[E-Daily Marketin 记者KIM SUNG-SOO ] 物流中心投资者的保险费负担正呈滚雪球般增长。随着物流中心大型火灾事故接连发生，财产综合保险费率大幅上涨。

过去每年仅需7000万韩元的保费，近期已飙升至接近3亿韩元的水平，这引发了房地产运营行业内“因保费过高而难以实现预期收益率”的担忧。

近6年仓库火灾造成“1万亿韩元财产损失”

据消防厅4日公布的仓库火灾统计数据显示，自2021年至上月，仓库火灾造成的财产损失约达1.4558万亿韩元。

此外，从2021年至去年，仓库火灾每年发生超过1000起。今年截至6月，已确认的仓库火灾达759起。相当于平均每天发生4.2起火灾。

特别是物流中心，被视为比其他办公楼或商业设施更易受火灾风险影响的资产。一旦大型物流设施发生火灾，不仅建筑本身，连同内部堆积的库存资产，损失规模都可能进一步扩大。这也是保险公司将物流中心归类为高风险资产的原因。

近期，大型物流中心火灾仍接连发生。以今年7月发生在仁川西海区石南洞的Coupang 32物流中心火灾为例，仅扑灭火势就耗时60多个小时。截至目前，火灾原因尚未查明。

去年11月发生在忠清南道天安市东南区风世面的天安伊兰德时尚物流中心火灾，也花了约60小时才完全扑灭。随着大型物流中心火灾接连发生，保险公司也正根据风险情况上调物流中心的保费。

购买物流中心时投保的财产综合保险，通常采用同时保障多种风险的“组合保险”形式。该保险主要分为第1至第4部分这四个领域。

第1部分保障建筑物本身的损坏。第2部分保障机械故障等设备相关的损失。第3部分保障因火灾等事故导致营业中断时产生的营业损失。第4部分保障因火灾或设施事故等对第三方造成的赔偿责任。

保费通常以建筑面积为基准，按每平每月费率计算。例如，若每月每3.3平方米（平）的保费为600韩元，且物流中心建筑面积为1万平，则年保费约为7200万韩元。该金额即为600韩元乘以12个月再乘以1万平。

保费激增导致物流中心现金流减少

问题在于，近期

保费

较以往最高飙升至4倍水平。以同一座1万平的物流中心为例，若保费上涨4倍，年度负担额将攀升至2亿韩元后半段。对投资者而言，原本仅为数千万韩元的成本，瞬间便增至数亿韩元级别。

保险费是每年都会反复产生的运营成本。如果保险费急剧上涨，物流中心的净营业收入（NOI）就会相应减少，最终也会对投资者预期的收益率产生直接的负面影响。

例如，即使租金和空置率等其他条件保持不变，如果保险费从每年数千万韩元增加到数亿韩元，资产产生的现金流就会相应减少。这种结构必然导致收购时预期的收益率与实际运营过程中获得的收益率之间出现差距。

随着保费上涨，关于保障范围的担忧也在加剧。

特别是物流中心内部存放的库存资产规模成为问题。入驻物流中心的企业所持有的库存可能高达数百亿韩元，但第三方赔偿责任保险的一般投保限额往往仅为10亿至20亿韩元左右。

所谓“第三者责任险”，是指当被保险人在业务或日常生活中因意外事故导致他人身体受伤或财产受损，从而产生法律赔偿责任时，对该损失进行赔偿的保险。

如果因发生重大事故导致的实际损失金额超过保险投保限额，则难以通过保险全额弥补所有损失。但若提高保障限额，又会面临保险费负担急剧增加的问题。

最终，从物流中心投资者的角度来看，不仅需要管理火灾风险，还必须同时管理“保费风险”。仅凭资产价格和租金收益率已难以决定是否购入。

一位房地产运营行业相关人士表示：“物流中心一旦发生火灾事故，损失范围不仅限于建筑物，还可能波及内部库存，因此是面临较大保费上涨压力的资产”，并指出：“随着保费对收益率的影响日益增大，最近在收购评估阶段就一并考量保险条款的趋势日益明显。”