[E-Daily MarketinKIM SUNG-SOO 记者] 随着首尔中区地标性写字楼“南山州塔”挂牌出售，有观点认为，美国联邦储备委员会（美联储）是否加息可能给交易带来不确定性。

若美联储加息导致韩国国债收益率上升，办公楼市场中实际交易中使用的优先担保贷款利率也将随之上涨。这是因为若买方的融资条件因此恶化，可能需要重新进行价格谈判，从而导致交易延迟。

预计明年第一季度左右选定最终优先谈判对象

据12日金融投资业界消息，未来资产资产管理公司近日选定仲量联行（JLL）韩国公司与德勤安进组成的联合体作为“State Tower南山”的出售顾问。预计经过出售程序后，最终优先谈判对象将于明年第一季度左右选定。

南山州塔是一座位于首尔中区会贤洞2街88号的办公楼。 该大楼地下6层、地上24层，总建筑面积66,799平方米（约22,07坪），位于地铁4号线明洞站与会贤站之间。距离明洞站步行约5分钟，地理位置优越，既可便捷前往市中心商务区，又能享受明洞商圈的便利。

目前，包括韩国投资公社（KIC）在内，全球咨询公司贝恩公司、韩国辉瑞制药、宝马韩国等企业均已入驻。作为拥有全球企业和金融机构作为租户的办公资产，这一特点预计将在出售过程中成为重要的评估因素。

该大楼被纳入KIC以自有资产投资的“未来资产Mapscore一般私募房地产自投资信托2-3号”中。截至去年年底，该基金的公允价值及账面金额合计为1698亿9500万韩元。 与1100亿韩元的取得成本相比，上涨了约598亿9500万韩元，涨幅达54.45%。

账面价值是否会转化为实际出售价格也备受关注。鉴于办公楼市场的投资信心和融资条件可能左右出售结果，市场目光正聚焦于未来资产资产管理公司提出的出售条件以及潜在收购方的评估。

美国美联储“大幅加息”担忧引发市场利率上行压力

不过，随着市场猜测美国联邦储备委员会（美联储）下月可能一次性将基准利率上调0.5个百分点（p）——即采取“大幅加息”举措，商业房地产市场的不确定性正在加剧。

随着美联储“大步加息”可能性的讨论，韩国国债利率等市场利率也面临上涨压力。一旦国债利率上升，办公楼市场实际交易中使用的优先担保贷款利率也将随之上涨。

贷款利率上升约1个百分点（p），对房地产投资者而言，其意义远不止于单纯的金融成本增加。随着贷款利息增加，投资收益率相应降低，因此买方所能承受的价格也会下降。

这意味着卖方期望的价格与买方能够筹集到的资金之间的差距正在扩大。即使卖方与买方完成了价格谈判并选定了优先谈判方，但如果融资条件恶化，交易也可能被推迟甚至彻底告吹。

一位商业地产业内人士表示：“当美联储加息的可能性增大时，潜在买家的要求收益率也会随之提高，导致交易难以推进。”他还指出：“为了满足股权投资者提高的要求收益率，交易价格必须下调，因此卖方和买方有时不得不重新进行价格谈判。”