[E-Daily MarketinKIM SUNG-SOO 记者] 未来资产资产管理公司正在寻求收回投资于美国亚特兰大办公楼的房地产基金资金的方案。

尽管仍能从租户State Farm处正常收取租金，但租户实际上并未实际占用该大楼的状况持续至今。

未来资产资产管理公司正着手制定退出策略，从物色替代租户到提前终止租赁合同，再到资产出售和再融资，正在探讨多种方案。其目标是在2030年基金到期之前，确保退出（资金回收）方案。

State Farm租下办公楼100%……实际却存在“空置”

据15日金融投资业界消息，未来资产资产管理公司的美国房地产基金“未来资产MAPS美国房地产投资信托11号”（MAPS美国11号）正在推进位于美国佐治亚州亚特兰大的写字楼“Park Center 1”的资产价值提升及投资资金回收工作。

帕克中心1号距离亚特兰大市中心以北14英里（约22公里），位于285号高速公路与400号高速公路的交汇处。该地段通往亚特兰大国际机场十分便利，前往亚特兰大金融、商业及住宅中心——巴克黑德地区仅需10分钟以内。

该建筑被公认为北美最大财产保险公司State Farm的东部地区总部大楼。MAPS美国11号基金旨在通过对该办公楼进行投资和运营，获取租金收益和资本利得，并将其分配给受益人。

State Farm原计划将该办公楼的全部面积长期租赁至2037年，租期约20年。在总租赁面积中，办公面积占比达96%，且整个办公区域均由State Farm承租。

问题在于租赁合同与实际建筑使用之间存在脱节。虽然基金正常收取租金，但承租人并未实际占有该建筑的状态仍在持续。这意味着尽管租金收入得以维持，但在资产利用方面仍存在课题。

此前，State Farm曾于2021年9月与美国在线二手车交易企业Carvana签订了一份为期10年的转租合同，内容为将全部租赁面积转租给Carvana。然而，该转租合同于2023年1月被解除，Carvana已从租赁面积中完全搬离。

转租合同解除后，由于State Farm对租赁面积的使用计划尚未确定，曾暂时触发“触发事件”。不过目前该情况已得到解决。

根据该投资资产的当地优先贷款协议，若“租赁面积中至少50%”未能持续被占用，则构成触发事件的发生事由。在此情况下，借款人有义务将抵押资产产生的租金收入保留在贷款人指定的账户中（现金留存）。

同步探讨资产出售与再融资……确保在2030年到期前实现退出

MAPS美国11号为化解这一局面，正持续与承租人进行协商。计划通过与承租人进行个别协商，推进租赁营销和转租营销等举措，物色替代承租人，从而提升资产价值。

提前终止租赁合同的方案也在考虑之列。该基金正探索通过与租户达成租赁合同提前终止协议（Lease Buy Out）来收回投资资金等方案。即同时研究寻找替代租户以提高建筑利用率的方案，以及调整现有租赁合同以创造资金回收机会的方案。

从金融角度来看，明年8月预计将成为主要转折点。MAPS美国11号持有的优先贷款虽然到期日为2037年6月，但明年8月将进入可提前偿还期。此前，MAPS美国11号已于2024年8月通过CTL（信用租户租赁）结构完成了再融资。

CTL（优质租户租赁）结构是一种商业房地产融资方式，以拥有优质信用评级（投资级）的企业或政府机构等签订的长期租赁合同（Lease）作为担保，基于租户的高信用度和未来租金现金流而非房地产的资产价值，来筹集长期资金。

当时再融资后，当地利率从原有的3.34%升至6.64%。 目前，MAPS美国11号正在偿还本息。受此利息成本上升影响，MAPS美国11号的可分配现金减少，经去年9月底结算（第18期）后，分配额确定为15亿3200万韩元（分配率2.26%）。

MAPS美国11号基金的到期日为2030年1月。该基金的目标是在到期前落实退出（资金回收）方案。为此，基金计划同时探讨当地资产出售和再融资两种方案。

资产出售是指通过处置所持房地产来收回投资资金的方案。再融资则是用新贷款替代现有贷款，从而调整金融条件或偿还结构的方式。具体的实施方案预计将综合考虑当地资产状况和市场环境等因素进行审议。

该基金计划在持续监测市场动态的同时，努力提高资金回收率。

金融投资行业相关人士表示：“在Park Center 1租金收入持续到来的情况下，关键在于能否解决实际空置问题并提升资产价值多少”，并指出：“值得关注的是，在寻找替代租户、调整租赁合同、出售及再融资这几种方案中，哪一种能带来实质性的回收成果。”