[E-Daily MarketinKIM SUNG-SOO 记者] 三星FN房地产投资信托基金（Samsung FN REITs）在将首尔永登浦区办公楼“FN塔堂山”（原A-One塔堂山）纳入投资组合的过程中，将此前筹集的5200亿韩元借款转换为优先担保贷款，并将到期日延长了2年。

此举既调整了原有的借款结构，同时也延续了无需大规模有偿增资即可纳入资产的战略。通过此次置换，三星FN房地产投资信托将用于收购“FN塔堂山”的短期资金到期日延长至2028年9月，未来两年内的资金运作也因此更加从容。

以“FN塔大峙·顺化·堂山”等3处资产作担保

据30日金融投资业界消息，三星FN房地产投资信托基金近期获得了5200亿韩元规模的优先担保贷款，全额置换了位于首尔永登浦区“FN塔堂山”（原A1塔堂山）的既有借款。

参与贷款的机构包括IBK企业银行、KB国民银行、NH农协银行和韩亚银行。利率结构为全额可转让存单（CD）利率加1.3个百分点（p），到期日为2028年9月28日。

在此次置换之前，三星FN房地产投资信托曾为从NH All-One房地产投资信托处收购FN塔堂山（当时名为A-One塔堂山）而筹集了共计5200亿韩元。其中4300亿韩元通过抵押贷款筹集，剩余900亿韩元则通过发行年利率4.10%的电子短期债券（电子短期债）筹集。

参与认购该电子短期债券的机构包括KB证券、NH投资证券、Hana证券和韩国投资证券。

随着该电子短期债券于28日到期，三星FN房地产投资信托以所持有的基础资产——△大峙FN大厦、△顺化FN大厦、△堂山FN大厦等3处资产作为抵押，获得了5200亿韩元的优先担保贷款。

FN塔大峙位于首尔江南区德黑兰路424号，是一座地下6层、地上20层的办公设施，总建筑面积为4万5191.76平方米。

FN塔顺化位于首尔中区世宗大路7街25号，规模为地下9层至地上20层，总建筑面积为27,611.50平方米。FN塔堂山位于首尔永登浦区国会大路559号，是一栋地下6层至地上17层、总建筑面积为27,991.94平方米的建筑。

无大规模增资……股价波动压力减轻

三星FN房地产投资信托基金于今年4月参与了A-One塔堂山（现FN塔堂山）的竞标，并被选定为优先谈判对象，于上月13日完成了交易交割。

今年3月16日，该REIT已完成三星人寿蚕室大厦（现FN大厦蚕室）的出售（交易交割）；鉴于判断今年上半年有望再纳入一项资产，因此推进了此次竞标。

三星FN房地产投资信托将FN Tower 堂山纳入资产组合的背后，是综合考虑了资产规模与融资压力的战略考量。

虽然FN塔堂山不属于江南、汝矣岛、光化门等核心商务区，而属于其他区域，但考虑到公司的财务及资产规模，其优势在于无需进行大规模有偿增资即可纳入资产组合。

倘若三星FN房地产投资信托收购核心商务区内的优质写字楼资产，可能需要进行大规模有偿增资。据解释，正因担心此举可能导致新股发行引发股价波动加剧等风险，公司才选择了资金负担相对较轻的FN塔堂山项目。

从行政程序角度来看，负担也较轻。FN塔堂山的纳入规模占三星FN房地产投资信托基金总资产的30%以内，因此无需国土交通部的变更许可，仅通过变更报告即可完成纳入程序。

所谓“国土交通部变更许可”，是指已获批准的城市开发项目、实施计划、REITs资产管理公司注册等主要国土·交通项目内容发生变更时，需再次获得主管部门国土交通部批准的行政程序。

通过收购FN Tower当山项目，三星FN房地产投资信托基金的资产规模扩大至约1.25万亿韩元，大幅突破1万亿韩元大关。由此，为未来挑战更大规模的优质资产奠定了基础。

金融投资行业相关人士表示：“三星FN房地产投资信托在纳入资金负担相对较轻的资产后，将现有借款转换为稳定的优先担保贷款，从而重新调整了融资结构。”该人士还指出：“通过此次再融资，用于收购FN塔当山的短期资金到期日已延长至2028年9月，这为未来两年的资金运作提供了更大的灵活性。”