1%）、中区（59.6%）和衿川区（58.7%）。 龙山区（56.9%）、东大门区（56.7%）、冠岳区（56.1%）、麻浦区（54.1%）、江南区（54.0%）的月租签约也占到了租赁交易总量的半数以上。

特别是中浪区的月租占比从去年的44.6%跃升至今年的64.9%，增幅达20.3个百分点，在首尔各自治区中增幅最大。该地区月租交易量从2166宗增至4151宗，增长了91.6%，而全租交易量则从2687宗降至2244宗，减少了16.5%。 江南区同样如此，月租签约量达8406份，超过了全租签约量（7170份）。

另一方面，阳川区的月租占比为42.1%，在首尔各区中最低；城北区、道峰区（均为44.7%）、江西区（45.6%）、东区（46.0%）等地的全租交易量仍占主导。

随着租赁交易向月租模式转型，租户需承担的费用也在增加。 根据韩国房地产院的全国房价动向调查，今年9月首尔公寓的平均月租金为166.1万韩元。与去年9月（144.3万韩元）相比，上涨了21.8万韩元。同期，中位数月租金也从120万韩元升至140万韩元。

联排房·多户住宅月租指数创历史新高……月租100万韩元以上的租赁合同增多

不仅公寓如此，在居住成本相对较低的联排房和多户住宅中，月租上涨的趋势也已显现。 根据韩国房地产研究院发布的《9月全国房价动向调查》，首尔联排住宅及多户住宅月租价格指数为101.6，创下自2015年6月该统计数据首次编制以来的最高值。

首尔联排住宅及多户住宅的平均月租金也升至68万韩元，达到历史最高水平。包括瑞草、江南、松坡、江东区在内的东南区域平均月租金为95万韩元，接近100万韩元；由钟路、龙山、中区组成的市中心区域平均月租金为87万韩元。

高额月租签约数量也呈增长趋势。今年1月至当日，首尔联排住宅及多户住宅的月租签约共计6万8101份，其中月租超过100万韩元的交易达8723份，占总交易量的12.8%。

在首尔郊区，也发现了月租超过100万韩元的联排别墅租赁合同。 19日，江西区花谷洞一套专有面积为18.91平方米的多户住宅以2000万韩元押金、110万韩元月租签订了合同；上个月，江西区登村洞一套专有面积为18.3平方米的多户住宅也以2000万韩元押金、140万韩元月租签订了新合同。

首尔住房市场中月租占比上升的原因，主要归结于全租资金贷款监管、租赁住房供应不足以及现有租户续约等因素。

据KB金融集团经营研究所发布的《KB住房市场回顾》显示，随着新公寓入住量减少及现有租户续约增多，全租房源短缺现象持续存在。税制改革后，房东转为自住的比例增加，这也是制约全租供应的因素之一。受此影响，上月全租供需指数创下2020年《租赁法三法》实施以来的最高水平。

公寓租金上涨也是可能影响联排别墅租赁市场的因素之一。上个月，首尔公寓的平均押金价格达到6亿4100万韩元，平均月租也达到166万韩元左右。

联排住宅和多户住宅供应量的减少也可能成为租金上涨的压力源。首尔联排住宅、多户住宅及多户家庭住宅的年竣工规模，已从2022年的约2.2万户缩减至去年的4858户。