[E-Daily MarketinKIM SUNG-SOO 记者] 新韩西部TND房地产投资信托（REITs）面临“降低金融成本”和“保障租金收益”这两大课题。目前，该REITs正面临3860亿韩元规模贷款到期，正在考虑提前再融资（置换）。此举旨在通过降低贷款利率来减轻利息负担。

此外，仁川综合购物中心“Square One”的空置问题如何解决，也将影响未来的分红能力。随着Homeplus撤离而产生的空置，西部TND决定通过责任租赁的方式进行填补，而责任租赁合同的条款以及吸引新租户的成效，预计将决定未来分红的走向。

Square One下月贷款到期……Homeplus撤离后面临空置压力

据19日金融投资业界消息，新韩西部T&D房地产投资信托（REITs）为削减利息支出，一直正在研究对其持有资产进行提前再融资。

新韩西部T&D房地产投资信托是由发起人——房地产开发公司西部T&D（西部T&D）与房地产投资信托资产管理公司（AMC）新韩房地产投资信托管理公司合作设立的房地产投资信托。资产管理公司（AMC）由新韩房地产投资信托管理公司负责。

该房地产投资信托持有涵盖酒店、零售及写字楼的资产组合。 主要投资资产包括：△综合购物中心“仁川Square One” △五星级酒店“首尔龙山大美居大使酒店及公寓”（龙山大美居） △办公、酒店、零售综合大楼“光化门G塔” △三星级酒店“新罗Stay麻浦”等。

新韩西部TND房地产投资信托正在考虑提前再融资的贷款总额为3860亿韩元。包括△仁川Square One的优先贷款1930亿韩元、△新罗Stay麻浦的优先贷款870亿韩元及次级贷款140亿韩元、△龙山Grand Mercure的优先贷款920亿韩元等。

最先到期的贷款是Square One项目。这笔规模为1930亿韩元的优先贷款由产业银行等机构提供，将于下月27日到期。综合利率（All-in）为4.59%。新韩西部TND房地产投资信托目前正在就该笔贷款的再融资进行协商。

就新罗Stay麻浦项目而言，870亿韩元的一级贷款和140亿韩元的中级贷款将分别以4.5%和5.9%的利率于明年5月29日到期。龙山Grand Mercure的一级贷款920亿韩元利率为4.9%，将于明年6月2日到期。

西部TND责任租赁……分红来源可能随条件变化

就仁川Square One而言，保障租金收入也变得至关重要。这是因为曾入驻地下一层的Homeplus与新韩西部TND房地产投资信托基金解除了租赁合同，导致出现了租户空缺。

新韩西部T&D房地产投资信托虽已从Homeplus处确保了截至明年2月的约30亿韩元租金，但此后将面临空置压力。

新韩西部T&D房地产投资信托基金的发起人——西部T&D计划签订责任租赁合同以填补这一空缺。责任租赁是指由西部T&D承担租金支付责任，从而部分分担空置风险的方式。

不过，合同条款是关键。如果西部T&D以承担空置风险为代价，要求租金低于原家乐福的租金水平，则REIT的租金收入和分红资金可能会减少。预计下月中旬将召开董事会及临时股东大会，以签署与西部T&D的责任租赁合同并确定具体条款。目前日程仍在协商中。

因此，西部T&D面临着为稳定恢复Square One的租金收入而必须争取新租户的任务。特别是，能多快吸引到具有强大客流吸引力的租户，将成为关键。

此前，由于与Homeplus的租赁合同解除时间及交房时间尚不明确，内部员工在推进MD（商品企划·组合）战略时受到了一定限制。不过，随着与Homeplus的合同解除程序已完成，此类不确定性已消除，预计在吸引新租户方面也将加快步伐。

金融投资行业相关人士表示：“目前新韩西部TND房地产投资信托面临的课题是，在降低贷款利率以减轻利息负担的同时，还要保障租金收益。”并指出：“即使提前再融资能降低财务成本，但如果Square One的租金收入未达预期，分红能力仍可能受到限制。”