[E-Daily MarketinSoyoung Park 记者] 全球私募股权基金（PEF）管理公司对租赁住房的投资方式正在不断演变。此前，直接收购单个房地产项目的案例占多数。但最近，开始出现收购负责开发租赁住房并招募、管理租户的运营平台本身的交易。

在韩国，目前仍以全球资本与国内专业运营公司共同投资单个项目为主，而非直接收购运营公司的经营权或股权。

业内认为，随着韩国租赁住房市场中运营商的资产管理规模和运营业绩不断积累，此类合作有望扩展至平台股权投资或收购。一旦获得运营商，不仅能获得稳定的管理费收益，还能将特定资产中积累的租赁及空置管理经验与数据应用到其他资产中，因此，全球市场正在扩散的运营平台投资趋势是否会在韩国本土全面展开，值得关注。

据10日相关行业消息，在全球租赁住房市场步入成熟期的背景下，私募股权基金（PE）不仅收购单个资产，还纷纷收购开发、运营及管理平台的案例正不断增多。

美国私募股权公司沃伯格·平克斯便是典型代表。沃伯格·平克斯于去年4月收购了日本最大的合租公寓投资组合——东京贝塔，从而扩大了其住宅资产规模。东京贝塔拥有约1195处资产和1万6192间客房，其规模占据了东京合租公寓市场的一半以上。

沃伯格·平克尔斯在收购东京贝塔后，正通过其运营平台本身扩大投资范围。 例如，沃伯格·平克尔斯于今年6月发起公开要约收购，计划以约12亿美元（约合1.6932万亿韩元）收购日本学生公寓运营商J.S.B.。J.S.B.是一家覆盖日本全国、管理约2700栋建筑及10万套学生公寓的住宅平台，提供运营管理、餐饮及学生支持等服务。

还有希尔豪斯旗下房地产投资部门拉瓦合伙人（Rava Partners）支持的日本Samti Holdings案例。该公司收购了澳大利亚和新西兰最大的学生公寓运营商UniLodge的经营权。UniLodge是一家“轻资产”（Asset Light）运营商。 该公司不直接大规模持有资产，而是管理着150多个设施中的约4.5万张床位。据悉，此次交易规模超过6.25亿澳元（约合6233亿韩元）。

私募股权基金收购运营公司后，便为通过“bolt-on”（补充收购）战略持续扩大管理资产和业务规模奠定了基础。例如，将A公司积累的租户数据和空置率管理系统应用于多个资产。其优势在于能够将从开发、租赁到设施管理的各类数据进行标准化。

能够收取开发、管理及运营费用这一点也极具吸引力。 这相当于构建了一种不单纯依赖房地产价格上涨的收益结构。今年6月，美国私募股权公司New Mountain Capital以超过20亿美元（约合2.822万亿韩元）的价格收购住宅房地产管理公司Asset Living的交易便属于此类。据路透社等外媒报道，该交易还包括了Asset Living拥有的自有技术系统。

韩国业内人士认为，随着企业型租赁住房市场的扩大，投资方式也很可能像全球市场那样发生转变。他们的观点是，投资决策时，不仅关注资产规模，管理户数、空置率、续租率、运营成本效率等实际运营成果也将成为核心指标。 一位业内人士表示：“‘能够多高效地运营多少住房’预计将成为决定交易中企业价值的因素。”