[E-Daily MarketinKIM SUNG-SOO 记者] 随着首尔龙山罗津商圈12、13号楼开发项目破土动工，新韩西部TND房地产投资信托基金的增长战略正备受瞩目。这是因为仅高端服务式公寓的预售收入预计就将达到约5200亿韩元。
该项目由发起人西部TND直接负责开发，重点在于实现开发利润最大化。新韩西部TND房地产投资信托计划在2030年竣工后，待办公楼和零售设施产生稳定租金收益，将分阶段将其纳入房地产投资信托。若与龙山电子商圈一带的连锁开发相衔接，不仅可提升单个资产价值，更有望带动整个区域房地产价值的上涨。
龙山罗津商圈12、13号楼开发项目概要（资料来源：西部T&D）
新韩西部T&D房地产投资信托是由发起人——房地产开发公司西部T&D（西部T&D）与房地产投资信托资产管理公司（AMC）新韩房地产投资信托管理公司合作设立的房地产投资信托。资产管理公司（AMC）由新韩房地产投资信托管理公司负责。
该REIT持有涵盖酒店、零售及办公楼的资产组合。 主要投资资产包括：△综合购物中心“仁川Square One” △五星级酒店“首尔龙山大美居大使酒店及公寓”（龙山大美居） △办公·酒店·零售综合大楼“光化门G Tower” △三星级酒店“新罗Stay麻浦”等。
西部T&D正在直接推进的开发项目被视为新韩西部T&D房地产投资信托基金（REITs）增长的核心动力。此前，新韩西部T&D房地产投资信托基金在2021年上市时曾宣布，计划通过开发西部T&D持有的地块并将其纳入REITs，同时从市场上收购优质资产并纳入其中，从而实现REITs的持续增长。
西部T&D目前正在推进△首尔阳川区新亭洞城市尖端物流综合园区、△龙山罗津商圈12·13栋开发项目。
新韩西部T&D房地产投资信托结构图
龙山纳津商圈12、13号楼开发项目，是在首尔龙山区汉江路3街2-8一带、占地6026.60平方米的土地上，开发总建筑面积达73161.33平方米（约22131.30坪）的建筑项目。 项目由△约1万坪办公空间、△约1万坪高端服务式公寓、△约2000坪零售设施（销售设施）组成。
计划于今年11月至12月期间推出高端服务式公寓的预售。服务式公寓的预售价以专有面积为基准，每3.3平方米（坪）约为1.6亿韩元。据尤金投资证券建筑·房地产研究员柳泰焕估算，在此情况下，预售收入预计将达到约5200亿韩元。
该项目战略是引入供公寓住户专享的无边际泳池及酒店式服务，以满足高端居住需求。不过，预计销售额将根据销售率及工程进度，在约50个月内逐步确认。预计竣工日期为2030年11月30日。
该项目的另一大特点在于开发主体和收益结构。该项目由赞助商西部TND直接负责开发，重点在于实现开发利润最大化。新韩西部TND房地产投资信托（REITs）最初曾考虑采用“项目型REITs”模式，但最终确定由西部TND自主开发。
项目型REITs是一种从房地产开发阶段起就利用REITs（房地产投资信托）来全权负责开发、运营及销售全过程的投资结构。与以开发后销售和转让为主的“项目融资投资公司”（PFV）不同，“项目型REITs”侧重于通过开发后的长期持有、租赁及股票上市等方式来实现收益最大化。
由于只需申报即可设立并启动，流程迅速，且享有△开发收益减税、△容积率上调、△公共贡献要求放宽等优惠政策。
不过，若采用项目型REITs模式，则必须将土地出售给REITs。新韩西部TND REITs判断，在此过程中开发利润可能会部分被稀释。其计算认为，鉴于西部TND在新冠疫情期间以相对低廉的价格获得了该地块，通过直接开发能够实现更大的差价收益。
新韩西部T&D房地产投资信托计划在开发项目中的办公楼和零售设施竣工（2030年11月30日）后，分阶段将其纳入资产组合。但并非建筑一经竣工就立即纳入房地产投资信托。该计划更倾向于在租赁情况稳定、收益基础确立之后再进行纳入。
该策略旨在通过公寓式酒店的预售确保开发利润，同时通过纳入租赁资产来增加长期现金流。
西部TND对该项目的投资额为6240亿7224万韩元，占其自有资本（1兆3869亿4584万韩元）的45%。该投资额包含工程费、各项税费及金融成本等，增值税另计。不过，在工程施工过程中，投资金额及新建项目的详细内容等可能会发生变化。
龙山电子商圈特别规划区立体人行通道现状（资料来源：首尔市）
首尔龙城通过天桥与韩国高速铁路（KTX）、地铁1号线、京义中央线的换乘站——龙山站相连。罗津商圈12、13号楼正位于首尔龙城正前方，可直接连接。因此，预计该项目将同时受益于龙山站的便捷交通和酒店客源需求。
此外，还计划在低层零售区设置包括游泳池在内的设施，以此吸引酒店住客成为消费群体。其宗旨不仅在于将办公、住宅和商业设施集于一处，更旨在通过与周边酒店及交通网络的联动，提升综合设施的竞争力。
此外，该项目用地还与龙山电子商圈一带的开发项目紧密相连。项目周边的龙山电子商圈从元效大桥方向起依次由电子乐园（1~3号楼）、元效商圈（4~7号楼）、罗津商圈（10~20号楼）、仙人商圈（21~22号楼）组成。
龙山电子商圈特别规划区各区域推进现状（资料来源：首尔市）
龙山电子商圈 在20世纪90年代随着个人电脑（PC）的普及，发展成为韩国最大的电子产品流通中心。然而，自2000年代以来，受网络购物扩张、产业结构变化及设施老化等因素影响，商圈活力大幅下降，平均空置率超过60%。
因此，要求重组以电子产品分销为中心的现有产业结构的呼声此起彼伏。首尔市长吴世勋于2021年提出了将龙山打造为“亚洲硅谷”的愿景。
此后，首尔市政府于2023年6月发布了《龙山国际业务区-龙山电子商圈一带联动战略》。据此，政府分阶段推进开发项目，旨在将原本以电子产品分销为主的龙山电子商圈，培育为以软件、数字内容等人工智能（AI）和信息通信技术（ICT）为基础的新产业枢纽。
将龙山电子商圈一带划分为11个特别规划区，推进分阶段开发，并改善了现有的流通业务设施管制，使业务、商业、居住等复合开发成为可能。此外，对于在总建筑面积30%以上引入AI、ICT等新产业用途的项目，通过减轻公共贡献负担来引导民间开发。
基于这一制度基础，各区域的开发项目正分阶段取得进展。目前，第4、5、7、10等4个特别规划区已完成建筑许可审批。第8区已完成建筑审查，第6区已完成详细开发计划的决定公告，第1、2区已完成详细开发计划的居民查阅公告。
此次动工的罗津商圈12、13号楼开发项目属于特别规划区第5区。
龙山电子商圈特别规划区项目用地鸟瞰图（资料来源：首尔市）
目前正在推进开发的8个区域，总建筑面积约达80万平方米。各区域将以基于AI·ICT的高端办公设施为核心，配套建设销售、文化、集会、运动设施等。此外，还将打造集办公、产业和生活功能于一体的复合型城市空间。
首尔市政府计划建设连接各建筑的桥梁（连接桥）以及东西向长约570米的空中公共步行通道，以实现11个特别规划区的有机连接。预计未来其他区域开发完成后，将与周边办公、商业设施产生协同效应，从而提升该区域的房地产价值。
纳津商圈开发项目能否同时确保销售业绩和租赁稳定，并由此纳入新韩西部TND房地产投资信托（REITs），预计将成为其未来增长的关键。
金融投资行业相关人士表示：“虽然未来首尔中央商务区（CBD）预计将大规模供应新写字楼，但新韩西部TND房地产投资信托基金将凭借区位竞争力，坚持写字楼开发的主基调。”该人士还指出：“要使整个区域的价值提升转化为实际资产价格和租金收益，必须以各区域项目的顺利推进和租户需求的保障为支撑。”
该项目由发起人西部TND直接负责开发，重点在于实现开发利润最大化。新韩西部TND房地产投资信托计划在2030年竣工后，待办公楼和零售设施产生稳定租金收益，将分阶段将其纳入房地产投资信托。若与龙山电子商圈一带的连锁开发相衔接，不仅可提升单个资产价值，更有望带动整个区域房地产价值的上涨。
罗津商场12、13号楼动工……办公、住宅、商业设施综合体据16日金融投资业界消息，新韩西部TND房地产投资信托正在推进的首尔龙山区罗津商场12、13号楼开发项目已于8日动工。该项目已筹集5500亿韩元的项目融资（PF），新韩银行、韩亚银行、产业银行等参与了本PF优先级贷款。
该REIT持有涵盖酒店、零售及办公楼的资产组合。 主要投资资产包括：△综合购物中心“仁川Square One” △五星级酒店“首尔龙山大美居大使酒店及公寓”（龙山大美居） △办公·酒店·零售综合大楼“光化门G Tower” △三星级酒店“新罗Stay麻浦”等。
西部T&D正在直接推进的开发项目被视为新韩西部T&D房地产投资信托基金（REITs）增长的核心动力。此前，新韩西部T&D房地产投资信托基金在2021年上市时曾宣布，计划通过开发西部T&D持有的地块并将其纳入REITs，同时从市场上收购优质资产并纳入其中，从而实现REITs的持续增长。
西部T&D目前正在推进△首尔阳川区新亭洞城市尖端物流综合园区、△龙山罗津商圈12·13栋开发项目。
计划于今年11月至12月期间推出高端服务式公寓的预售。服务式公寓的预售价以专有面积为基准，每3.3平方米（坪）约为1.6亿韩元。据尤金投资证券建筑·房地产研究员柳泰焕估算，在此情况下，预售收入预计将达到约5200亿韩元。
该项目战略是引入供公寓住户专享的无边际泳池及酒店式服务，以满足高端居住需求。不过，预计销售额将根据销售率及工程进度，在约50个月内逐步确认。预计竣工日期为2030年11月30日。
该项目的另一大特点在于开发主体和收益结构。该项目由赞助商西部TND直接负责开发，重点在于实现开发利润最大化。新韩西部TND房地产投资信托（REITs）最初曾考虑采用“项目型REITs”模式，但最终确定由西部TND自主开发。
项目型REITs是一种从房地产开发阶段起就利用REITs（房地产投资信托）来全权负责开发、运营及销售全过程的投资结构。与以开发后销售和转让为主的“项目融资投资公司”（PFV）不同，“项目型REITs”侧重于通过开发后的长期持有、租赁及股票上市等方式来实现收益最大化。
由于只需申报即可设立并启动，流程迅速，且享有△开发收益减税、△容积率上调、△公共贡献要求放宽等优惠政策。
不过，若采用项目型REITs模式，则必须将土地出售给REITs。新韩西部TND REITs判断，在此过程中开发利润可能会部分被稀释。其计算认为，鉴于西部TND在新冠疫情期间以相对低廉的价格获得了该地块，通过直接开发能够实现更大的差价收益。
新韩西部T&D房地产投资信托计划在开发项目中的办公楼和零售设施竣工（2030年11月30日）后，分阶段将其纳入资产组合。但并非建筑一经竣工就立即纳入房地产投资信托。该计划更倾向于在租赁情况稳定、收益基础确立之后再进行纳入。
该策略旨在通过公寓式酒店的预售确保开发利润，同时通过纳入租赁资产来增加长期现金流。
西部TND对该项目的投资额为6240亿7224万韩元，占其自有资本（1兆3869亿4584万韩元）的45%。该投资额包含工程费、各项税费及金融成本等，增值税另计。不过，在工程施工过程中，投资金额及新建项目的详细内容等可能会发生变化。
连接首尔龙城·龙山站……重塑AI·ICT新产业枢纽区位优势也被视为该项目的核心竞争力。项目用地紧邻首尔龙山的大型酒店综合体“首尔龙城”。
首尔龙城通过天桥与韩国高速铁路（KTX）、地铁1号线、京义中央线的换乘站——龙山站相连。罗津商圈12、13号楼正位于首尔龙城正前方，可直接连接。因此，预计该项目将同时受益于龙山站的便捷交通和酒店客源需求。
此外，还计划在低层零售区设置包括游泳池在内的设施，以此吸引酒店住客成为消费群体。其宗旨不仅在于将办公、住宅和商业设施集于一处，更旨在通过与周边酒店及交通网络的联动，提升综合设施的竞争力。
此外，该项目用地还与龙山电子商圈一带的开发项目紧密相连。项目周边的龙山电子商圈从元效大桥方向起依次由电子乐园（1~3号楼）、元效商圈（4~7号楼）、罗津商圈（10~20号楼）、仙人商圈（21~22号楼）组成。
因此，要求重组以电子产品分销为中心的现有产业结构的呼声此起彼伏。首尔市长吴世勋于2021年提出了将龙山打造为“亚洲硅谷”的愿景。
此后，首尔市政府于2023年6月发布了《龙山国际业务区-龙山电子商圈一带联动战略》。据此，政府分阶段推进开发项目，旨在将原本以电子产品分销为主的龙山电子商圈，培育为以软件、数字内容等人工智能（AI）和信息通信技术（ICT）为基础的新产业枢纽。
将龙山电子商圈一带划分为11个特别规划区，推进分阶段开发，并改善了现有的流通业务设施管制，使业务、商业、居住等复合开发成为可能。此外，对于在总建筑面积30%以上引入AI、ICT等新产业用途的项目，通过减轻公共贡献负担来引导民间开发。
基于这一制度基础，各区域的开发项目正分阶段取得进展。目前，第4、5、7、10等4个特别规划区已完成建筑许可审批。第8区已完成建筑审查，第6区已完成详细开发计划的决定公告，第1、2区已完成详细开发计划的居民查阅公告。
此次动工的罗津商圈12、13号楼开发项目属于特别规划区第5区。
首尔市政府计划建设连接各建筑的桥梁（连接桥）以及东西向长约570米的空中公共步行通道，以实现11个特别规划区的有机连接。预计未来其他区域开发完成后，将与周边办公、商业设施产生协同效应，从而提升该区域的房地产价值。
纳津商圈开发项目能否同时确保销售业绩和租赁稳定，并由此纳入新韩西部TND房地产投资信托（REITs），预计将成为其未来增长的关键。
金融投资行业相关人士表示：“虽然未来首尔中央商务区（CBD）预计将大规模供应新写字楼，但新韩西部TND房地产投资信托基金将凭借区位竞争力，坚持写字楼开发的主基调。”该人士还指出：“要使整个区域的价值提升转化为实际资产价格和租金收益，必须以各区域项目的顺利推进和租户需求的保障为支撑。”
