[E-Daily MarketinKIM SUNG-SOO 记者] NH Prime REITs已将出售首尔广场所得的本金重新投资于首尔江南和乙支路的核心写字楼。
该基金将Hana金融集团旗下公司租赁的江南办公楼，以及新韩信用卡长期租赁的Fine Avenue A栋选定为新的投资标的。此举旨在确保稳定的租金收益，同时谋求未来的出售收益。
NH Prime REITs投资组合结构及构成（资料来源：NH Prime REITs）
Hana金融集团江南办公楼由Hana Office委托管理房地产投资公司（以下简称Hana Office REITs）持有。该办公楼位于首尔江南区德黑兰路127号，为地下6层、地上20层、总建筑面积2万4530平方米的办公楼。
由于约75%的租赁面积由Hana Capital、Hana资产信托等Hana金融集团旗下子公司使用，因此租赁稳定性值得期待，这一点被视为其投资吸引力所在。
Hana Office REIT对该资产的投资总额为3293亿5000万韩元。其中，房地产交易价款为2820亿韩元，折合每3.3平方米（坪）3800万韩元；此外还包括子公司REIT股票120亿韩元及融资成本等共计353亿5000万韩元。
初始资本化率（Initial Cap Rate）为3.55%。初始资本化率（Initial Cap Rate）是指房地产购入后首年产生的净营业利润（NOI）除以初始购入价格所得的收益率。
韩亚办公REITs对该资产的投资结构由以下部分组成：△租赁保证金106亿韩元 △优先贷款2155亿韩元 △第6类优先股650亿韩元 △第5类优先股60亿5000万韩元 △第4类优先股80亿韩元 △普通股242亿韩元。 2155亿韩元优先贷款的综合利率为4.35%，期限为2年。
NH Prime REITs在此其中对第6类优先股投资了150亿韩元。第6类优先股（650亿韩元）占包括普通股（242亿韩元）、第4类优先股（80亿韩元）、第5类优先股（60亿5000万韩元）等在内的全部股权的63%。
韩亚金融集团江南办公楼投资结构（资料来源：NH Prime REIT）
NH Prime REIT投资的第6类优先股年均股息率为6.8%，内部收益率（IRR）为10.6%。出售收益分配比例设定为25%。
其中也反映了对未来出售价格的预期。NH Prime REITs假设韩亚金融集团江南办公楼未来的可能出售价格为3554亿韩元，即每3.3平方米约4790万韩元。若按此价格出售，预计退出资本化率为4.8%。不过，这仅是基于未来出售的假设值，并非对实际出售价格或收益率的最终确定。
Fine Avenue A栋位于首尔中区乙支路100号，建筑结构为地下6层至地上25层，总建筑面积约6万5774平方米。A栋与B栋合计，Fine Avenue的总建筑面积达约13万平方米。
“Fine Avenue A栋”（图片来源：高力国际韩国）
Fine Avenue坐落于乙支路2街十字路口转角处，拥有极高的可见度。该建筑通过地下通道与地铁2号线、3号线换乘站——乙支路3街站相连，公共交通便利性极佳。
特别是，该项目采用了新韩信用卡公司整栋楼10年租赁的“主租约”结构。新韩信用卡公司通过“售租回”方式将大楼出售给MDM资产管理公司后，将继续长期租赁。
全球商业地产咨询公司高力国际韩国分公司（Colliers Korea）担任了此次出售的顾问。由于出售后原有承租人仍将长期租用，投资者可期待租金收益的稳定性。
由MDM资产管理公司管理的MDM一般私募房地产投资信托第24号以8000亿韩元收购了Fine Avenue A栋。每3.3平方米价格约为4020万韩元，初始资本回报率（Initial Cap Rate）为5.06%。 将交易价款加上594亿韩元的收购附带费用和40亿韩元的预备金，总投资额为8634亿韩元。
资金来源包括：△租赁押金284亿韩元 △优先贷款5300亿韩元 △次级贷款740亿韩元 △1-1类收益证券1510亿韩元 △1-2类收益证券200亿韩元 △2类收益证券600亿韩元。 优先贷款的综合利率为4.90%，次级贷款为5.80%，两者的期限均为2年。
1-1类收益证券（1510亿韩元）占股权投资总额2310亿韩元的65.4%。该收益证券的年均分红率为7.0%，内部收益率（IRR）为10.7%，出售收益分配比例为35.5%。
Fine Avenue A栋投资结构（资料来源：NH Prime REITs）
NH Prime REITs假设Fine Avenue A栋未来的潜在出售价格为1.032万亿韩元，即每3.3平方米约5187万韩元。在此情况下，预计退出资本化率为5.0%。与韩亚金融集团江南办公楼一样，未来的出售价格和收益率可能会根据市场情况及实际交易条件而有所变化。
金融投资行业相关人士表示：“NH Prime REITs此次再投资的意义在于，将出售首尔广场后获得的资金转移到了租赁稳定性有保障的办公楼资产上。”并指出：“通过投资拥有韩亚金融集团旗下公司和新韩信用卡等主要租户的资产，既追求现金流，同时也瞄准了未来因资产价值上涨而产生的出售收益。”
该基金将Hana金融集团旗下公司租赁的江南办公楼，以及新韩信用卡长期租赁的Fine Avenue A栋选定为新的投资标的。此举旨在确保稳定的租金收益，同时谋求未来的出售收益。
投资150亿韩元于Hana金融江南办公楼、260亿韩元于Fine Avenue A栋据13日金融投资业界消息，NH Prime REITs向位于首尔江南区德黑兰路一带的“韩亚金融集团江南办公楼”股权证券投资150亿韩元，向位于首尔中区乙支路的“Fine Avenue A栋”收益证券投资260亿韩元。投入这两项资产的资金总额为410亿韩元。
由于约75%的租赁面积由Hana Capital、Hana资产信托等Hana金融集团旗下子公司使用，因此租赁稳定性值得期待，这一点被视为其投资吸引力所在。
Hana Office REIT对该资产的投资总额为3293亿5000万韩元。其中，房地产交易价款为2820亿韩元，折合每3.3平方米（坪）3800万韩元；此外还包括子公司REIT股票120亿韩元及融资成本等共计353亿5000万韩元。
初始资本化率（Initial Cap Rate）为3.55%。初始资本化率（Initial Cap Rate）是指房地产购入后首年产生的净营业利润（NOI）除以初始购入价格所得的收益率。
韩亚办公REITs对该资产的投资结构由以下部分组成：△租赁保证金106亿韩元 △优先贷款2155亿韩元 △第6类优先股650亿韩元 △第5类优先股60亿5000万韩元 △第4类优先股80亿韩元 △普通股242亿韩元。 2155亿韩元优先贷款的综合利率为4.35%，期限为2年。
NH Prime REITs在此其中对第6类优先股投资了150亿韩元。第6类优先股（650亿韩元）占包括普通股（242亿韩元）、第4类优先股（80亿韩元）、第5类优先股（60亿5000万韩元）等在内的全部股权的63%。
其中也反映了对未来出售价格的预期。NH Prime REITs假设韩亚金融集团江南办公楼未来的可能出售价格为3554亿韩元，即每3.3平方米约4790万韩元。若按此价格出售，预计退出资本化率为4.8%。不过，这仅是基于未来出售的假设值，并非对实际出售价格或收益率的最终确定。
兼顾租金稳定与出售收益……力求“一举两得”NH Prime REITs还向持有位于首尔中区乙支路Fine Avenue A栋的MDM一般私募房地产投资信托第24号1-1类收益证券投资了260亿韩元。
Fine Avenue A栋位于首尔中区乙支路100号，建筑结构为地下6层至地上25层，总建筑面积约6万5774平方米。A栋与B栋合计，Fine Avenue的总建筑面积达约13万平方米。
特别是，该项目采用了新韩信用卡公司整栋楼10年租赁的“主租约”结构。新韩信用卡公司通过“售租回”方式将大楼出售给MDM资产管理公司后，将继续长期租赁。
全球商业地产咨询公司高力国际韩国分公司（Colliers Korea）担任了此次出售的顾问。由于出售后原有承租人仍将长期租用，投资者可期待租金收益的稳定性。
由MDM资产管理公司管理的MDM一般私募房地产投资信托第24号以8000亿韩元收购了Fine Avenue A栋。每3.3平方米价格约为4020万韩元，初始资本回报率（Initial Cap Rate）为5.06%。 将交易价款加上594亿韩元的收购附带费用和40亿韩元的预备金，总投资额为8634亿韩元。
资金来源包括：△租赁押金284亿韩元 △优先贷款5300亿韩元 △次级贷款740亿韩元 △1-1类收益证券1510亿韩元 △1-2类收益证券200亿韩元 △2类收益证券600亿韩元。 优先贷款的综合利率为4.90%，次级贷款为5.80%，两者的期限均为2年。
1-1类收益证券（1510亿韩元）占股权投资总额2310亿韩元的65.4%。该收益证券的年均分红率为7.0%，内部收益率（IRR）为10.7%，出售收益分配比例为35.5%。
金融投资行业相关人士表示：“NH Prime REITs此次再投资的意义在于，将出售首尔广场后获得的资金转移到了租赁稳定性有保障的办公楼资产上。”并指出：“通过投资拥有韩亚金融集团旗下公司和新韩信用卡等主要租户的资产，既追求现金流，同时也瞄准了未来因资产价值上涨而产生的出售收益。”
