[E-Daily Marketin 记者KIM SUNG-SOO ] JR Global REIT就比利时布鲁塞尔办公楼“金融大厦”的资产评估提起的诉讼，将于本月在英国法庭开庭审理。

此次诉讼中，法院将重点审查在计算金融塔资产价值的过程中采用了哪些假设和市场数据，以及该过程的管理独立性如何。

鉴于诉讼结果可能成为海外房地产投资过程中“评估独立性”及“贷款人集团影响力问题”的重要先例，法院的判决正备受瞩目。

“JLL报告存在价值下行倾向”的质疑

据11日金融投资业界消息，英国商事法院将于本月11日至13日，用三天时间审理关于比利时首都布鲁塞尔地标建筑“金融塔”评估相关的诉讼。具体判决时间将由主审法官决定，因此尚未确定。

英国商业法院（Commercial Court）是英国高等法院（High Court）王座法庭（King's Bench）下属的专业法院。它是专门处理国际贸易、金融、海事及保险相关重大商业纠纷的世界顶级诉讼机构之一。

JR Global REIT是由JR投资管理公司运营的房地产投资信托基金（REITs），是一家于2020年8月上市的海外型REIT。 比利时“金融塔”是JR Global REITs持有的作为基础资产的办公楼资产。其结构为JR Global REITs的子REIT——JR第26号REITs对“金融塔”进行了投资。

本次诉讼的核心争议点在于全球房地产服务企业仲量联行（JLL）编制的评估报告。JR全球REITs方面质疑，在该评估过程中，仲量联行进行了有失公允的评估，刻意压低了“金融塔”的资产价值。

根据JR Global REITs方面向法院提交的评估专家报告，JLL过度反映了租户续约风险。此外，即使在现有租户续约可能性较高的情况下，JLL仍过度考虑了新租赁时可能产生的空置率及租户激励费用等。

此外，还有质疑指出部分核心假设与实际市场数据不符。JR Global REIT方面还提出，这些假设可能是受外部压力而设定的。

不过，诉讼的对方并非直接进行评估的JLL。JR Global REIT正在对贷款人集团的代理金融机构“CBRE贷款服务”（CBRE Loan Services）提起诉讼，要求其承担责任。这是基于评估过程未得到妥善管理，从而导致投资者遭受损失的判断。

特别是JR Global REIT方面主张称：“欧洲当地部分债权人集团在评估过程中施加了不当影响”，并表示“他们以难以令人信服的评估结果为依据，通知发生了现金保留（Cash Trap）事件”。

“评估独立性与贷款人集团影响力”或将成为先例

“现金陷阱”是指资产产生的现金流无法分配给投资者，而是被锁定在贷款人集团控制之下的措施。

例如，当抵押资产价值下跌导致贷款价值比（LTV）上升至一定水平以上时，该资产产生的剩余现金流将无法用于分红或新投资，而是被锁定，优先用于偿还债权人的贷款本息。

JR Global REITs声称，在采取该措施后，其在资本市场的融资条件急剧恶化。该公司虽推进了更换当地大股东、紧急筹措运营资金等多种方案，但难以在短期内解决流动性问题。

不过，据解释，此次流动性危机并非源于“基础资产的劣质”，而是由短期“金融错配”及“现金陷阱”机制的触发所致。

此外，现金陷阱的触发本身仅是控制资金外流的机制，并不构成丧失期限利益（EOD）或立即行使担保权（任意处置）的理由。鉴于当前当地债权人集团尚未满足出售金融塔的条件，因此很难进行任意处置。

业界正密切关注将于11日至13日进行的三天听证会及随后法院的裁决。此次法律纠纷的结果，不仅将决定金融大厦评估过程中的责任归属，还将影响围绕金融大厦的既有争议走向。

首尔破产法院授予JR Global REITs的自主重组支持计划（ARS）协商期将于14日截止。

ARS计划是在重整法院监督下，支持债权人与公司自主协商重组方案的制度。在ARS期间，禁止债权人强制执行，公司将利用这段时间与主要债权人协商，制定经营正常化及财务结构改善方案。

ARS程序是否延期，将根据每次截止时点与债权人团的协商进展及法院的裁定来决定。JR Global REITs预计，未来是否延期将取决于英国当地诉讼的进展情况以及与债权人团协商的进展情况。

JR Global REITs相关人士强调：“在既定的ARS期间内，我们将与主要债权人保持密切沟通”，并表示“将集中全部力量，制定出能够保全企业价值并实现经营正常化的合理重组方案”。