[E-Daily MarketinKIM SUNG-SOO 记者] 随着市场猜测美国联邦储备委员会（美联储）下月可能采取一次性上调基准利率0.5个百分点（p）的“大步加息”举措，商业房地产市场的不确定性正在加剧。

利率上升将导致利息支出增加，要求收益率提高，从而降低潜在买家所能承受的资产价格。这使得双方不得不重新进行价格谈判，导致交易延迟，甚至出现交易流产的情况。

阿南大厦·水西罗斯代尔等项目交易交割延迟

据14日金融投资业界

消息，

近期在商业地产出售市场中

，

积压了大量数年未完成交易交割的写字楼房源。此前一度停滞的写字楼交易重新进入出售程序，或更换顾问公司以寻找新买家的案例正在增加。

最具代表性的案例便是位于首尔江南区驿三洞702-10号一带的阿南大厦。阿南大厦毗邻地铁2号线宣陵站，是一栋地下6层、地上20层、总建筑面积44,083.78平方米（约13,335坪）的大楼。

韩华资产管理持有的该资产曾于2023年推进出售。当时，NH房地产投资信托管理曾以每3.3平方米3597万韩元的价格推进收购，但交易未能达成。此后，随着市场环境的变化，近期Capstone资产管理被选定为优先谈判对象，出售工作再次启动。

水西罗斯代尔也经历过多次出售程序。水西罗斯代尔位于首尔市江南区广平路280号（水西洞724），是一座地下8层至地上20层、总建筑面积9万7526平方米（约2万9501坪）的大型综合办公设施。

低层部分（地下1层至地上10层等）为大型写字楼，高层部分则为服务式公寓。此次出售的对象是地下1层至地上10层、面积约5万5462平方米（约1万6777坪）的写字楼部分。

由Intrus投资管理持有的该资产曾于2022年和2024年推进出售，但2022年在选定出售顾问阶段，该程序被撤回。此后再次启动出售，并在今年8月的招标中，Stick Alternative资产管理以每3.3平方米2700万韩元的价格被选定为优先协商方。

卖方与买方，价格预期“差距”扩大

开发资产也在重新制定出售策略。开发商贝内福斯（Benefos）正在开发的“贝内福斯城水”项目，去年曾推进预售，但交易未能顺利进行。为此，该公司将出售顾问机构从原有的世邦魏理仕（Savills）和三正KPMG更换为高力国际（C&W）、德勤（Deloitte）及NAI韩国，并正在重新推进出售事宜。

贝内福斯城水是贝内福斯正在首尔城东区城水洞2街278-3号一带开发的大型顶级写字楼。该项目预计本月竣工，建筑规模为地下6层至地上18层，总建筑面积60,661.9平方米。

此前未能成交的大型资产也正重新回归市场。科拉姆科资产信托持有的永登浦时代广场A、B栋写字楼，在2024年出售时因无人参与竞标而交易告吹。

此后，JR投资运作为引入EZ金融服务作为战略投资者（SI），重新推进了收购事宜。EZ金融服务是一家大型独立法人保险代理机构，可将数十家寿险和财险公司的产品集中比较，并提供咨询服务。

在此背景下，随着美联储可能采取“大步加息”的讨论浮出水面，市场的不确定性正在扩大。若受美联储加息影响，韩国国债利率等市场利率上升，办公楼市场实际交易中使用的优先担保贷款利率也将随之走高。

贷款利率上升约1个百分点（p），对房地产买家而言，其意义远不止于单纯的金融成本增加。随着贷款利息增加，投资收益率相应降低，因此买家所能承受的价格也会下降。

这意味着卖方期望的价格与买方能够筹集到的资金之间的差距正在扩大。即使卖方与买方完成了价格谈判并选定了优先谈判对象，但如果融资条件恶化，交易也可能被推迟甚至彻底告吹。

特别是鉴于去年年底尚在3%左右的优先担保贷款利率已突破5%大关，若照搬以往的价格来促成交易已非易事。这是因为当前形成了一种结构：卖方力求维持价格，而买方则试图根据上升的融资成本压低价格。

一位商业地产业内人士表示：“随着美联储加息可能性增大，潜在买家的要求收益率也会随之提高，导致交易推进困难的情况时有发生。”他还指出：“为了满足股权投资者提高的要求收益率，交易价格必须下调，因此卖方和买方有时不得不重新进行价格谈判。”