[E-Daily MarketinJI YEONG-EUI 记者] 在价值5000亿韩元的“Timework明洞”项目出售程序陷入不公平争议之际，艾吉斯资产管理公司所强调的“交易稳定性”与竞标方提出的“双重标准”主张正形成针锋相对的对峙。 争议焦点在于：作为出售方的艾吉斯，在严格考量竞争对手运营不确定性的同时，是否对自身财团采用了相对宽松的标准。
据《eDaily》19日采访及投资银行（IB）业界综合报道，围绕“Time Work明洞”优选竞标方评估公平性的核心争议点主要有三点：△价格与日程评估标准的一致性；△现有入驻酒店运营变动风险；△关于腾退、履约保证金及股份交易相关风险的定性评估是否恰当。
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然而，伊吉斯并未将采访中提及的金额纳入定量评估。其解释称，公司方针是不会在投标截止后继续抬高价格（即所谓的“竞标战”），若承认采访中具体化的金额，实际上等同于重新招标。据称，在实际计算内部收益率（IRR）和投资倍数时，也仅采用了最初投标截止文件中的报价。
另一方面，蓝湾财团方面反驳称，他们从最初的提案书起就明确标注了“+α”，而卖方艾吉斯只是在正式面谈中直接询问金额并给出了具体范围。他们认为，招标文件（RFP）或出售主承销商此前均未告知在面谈中不得具体说明“α”值。
不过，关于评估标准一致性的疑点在于同一天蓝湾财团面试结束后进行的戈德曼方面面试。戈德曼方面在面试中表示，可以将交易完成时间提前至比最初提案书中记载的时间更早。 虽然将蓝湾（Blue Cove）提交的追加报价视为“事后提案”予以排除，但将高盛在投标截止后提出的缩短时间表方案作为积极因素予以考虑，这让人不禁质疑是否未采用统一的评估标准。
对此，艾吉斯解释称，高盛的缩短时间表提案并未影响定量评估得分。其立场是，仅凭投标截止时的提案基准价格（5350亿韩元 vs 5300亿韩元），高盛在内部收益率（IRR）和投资倍数方面已处于领先地位，因此缩短时间表仅是次要因素，属于“附加优势”。
伊吉斯认为，若蓝湾在收购“Timework明洞”后，欲将租赁模式从总租赁（Master Lease）转为委托运营模式，则必须在签署最终购买协议（SPA）前，与现有酒店运营商就合同结构变更及解约条件进行协商。其指出，若交易中途流产，不仅会导致四星级酒店转型计划受阻，还可能使原有基金承担因合同解约而产生的赔偿责任。 该方还基于每年约75亿韩元的租金，估算称以20年为基准，可能产生最高1500亿韩元的负担。伊吉斯-高盛财团方面表示，其方案是优先承接现有的主租赁协议及正在推进的四星级升级计划，待办公楼租赁合同到期后再考虑进一步升级，因此不存在在签署SPA前中途终止的风险。
另一方面，蓝湾（Blue Cove）方面反驳称其前提本身就是错误的。他们解释道，在签署SPA之前从未要求解除现有的主租赁合同，并且为了在所有权转移后转为委托运营模式，甚至已与雅高（Accor）运营公司方面进行了事先协商。经采访调查，实际已确认蓝湾财团方面的提议已传达给现有酒店运营方，并已具备协商基础。
首先，关于办公楼腾退问题，伊吉斯方面主张，若蓝湾财团被选定为优先谈判方，则应停止针对将于今年10月租赁期满的3至4层楼层的新租户营销活动。 其主张称，已将“若未来交易告吹，出售基金将至少承担5至6个月空置损失”这一风险因素纳入考量。此外，要求在签订其他楼层的买卖合同（SPA）前提前协商提前腾退一事，也被评估为给资产运营带来相当大负担的风险因素。
为分担此次交易流产的风险，在选定优先谈判方后签订谅解备忘录（MOU）阶段，曾要求设定象征性的履约保证金，但蓝湾（Blue Cove）方面未予接受，这一点也被列为风险判断的依据。 其主张称，若最终融资失败，作为潜在买方的蓝湾财团可无损退出，但为防止运营问题最终由现有基金承担，本应设置最低限度的安全保障措施。关于推进股权转让（Share Deal）方式，也指出因否认减免取得税的效果而产生的补征税款风险，以及受托人变更等方面的事前审查不足。
另一方面，蓝湾财团方面反驳称，伊吉斯是否对风险因素进行了过度解读，或是评估标准缺乏公平性。蓝湾财团表示，在签订《股份购买协议》（SPA）前并未提出“必须在签约前完成实际租户搬离或空置”的先决条件，且未来清退所需费用也已预先计入项目成本。
针对要求支付不可退还的履约保证金一事，蓝湾方面解释称，在尚未进行尽职调查且未签署《股份购买协议》（SPA）的合同前阶段，要求承担不可退还的资金，从机构投资者（LP）的资金运作规律来看，这是难以接受的合同条款。对于税务追征风险，蓝湾方面也反驳称，他们已向主承销商表达了提交承诺书的意愿，承诺在必要时由买方全额承担相关费用，以此展现了风险管理的决心。
一位LP相关人士指出：“为了确认是否确实以合理价格出售，最好由独立的第三方依据当时的投标资料和评估标准，重新验证优选竞标者遴选过程的公正性。”
据《eDaily》19日采访及投资银行（IB）业界综合报道，围绕“Time Work明洞”优选竞标方评估公平性的核心争议点主要有三点：△价格与日程评估标准的一致性；△现有入驻酒店运营变动风险；△关于腾退、履约保证金及股份交易相关风险的定性评估是否恰当。
围绕投标后“面谈内容”是否被纳入评估标准的争议，引发评估一致性争议第一个争议点是评估价格和交易完成条件的标准。伊吉斯以上月23日提交的初始提案书为基准，对高盛方面的5350亿韩元和蓝湾财团方面的5300亿韩元进行了定量评估。 蓝湾当时在提案书中明确标注了“5300亿韩元+α”，同月29日，在官方面试中，当伊吉斯方面询问“α”的具体规模时，蓝湾回答为70亿至80亿韩元。若将此金额加总，蓝湾的报价将达到5370亿至5380亿韩元，比高盛高出最多30亿韩元。
然而，伊吉斯并未将采访中提及的金额纳入定量评估。其解释称，公司方针是不会在投标截止后继续抬高价格（即所谓的“竞标战”），若承认采访中具体化的金额，实际上等同于重新招标。据称，在实际计算内部收益率（IRR）和投资倍数时，也仅采用了最初投标截止文件中的报价。
另一方面，蓝湾财团方面反驳称，他们从最初的提案书起就明确标注了“+α”，而卖方艾吉斯只是在正式面谈中直接询问金额并给出了具体范围。他们认为，招标文件（RFP）或出售主承销商此前均未告知在面谈中不得具体说明“α”值。
不过，关于评估标准一致性的疑点在于同一天蓝湾财团面试结束后进行的戈德曼方面面试。戈德曼方面在面试中表示，可以将交易完成时间提前至比最初提案书中记载的时间更早。 虽然将蓝湾（Blue Cove）提交的追加报价视为“事后提案”予以排除，但将高盛在投标截止后提出的缩短时间表方案作为积极因素予以考虑，这让人不禁质疑是否未采用统一的评估标准。
对此，艾吉斯解释称，高盛的缩短时间表提案并未影响定量评估得分。其立场是，仅凭投标截止时的提案基准价格（5350亿韩元 vs 5300亿韩元），高盛在内部收益率（IRR）和投资倍数方面已处于领先地位，因此缩短时间表仅是次要因素，属于“附加优势”。
伊吉斯“酒店合同若解除将面临1500亿韩元赔偿” vs 蓝湾“风险被高估”与目前入驻Timework明洞的雅高酒店（Accor）的谈判风险也是争议焦点。据了解，无论是蓝湾还是高盛财团，若要更改未来的酒店运营计划，均需与酒店运营商进行进一步协商。
伊吉斯认为，若蓝湾在收购“Timework明洞”后，欲将租赁模式从总租赁（Master Lease）转为委托运营模式，则必须在签署最终购买协议（SPA）前，与现有酒店运营商就合同结构变更及解约条件进行协商。其指出，若交易中途流产，不仅会导致四星级酒店转型计划受阻，还可能使原有基金承担因合同解约而产生的赔偿责任。 该方还基于每年约75亿韩元的租金，估算称以20年为基准，可能产生最高1500亿韩元的负担。伊吉斯-高盛财团方面表示，其方案是优先承接现有的主租赁协议及正在推进的四星级升级计划，待办公楼租赁合同到期后再考虑进一步升级，因此不存在在签署SPA前中途终止的风险。
另一方面，蓝湾（Blue Cove）方面反驳称其前提本身就是错误的。他们解释道，在签署SPA之前从未要求解除现有的主租赁合同，并且为了在所有权转移后转为委托运营模式，甚至已与雅高（Accor）运营公司方面进行了事先协商。经采访调查，实际已确认蓝湾财团方面的提议已传达给现有酒店运营方，并已具备协商基础。
关于交房、股份交易及履约保证金的争议……拒绝支付履约保证金亦成焦点针对办公楼交房、股份交易及
履约保证金等定性与定量评估要素，艾吉斯方面的立场主要集中于“防范交易流产及运营风险”。
首先，关于办公楼腾退问题，伊吉斯方面主张，若蓝湾财团被选定为优先谈判方，则应停止针对将于今年10月租赁期满的3至4层楼层的新租户营销活动。 其主张称，已将“若未来交易告吹，出售基金将至少承担5至6个月空置损失”这一风险因素纳入考量。此外，要求在签订其他楼层的买卖合同（SPA）前提前协商提前腾退一事，也被评估为给资产运营带来相当大负担的风险因素。
为分担此次交易流产的风险，在选定优先谈判方后签订谅解备忘录（MOU）阶段，曾要求设定象征性的履约保证金，但蓝湾（Blue Cove）方面未予接受，这一点也被列为风险判断的依据。 其主张称，若最终融资失败，作为潜在买方的蓝湾财团可无损退出，但为防止运营问题最终由现有基金承担，本应设置最低限度的安全保障措施。关于推进股权转让（Share Deal）方式，也指出因否认减免取得税的效果而产生的补征税款风险，以及受托人变更等方面的事前审查不足。
另一方面，蓝湾财团方面反驳称，伊吉斯是否对风险因素进行了过度解读，或是评估标准缺乏公平性。蓝湾财团表示，在签订《股份购买协议》（SPA）前并未提出“必须在签约前完成实际租户搬离或空置”的先决条件，且未来清退所需费用也已预先计入项目成本。
针对要求支付不可退还的履约保证金一事，蓝湾方面解释称，在尚未进行尽职调查且未签署《股份购买协议》（SPA）的合同前阶段，要求承担不可退还的资金，从机构投资者（LP）的资金运作规律来看，这是难以接受的合同条款。对于税务追征风险，蓝湾方面也反驳称，他们已向主承销商表达了提交承诺书的意愿，承诺在必要时由买方全额承担相关费用，以此展现了风险管理的决心。
一位LP相关人士指出：“为了确认是否确实以合理价格出售，最好由独立的第三方依据当时的投标资料和评估标准，重新验证优选竞标者遴选过程的公正性。”
