[E-Daily MarketinKIM SUNG-SOO 记者] 随着数据中心选址原则的改变，投资标准也在随之变化。过去，通往首尔的便利性和通信基础设施是核心考量因素，而如今，“能否确保电力供应”和“能否锁定租户”已成为决定项目成败的关键变量。在选择投资对象时，“电力和租户”已成为最重要的标准。

首都圈电力网络饱和……“电力保障”门槛高

据20日金融投资业界消息，针对韩国国内数据中心的投资判断，核心标准包括：△电力保障的稳定性如何，△能否长期留住优质租户。

这是因为这两个因素是判断数据中心产生的“现金流质量”和“未来退出（资金回收）可能性”的核心标准。

首先，随着首都圈电网趋于饱和，出现了数据中心虽已获得许可却无法确保电力供应的情况。截至今年3月的累计数据显示，首都圈数据中心提交的电力系统影响评估技术审查申请（522份）中，超过半数（279份）被判定为“无法供电”。

按件数计算，“无法供电”的比例高达53.4%。“数据中心电力系统影响评估技术审查”是一项制度，旨在对预计电力消耗量在10MW以上的大型数据中心等设施对电网的影响进行事前定量和定性审查，从而决定是否能够供电。

通过该审查，意味着已通过了为稳定获取10MW以上大规模电力而设的严格事前验证关卡。不过，在首都圈等电力饱和地区，电力系统影响评估技术审查的合格标准已进一步收紧，通过率也大幅下降。

因此，数据中心开发公司正将目光转向“电力充足的地方”。这是因为，确保稳定的电力供应已与确保数据中心选址同样重要。

特别是，相比传统的“首都圈”与“地方”这种区域划分，“数据中心距离电网有多近”、“是否能够实际接电（从韩国电力等外部电网获取所需电力）”已成为新的选址标准。

现金流是投资核心……长期租赁合同至关重要

此外，从金融机构的角度来看，“数据中心的承租方是谁”也是一个重要变量。因为无论数据中心的稀缺性有多高，最终创造实际现金流的终究是承租方。

由于大规模数据中心的开发初期投资成本较高，能否尽早锁定稳定的租户，将直接决定项目融资（PF）及投资资金回收的可能性。

特别是全球数据中心专业资本或房地产投资信托基金（REITs），在长期纳入数据中心资产时，将“长期租赁合同”和“稳定的现金流”视为重要条件。若考虑未来出售数据中心，就必须了解这些机构的标准。

所谓“全球数据中心专业资本”，是指以永久性纳入数据中心资产为目的的投资者。在新加坡交易所上市的亚洲首家纯数据中心REITs“凯发DC REITs”，以及全球最大的数据中心专业REITs“Equinix”均属于此类。

韩国最大的上市基础设施基金麦格理基础设施、全球私募基金管理公司KKR、黑石等，往往更青睐那些通过租赁重组有望提升净运营收入（NOI）的资产。

也就是说，即使是同等规模的数据中心，其投资价值也会因租户构成、剩余租期以及租金上涨机制的设计方式而有所不同。

近期，全球云服务提供商（CSP）等承诺签订长期租赁的案例也开始出现。当全球运营商签订10MW以上的合同时，通常会达成至少10年的长期租赁协议。此外，在与实际需求方签订合同时，采用年增长3%或与消费者物价指数（CPI）挂钩的租金上涨条件也正逐渐成为普遍趋势。