[E-Daily MarketinSoyoung Park 记者] 在租赁住房市场率先实现机构化的日本和美国，围绕机构资本作用的评价褒贬不一。 在日本，以房地产投资信托（REIT）和私募基金（PEF）为中心，租赁住房实现了规模化和专业化，并已确立为一种收益型房地产市场。另一方面，在美国，机构投资者购买独栋住宅的现象集中于部分地区，围绕租金及各类费用的争议日益加剧，因此出现了限制大型机构购买住房的动向。
在韩国，随着全球机构资金对租赁住房的投资增加，有观点指出，不应仅止步于收购现有住房，而应引导其转化为新增供应；同时，需要建立制度性机制，以管控投资向特定地区的集中以及租赁和管理费用的问题。
（图片来源：Pixabay）
香港住宅投资与运营公司Dash Living的收购案例便是典型代表。该公司是一家与贝莱德、施罗德等全球机构合作的住宅专业运营商。 该公司于今年3月以约4亿美元（约5644亿韩元）的价格，在东京都收购了位于△仓前、△两国、△根津、△虎之门、△新宿等地共8处多户住宅（共计550户）。
瑞穗信托银行今年6月发布的市场报告也印证了机构资金正大量涌入租赁住房领域这一事实。 去年日本整栋租赁公寓的交易额（指整栋用于租赁的集合住宅建筑被整体买卖的交易规模）达到7580亿日元（约6.7776万亿韩元），同比增长15.4%。这是2000年以来历史第二高的数值。交易额超过100亿日元（约894亿韩元）的交易数量也创下了有调查以来的最高纪录。
与此同时，在日本，机构长期持有公寓或住宅楼，由专业公司负责租赁、空置管理及设施维护等事务的模式也已逐渐成型。日本最大的住宅类房地产投资信托基金（REIT）——Advance Residence便是其中的代表性案例。截至今年1月底，该REIT共持有287处租赁住宅（2万2688套）。 根据投资原则，该REIT将资产持有期限设定为5至10年，并将租赁管理委托给专业的房地产管理公司（PM）。其运营方式是每月接收关于租户入住、退租、租金收取、投诉及维修情况等的报告。
在美国，自全球金融危机以来，机构投资者大量收购了被查封的独栋住宅。这些被收购的房产很快被转为租赁住房。机构投资者凭借低廉的融资利率和巨额资本，不断扩大其持有的住房规模。
美国大型机构持有的独栋住宅占比本身并不高。根据美国政府问责局（GAO）今年3月发布的报告，截至2024年，机构投资者持有的独栋住宅占比约为全部独栋住宅的1%至3%。 该数据基于对辛辛那提、达拉斯、杰克逊维尔、纳什维尔、菲尼克斯和西雅图等6个都市圈内机构投资者独栋住宅持有情况的调查。
然而，若仅考虑用于出租的独栋住宅，情况则有所不同。机构持有的用于出租的独栋住宅中，西雅图占比达4%，杰克逊维尔则高达22%。这意味着在特定地区的出租型独栋住宅市场中，机构持股呈现高度集中态势。
关于租金和费用的争议也日益扩大。美国联邦贸易委员会（FTC）以大型独栋住宅租赁运营商Invitation Homes向租户收取未公开的强制性费用等为由提起诉讼。该公司已同意向消费者退款。FTC于今年3月开始向约44万名受损消费者退还超过4720万美元（约合666亿韩元）。
鉴于此，美国政府调整了政策方向。美国总统唐纳德·特朗普于今年1月签署行政命令，禁止机构投资者购买实际需求者可负担的独栋住宅。该命令限制了机构投资者在购置独栋住宅时获得联邦政府及政府担保机构的支持。此外，还扩大了优先给予个人实际需求者购房机会的“优先购买权（first-look）”政策。
鉴于韩国目前也在推进企业型租赁住房的活化，专家们认为日本和美国的案例中有很多值得借鉴之处。具体而言，应围绕△新增供应情况 △区域集中度 △租金及手续费管理机制等核心要素来设计企业型租赁政策。
一位在日本开展业务的全球资产管理公司相关人士表示：“日本商业房地产市场凭借△经济稳定性 △具有韧性的收益率 △充沛的市场流动性这三者罕见的组合，规模位居全球第三”，并表示：“对于企业型租赁市场仍处于初级阶段的韩国而言，若要吸引长期机构资本，我认为有必要聚焦于那些具有可持续收益增长潜力、且价格相对于基本面较为合理的资产。”
在韩国，随着全球机构资金对租赁住房的投资增加，有观点指出，不应仅止步于收购现有住房，而应引导其转化为新增供应；同时，需要建立制度性机制，以管控投资向特定地区的集中以及租赁和管理费用的问题。
6.7조원 日租赁住房交易市场……发展为机构资产在日本，小型租赁公寓
已发展成为房地产投资信托基金（REITs）、保险公司及养老基金的主要资产。将多处住房整合为一个投资组合进行投资，并由专业运营商管理的模式正在不断发展。
香港住宅投资与运营公司Dash Living的收购案例便是典型代表。该公司是一家与贝莱德、施罗德等全球机构合作的住宅专业运营商。 该公司于今年3月以约4亿美元（约5644亿韩元）的价格，在东京都收购了位于△仓前、△两国、△根津、△虎之门、△新宿等地共8处多户住宅（共计550户）。
瑞穗信托银行今年6月发布的市场报告也印证了机构资金正大量涌入租赁住房领域这一事实。 去年日本整栋租赁公寓的交易额（指整栋用于租赁的集合住宅建筑被整体买卖的交易规模）达到7580亿日元（约6.7776万亿韩元），同比增长15.4%。这是2000年以来历史第二高的数值。交易额超过100亿日元（约894亿韩元）的交易数量也创下了有调查以来的最高纪录。
与此同时，在日本，机构长期持有公寓或住宅楼，由专业公司负责租赁、空置管理及设施维护等事务的模式也已逐渐成型。日本最大的住宅类房地产投资信托基金（REIT）——Advance Residence便是其中的代表性案例。截至今年1月底，该REIT共持有287处租赁住宅（2万2688套）。 根据投资原则，该REIT将资产持有期限设定为5至10年，并将租赁管理委托给专业的房地产管理公司（PM）。其运营方式是每月接收关于租户入住、退租、租金收取、投诉及维修情况等的报告。
副作用加剧的美国……实际需求者率先获得买入机会
在美国，自全球金融危机以来，机构投资者大量收购了被查封的独栋住宅。这些被收购的房产很快被转为租赁住房。机构投资者凭借低廉的融资利率和巨额资本，不断扩大其持有的住房规模。
美国大型机构持有的独栋住宅占比本身并不高。根据美国政府问责局（GAO）今年3月发布的报告，截至2024年，机构投资者持有的独栋住宅占比约为全部独栋住宅的1%至3%。 该数据基于对辛辛那提、达拉斯、杰克逊维尔、纳什维尔、菲尼克斯和西雅图等6个都市圈内机构投资者独栋住宅持有情况的调查。
然而，若仅考虑用于出租的独栋住宅，情况则有所不同。机构持有的用于出租的独栋住宅中，西雅图占比达4%，杰克逊维尔则高达22%。这意味着在特定地区的出租型独栋住宅市场中，机构持股呈现高度集中态势。
关于租金和费用的争议也日益扩大。美国联邦贸易委员会（FTC）以大型独栋住宅租赁运营商Invitation Homes向租户收取未公开的强制性费用等为由提起诉讼。该公司已同意向消费者退款。FTC于今年3月开始向约44万名受损消费者退还超过4720万美元（约合666亿韩元）。
鉴于此，美国政府调整了政策方向。美国总统唐纳德·特朗普于今年1月签署行政命令，禁止机构投资者购买实际需求者可负担的独栋住宅。该命令限制了机构投资者在购置独栋住宅时获得联邦政府及政府担保机构的支持。此外，还扩大了优先给予个人实际需求者购房机会的“优先购买权（first-look）”政策。
鉴于韩国目前也在推进企业型租赁住房的活化，专家们认为日本和美国的案例中有很多值得借鉴之处。具体而言，应围绕△新增供应情况 △区域集中度 △租金及手续费管理机制等核心要素来设计企业型租赁政策。
一位在日本开展业务的全球资产管理公司相关人士表示：“日本商业房地产市场凭借△经济稳定性 △具有韧性的收益率 △充沛的市场流动性这三者罕见的组合，规模位居全球第三”，并表示：“对于企业型租赁市场仍处于初级阶段的韩国而言，若要吸引长期机构资本，我认为有必要聚焦于那些具有可持续收益增长潜力、且价格相对于基本面较为合理的资产。”
