[E-Daily MarketinJI YEONG-EUI 记者] 在新冠疫情期间曾被视为“改建为办公或住宅的首选”的首尔市中心酒店，正迅速重新成为机构投资者的核心投资目标。这主要是因为外国游客数量激增，客房入住率和单价迅速回升，加之新酒店供应量有限。最近，不仅出现了收购现有酒店的情况，还出现了将优质写字楼改建为酒店，甚至直接投身新酒店开发的案例。

曾无人问津的酒店资产，今年却引发收购竞争……名洞的崭新面貌

据22日投资银行（IB）业界消息，近期由艾吉斯资产管理公司（Aegis Asset Management）挂牌出售的“Timework名洞”项目，已由高盛与艾吉斯资产管理公司组成的财团以约5350亿韩元的报价被选定为优先谈判对象。

“Timework明洞”是国民年金、邮政事业本部、行政公济会、科学技术人员公济会、DB财产保险等机构与艾吉斯资产管理公司于2019年共同投入约4050亿韩元投资的资产。 受新冠疫情影响，明洞商圈陷入低迷，长期未能找到接盘方，但今年国内外投资者展开了激烈角逐。竞争对手蓝湾资产管理公司与加拿大养老金投资委员会（CPPIB）组成的财团，提出了5300亿韩元，并加上按股份交易标准计算的节税额等，共计“5300亿韩元+α（70亿～80亿）”的报价。

围绕优选竞标方的遴选，现有有限合伙人（LP）与双方财团之间的立场分歧仍在持续。 长期资金被冻结的现有有限合伙人（LP）方面，期待以更高的价格和更快的交易完成等有利条件进行出售；而伊吉斯则表示，其不仅考虑了单纯的价格，还综合评估了初始提案及交易完成的稳定性等因素，最终选定高盛方为优选竞标方。在此过程中，关于是否对两个竞争财团采用了相同的评估标准，也引发了公平性争议。

市场正密切关注伊吉斯既是卖方管理公司，又作为管理合作伙伴参与了高盛收购财团这一事实。鉴于该公司决定重新参与因新冠疫情和明洞商圈低迷而长期资金被冻结的资产管理，有分析认为，这或许是看好了近期酒店市场的复苏以及未来资产价值上涨的潜力。

撇开争议不谈，高盛和CPPIB分别参与的财团围绕5000亿韩元规模的名洞资产展开竞争这一事实，反映出投资氛围已发生变化。据悉，高盛方面正在研究，若收购最终达成，将把中层部分办公空间改造成酒店，并引进K-Beauty及健康养生相关的商业设施。 这与几年前投资关注点集中在将酒店改作办公楼或住宅等其他用途的情况截然相反。

游客突破1000万人次，客房入住率与租金双双回升

重燃酒店投资热情的最大动力，当属游客的回归。据韩国文化体育观光部数据显示，今年上半年访韩外国游客达1071万人次，较去年同期激增21.3%，创下半年度历史新高。

营业业绩自然随之好转。据估算，去年首尔市中心酒店的客房入住率达到79.2%，每间客房平均收入（RevPAR）已回升至约20.7万韩元。商业区的复苏也通过租金指标得到了印证。 据韩国房地产院数据显示，今年第二季度首尔商铺租金价格指数较上一季度上涨0.46%，其中游客云集的名洞涨幅达3.19%。

去年出售未果的名洞Mighty大厦也重新进入市场。马斯顿投资管理公司近日选定世邦魏理仕韩国分公司作为顾问，着手重新出售。尽管去年曾选定JB资产管理公司为优先谈判方，但交易未能达成；不过，随着旅游需求以及酒店和零售业经营环境的改善，市场普遍认为出售条件已有所好转。

酒店交易已在首尔主要旅游商圈全面展开。高盛去年与JB资产管理公司共同收购了首尔弘大美居大使酒店；KB资产管理公司收购了西大门新罗Stay酒店；太平洋投资管理公司则与朝鲜酒店及度假村集团共同收购了首尔明洞喜来登四点酒店。

投资热潮已超越现有酒店的收购，正向具备新开发潜力的资产蔓延。本月底即将进行招标的江南站附近宝元大厦，不仅可作为办公楼，还可开发为拥有300余间客房的四星级旅游酒店。其特点在于，由于现有建筑全部空置，因此无需清退租户即可启动开发程序。

今年上半年，首尔酒店投资交易额约为1.1万亿韩元，较上年同期增长约71%。如果过去投资的重点在于收购酒店后将其改作他用，那么现在投资重心正转向押注酒店本身的经营现金流和旅游商圈的增长潜力。

不过，与写字楼不同，酒店是一种受运营业绩、品牌及地段影响，盈利能力差异较大的资产。市场普遍认为，即使游客增长势头持续，并非所有酒店的价值都会同步上涨，而是以明洞、弘大等核心旅游商圈和优质品牌为中心，投资需求将呈现选择性增长的态势。