[E-Daily Market inYunJi Kim 记者] “韩国租赁住房市场正逐渐成为机构资本的主战场。”
努宾实资产（Nubin Real Asset）首席执行官迈克·塞尔斯近日在接受《Edaily》采访时，对韩国租赁住房市场作出了上述评价。 去年曾访问过韩国的塞尔斯当时就预测，从“全租”向“月租”的转变将促进机构投资者进入租赁住房市场。一年后的今天，当时的预测正逐渐成为现实。随着全球资产管理公司将投资范围从物流和数据中心扩展至租赁住房等居住领域，机构资本的流入也呈现出全面展开的态势。
[《E-Daily》李英勋记者] 努宾实物资产公司（Nuvin Real Asset）首席执行官迈克·塞尔斯在接受《E-Daily》采访时，就韩国房地产机构投资发表了看法。
塞尔斯代表认为，即便考虑到目前首尔的资产价格和租金水平，仍能实现机构投资者所期待的收益率。他解释道，如果是追求稳定租金收益的核心（Core）投资，预计年收益率可达7%至10%。不过他补充道，如果是通过开发或大规模翻新等方式提升收益率的增值（Value-Add）策略，则必须承担相应的额外风险。
他指出，提高收益率的最大制约因素是监管政策。由于韩国对租金涨幅设有上限，即使供需关系趋紧，也难以像美国或日本那样将租金上涨部分转化为收益。另一方面，他评价称，随着外国人和留学生的涌入，以及购房负担加重导致的租房需求增加，需求方面的基本面依然稳健。
塞尔斯代表表示：“韩国租赁住房投资的成败，与其说是取决于需求本身，不如说是取决于能多快地扩大规模。”他解释道：“由于个人持有的小规模资产占据了市场相当大的份额，因此很难在短期内构建出机构投资者所期望水平的投资组合。”他接着说：“支撑租赁住房市场的动能是充足的，关键在于扩大规模。”
塞尔斯代表解释道，规模越大，运营效率就越高。这是因为如果将招租、管理、定价等环节整合到一个平台上处理，既能降低成本，又能稳定提升净营业收入（NOI）。努宾与威布利维（WeeLiving）成立合资企业（JV）进军韩国租赁住房市场，正是基于这一判断。
塞尔斯代表表示：“关键在于确保合适的运营合作伙伴并协调各方利益”，并指出：“还必须确认该商业模式是否具备长期扩展性。”
预计随着此类规模化竞争全面展开，市场参与者也将自然减少。在欧洲，租赁住房市场机构化初期，机构投资者、房地产公司和运营平台曾纷纷涌入市场，但随后市场以具备资产规模、运营能力、机构资本支持及融资竞争力的企业为中心进行了重组。塞尔斯代表预测，从长远来看，韩国也很可能经历类似的过程。
不过，首席销售官塞尔斯并不认为这种复苏势头会在短期内转化为投资的急剧扩张。这是因为围绕利率和通胀的不确定性再次加剧，买卖双方在价格预期上的差距可能会进一步扩大。因此，Nubin的策略不是向整个市场注入资金，而是甄选那些有租赁需求和现金流支撑的资产。
在此背景下，Nubin将韩国的租赁住房和物流视为主要投资领域。塞尔斯代表表示：“除了‘最后一公里’物流外，如果出现价格和条件合适的资产，我们也会考虑办公楼投资”，并强调：“与资产类别本身相比，能否确保长期租金增长和稳定的现金流才是投资决策的核心。”
特别是，努宾方面表示，若与WeLive的首次投资取得成效，将可能进一步扩大投入韩国居住领域的资本规模。据其解释，一旦确认能够确保一定水平的资产规模和目标收益率，不仅将通过现有的亚太战略进行后续投资，还将考虑利用单独管理账户（SMA）等方式，为韩国租赁住房吸引更多的机构资金。
不过，塞尔斯代表在整个采访过程中都强调，必须有制度环境作为支撑，才能让机构投资者进行长期资本投入。他解释说，虽然承认政府对住房市场的监管必要性，但仍应保留通过租金增长和资产价值上涨来确保合理收益的空间。简而言之，只有营造出能让机构投资者持续获得投资回报的环境，长期资本才能流入。
对于围绕机构资本进入租赁住房市场所产生的负面看法，他也予以了澄清。 尽管有人担忧机构投资者的参与会使住房过度金融化或推高租金，但塞尔斯代表解释称，在美国和日本等国家，即使机构资本已成为主要市场参与者，租赁住房市场依然运转高效。因此，重点不应放在对机构化本身持警惕态度上，而是要建立一个能够兼顾市场稳定与投资收益的制度框架。
努宾房地产计划基于韩国的增长潜力，在韩国进一步拓展投资版图。塞尔斯代表表示：“我们将继续扩大在韩国的（房地产投资）业务”，并称“期待未来能在居住和物流领域进行更多投资”。
努宾实资产（Nubin Real Asset）首席执行官迈克·塞尔斯近日在接受《Edaily》采访时，对韩国租赁住房市场作出了上述评价。 去年曾访问过韩国的塞尔斯当时就预测，从“全租”向“月租”的转变将促进机构投资者进入租赁住房市场。一年后的今天，当时的预测正逐渐成为现实。随着全球资产管理公司将投资范围从物流和数据中心扩展至租赁住房等居住领域，机构资本的流入也呈现出全面展开的态势。
年化收益率可达7%～10%……关键在于规模化努宾实物资产是全球资产管理公司努宾的实物资产投资部门，主要投资于房地产和基础设施等各类实物资产。 在韩国，该公司自2019年以南杨州物流中心为起点，相继在义王和一山收购了物流资产，并于2024年以约3500亿韩元的价格收购了首尔正洞大厦。今年，该公司与WeLive合作，着手在首尔中区开发62套租赁住房，并首次在韩国进行了居住领域投资。
塞尔斯代表认为，即便考虑到目前首尔的资产价格和租金水平，仍能实现机构投资者所期待的收益率。他解释道，如果是追求稳定租金收益的核心（Core）投资，预计年收益率可达7%至10%。不过他补充道，如果是通过开发或大规模翻新等方式提升收益率的增值（Value-Add）策略，则必须承担相应的额外风险。
他指出，提高收益率的最大制约因素是监管政策。由于韩国对租金涨幅设有上限，即使供需关系趋紧，也难以像美国或日本那样将租金上涨部分转化为收益。另一方面，他评价称，随着外国人和留学生的涌入，以及购房负担加重导致的租房需求增加，需求方面的基本面依然稳健。
塞尔斯代表表示：“韩国租赁住房投资的成败，与其说是取决于需求本身，不如说是取决于能多快地扩大规模。”他解释道：“由于个人持有的小规模资产占据了市场相当大的份额，因此很难在短期内构建出机构投资者所期望水平的投资组合。”他接着说：“支撑租赁住房市场的动能是充足的，关键在于扩大规模。”
塞尔斯代表解释道，规模越大，运营效率就越高。这是因为如果将招租、管理、定价等环节整合到一个平台上处理，既能降低成本，又能稳定提升净营业收入（NOI）。努宾与威布利维（WeeLiving）成立合资企业（JV）进军韩国租赁住房市场，正是基于这一判断。
塞尔斯代表表示：“关键在于确保合适的运营合作伙伴并协调各方利益”，并指出：“还必须确认该商业模式是否具备长期扩展性。”
预计随着此类规模化竞争全面展开，市场参与者也将自然减少。在欧洲，租赁住房市场机构化初期，机构投资者、房地产公司和运营平台曾纷纷涌入市场，但随后市场以具备资产规模、运营能力、机构资本支持及融资竞争力的企业为中心进行了重组。塞尔斯代表预测，从长远来看，韩国也很可能经历类似的过程。
亚洲募资启动……扩大对韩国居住及物流领域的投资努宾实业目前正着手进行募资，以扩大包括韩国在内的亚洲投资。此举似乎是基于以下判断：自去年下半年起，亚太房地产市场交易呈现复苏态势，投入新资金的条件也在改善。据努宾实业称，去年下半年亚太地区房地产投资规模较上半年增长了36%，其中韩国和澳大利亚的增幅尤其显著，达到30%至40%左右。
不过，首席销售官塞尔斯并不认为这种复苏势头会在短期内转化为投资的急剧扩张。这是因为围绕利率和通胀的不确定性再次加剧，买卖双方在价格预期上的差距可能会进一步扩大。因此，Nubin的策略不是向整个市场注入资金，而是甄选那些有租赁需求和现金流支撑的资产。
在此背景下，Nubin将韩国的租赁住房和物流视为主要投资领域。塞尔斯代表表示：“除了‘最后一公里’物流外，如果出现价格和条件合适的资产，我们也会考虑办公楼投资”，并强调：“与资产类别本身相比，能否确保长期租金增长和稳定的现金流才是投资决策的核心。”
特别是，努宾方面表示，若与WeLive的首次投资取得成效，将可能进一步扩大投入韩国居住领域的资本规模。据其解释，一旦确认能够确保一定水平的资产规模和目标收益率，不仅将通过现有的亚太战略进行后续投资，还将考虑利用单独管理账户（SMA）等方式，为韩国租赁住房吸引更多的机构资金。
不过，塞尔斯代表在整个采访过程中都强调，必须有制度环境作为支撑，才能让机构投资者进行长期资本投入。他解释说，虽然承认政府对住房市场的监管必要性，但仍应保留通过租金增长和资产价值上涨来确保合理收益的空间。简而言之，只有营造出能让机构投资者持续获得投资回报的环境，长期资本才能流入。
对于围绕机构资本进入租赁住房市场所产生的负面看法，他也予以了澄清。 尽管有人担忧机构投资者的参与会使住房过度金融化或推高租金，但塞尔斯代表解释称，在美国和日本等国家，即使机构资本已成为主要市场参与者，租赁住房市场依然运转高效。因此，重点不应放在对机构化本身持警惕态度上，而是要建立一个能够兼顾市场稳定与投资收益的制度框架。
努宾房地产计划基于韩国的增长潜力，在韩国进一步拓展投资版图。塞尔斯代表表示：“我们将继续扩大在韩国的（房地产投资）业务”，并称“期待未来能在居住和物流领域进行更多投资”。
