[E-DailyLEE JUNGHYUN 记者] 首尔市政府虽强调，近3年来通过重建（老旧公寓）和再开发（低层别墅等老旧住宅区）等整治项目，实现了2万户的净增，但经核实，通过再开发带来的住房供应效果并不显著。 这是因为在拆除老旧别墅区并新建公寓的地区中，近一半的新建住房数量甚至少于被拆除的住房数量。在首尔市政府推进“莫阿镇”等再开发促进项目之际，有观点指出，为增加供应量，有必要实施提高容积率的激励措施等。
今年8月11日，首尔市长吴世勋走访了正在推进民间整备项目的首尔龙山区西溪·清坡洞一带，并视察了现场。（照片=联合采访组）
13日，《每日经济新闻》获得的“首尔市最近3年（2023~2025年）竣工区域净增现状”数据显示，该期间竣工的36个再开发区域总净增户数为7006户。 这约占首尔市政府所称的整备项目（再开发·重建）净增加量19915套的35.2%。但其中，在商业区及车站周边等现有住宅未被拆除或拆除量较少的17处城市整备型再开发项目，共计6136套，占净增加总量的87%。
其中大部分建成了采用高容积率标准的商住综合体。 以中区立井洞世云3-1、世云3-4·5区再开发项目中建成的希尔斯泰特世云中央1、2期为例，由于拆除量为“0”，其新建的814套住房直接计入净增量。高密度商住综合体虽在统计上被归类为住房，但因学校等居住基础设施不足，与普通公寓相比，其受青睐程度较低。
[E-Daily 记者 金日焕]
正在进行再开发项目的首尔行堂7区的2019年（上）与当前（下）景象。该地区曾是老旧多户住宅密集区，但通过整备项目，已转变为地上35层的公寓小区及公园（行堂邻里公园）。（照片=首尔市S Map）
在拆除老旧多户住宅并建成公寓小区的19个再开发区域中，3年间总净增量仅为870户。这意味着，尽管在拆除原有2万3848户住宅的旧址上建起了新公寓，但实际增加的户数仅为3.6%。 首尔市此前将几乎没有住房拆除的商业区等处建成的商住综合体也纳入统计后，曾主张“因再开发带来的户数净增长效果高达27.4%”。
在19个老旧重建区中，有8个区的拆除户数超过了新建户数。去年竣工的行堂7区（拉切尔沃普尔吉奥峰）拆除了1570套住房，新建了958套，净减少612套。 2024年竣工的米亚3区（北首尔Zai Polaris）虽然拆除了1482户，但新建量仅为1045户，净减少437户。
以净减少超过600户的行堂7区为例，虽然整备区面积达4万8345.3㎡，但公园和道路等作为整备基础设施被排除在外，导致公寓用地缩减至3万3316.2㎡（68.9%）。 此外，尽管按建筑覆盖率21%、容积率250%的设计标准建造了35层高的建筑，但总建筑面积仅为12万1304平方米，导致总户数大幅减少。 据悉，这是为了在容积率上限（250%）范围内，通过采用“窄而高”（低建筑覆盖率、高层）的建设方式，确保宽敞的楼间距和小区内景观等舒适的居住环境。
与再开发不同，重建项目在户数净增方面效果显著。在此期间竣工的23个重建项目，总建设量为4万2107户，较拆除的2万9198户增加了44.2%（1万2909户）。 这得益于2024年竣工的江东区奥林匹克公园福雷昂（屯村住宅公社），其建成户数达12,032户，是拆除户数（5,930户）的两倍多，净增6,102户。 不过，广津区慈阳1区（-473户）和松坡区文井洞136号（-127户）等2处，拆除户数仍多于新建户数。
专家们认为，对于低层住宅区，还应同时考量整备项目带来的居住环境改善这一积极效果。以行堂7区为例，该地区曾是消防车无法驶入小巷的超密集区域，且邻里公园、教育及便利设施等居住基础设施匮乏，但通过再开发项目已得到改善。 城市未来综合技术公司城市整备事业本部部长全永镇表示：“即使住房供应量没有净增加，也应考虑拆除旧房、新建住房从而改善居住环境的效果。”
也有观点指出，再开发项目伴随着廉价小型住房的大规模消失，威胁到了普通民众的居住环境。 以行堂7区为例，重建前该区有1570户居民，但住房重建整备事业组合成员仅有531人，其余居民未能获得新公寓的入住权。通过重建落成的“拉切尔博·普尔吉奥·萨米特”项目中，专有面积为84.77平方米的住宅近期实际成交价为27亿韩元。
经济正义实践公民联盟土地住房委员会委员长赵正勋指出：“由于再开发项目可能导致普通民众居住的低价住房大规模消失，因此必须同时制定保障其居住稳定的措施。”
若将两党方案套用于现有竣工数据，效果将呈现两极分化。若统一上调至130%，在原拆迁量较多的10个整备区中，有7个将转为净增，相比原有供应量可额外确保2万2380套的大规模房源。 反之，若采纳执政党方案，新增供应量将缩减至9899套，实现净增长的区域也将减少至5处。
金仁万房地产研究所所长金仁万表示：“首尔虽然正面临住房短缺这一非常特殊的情况，但同时也必须考虑容积率提高所导致的过度密集化和基础设施不足等副作用”，并指出：“为了增加实际需求者所期望的住宅供应量，需要设计出精巧的容积率激励机制。”
13日，《每日经济新闻》获得的“首尔市最近3年（2023~2025年）竣工区域净增现状”数据显示，该期间竣工的36个再开发区域总净增户数为7006户。 这约占首尔市政府所称的整备项目（再开发·重建）净增加量19915套的35.2%。但其中，在商业区及车站周边等现有住宅未被拆除或拆除量较少的17处城市整备型再开发项目，共计6136套，占净增加总量的87%。
其中大部分建成了采用高容积率标准的商住综合体。 以中区立井洞世云3-1、世云3-4·5区再开发项目中建成的希尔斯泰特世云中央1、2期为例，由于拆除量为“0”，其新建的814套住房直接计入净增量。高密度商住综合体虽在统计上被归类为住房，但因学校等居住基础设施不足，与普通公寓相比，其受青睐程度较低。
在拆除老旧多户住宅并建成公寓小区的19个再开发区域中，3年间总净增量仅为870户。这意味着，尽管在拆除原有2万3848户住宅的旧址上建起了新公寓，但实际增加的户数仅为3.6%。 首尔市此前将几乎没有住房拆除的商业区等处建成的商住综合体也纳入统计后，曾主张“因再开发带来的户数净增长效果高达27.4%”。
在19个老旧重建区中，有8个区的拆除户数超过了新建户数。去年竣工的行堂7区（拉切尔沃普尔吉奥峰）拆除了1570套住房，新建了958套，净减少612套。 2024年竣工的米亚3区（北首尔Zai Polaris）虽然拆除了1482户，但新建量仅为1045户，净减少437户。
拆除别墅改建公寓却导致户数减少的原因是： 尽管建起了高层公寓，但户数减少的原因在于道路、公园等公共设施的建设导致可用面积缩减。 此外，原为贫民窟“简陋小屋”的区域在转型为公寓后，每户的专有面积增至59平方米、84平方米等较大户型，这也是原因之一。与建筑覆盖率接近法定上限（60%）的老旧多户住宅密集区不同，近期建设的公寓小区考虑到楼栋间距和采光权等因素，建筑覆盖率仅为20%出头，这也是导致户数难以净增的原因。
以净减少超过600户的行堂7区为例，虽然整备区面积达4万8345.3㎡，但公园和道路等作为整备基础设施被排除在外，导致公寓用地缩减至3万3316.2㎡（68.9%）。 此外，尽管按建筑覆盖率21%、容积率250%的设计标准建造了35层高的建筑，但总建筑面积仅为12万1304平方米，导致总户数大幅减少。 据悉，这是为了在容积率上限（250%）范围内，通过采用“窄而高”（低建筑覆盖率、高层）的建设方式，确保宽敞的楼间距和小区内景观等舒适的居住环境。
与再开发不同，重建项目在户数净增方面效果显著。在此期间竣工的23个重建项目，总建设量为4万2107户，较拆除的2万9198户增加了44.2%（1万2909户）。 这得益于2024年竣工的江东区奥林匹克公园福雷昂（屯村住宅公社），其建成户数达12,032户，是拆除户数（5,930户）的两倍多，净增6,102户。 不过，广津区慈阳1区（-473户）和松坡区文井洞136号（-127户）等2处，拆除户数仍多于新建户数。
专家们认为，对于低层住宅区，还应同时考量整备项目带来的居住环境改善这一积极效果。以行堂7区为例，该地区曾是消防车无法驶入小巷的超密集区域，且邻里公园、教育及便利设施等居住基础设施匮乏，但通过再开发项目已得到改善。 城市未来综合技术公司城市整备事业本部部长全永镇表示：“即使住房供应量没有净增加，也应考虑拆除旧房、新建住房从而改善居住环境的效果。”
也有观点指出，再开发项目伴随着廉价小型住房的大规模消失，威胁到了普通民众的居住环境。 以行堂7区为例，重建前该区有1570户居民，但住房重建整备事业组合成员仅有531人，其余居民未能获得新公寓的入住权。通过重建落成的“拉切尔博·普尔吉奥·萨米特”项目中，专有面积为84.77平方米的住宅近期实际成交价为27亿韩元。
经济正义实践公民联盟土地住房委员会委员长赵正勋指出：“由于再开发项目可能导致普通民众居住的低价住房大规模消失，因此必须同时制定保障其居住稳定的措施。”
放宽容积率能否缓解供应压力……还需考虑基础设施有观点指出，为了通过整备项目大幅增加供应量，有必要提高容积率。 目前，朝野两党虽在审议此事，但存在分歧。共同民主党提出，除龙山区和江南3区（江南、瑞草、松坡）外，将民间整备项目的容积率提高至120%，并规定在放宽部分必须建造专有面积60平方米以下的小型住宅。而国民力量党则主张，无论民间还是公共项目，均将容积率提高至130%。
若将两党方案套用于现有竣工数据，效果将呈现两极分化。若统一上调至130%，在原拆迁量较多的10个整备区中，有7个将转为净增，相比原有供应量可额外确保2万2380套的大规模房源。 反之，若采纳执政党方案，新增供应量将缩减至9899套，实现净增长的区域也将减少至5处。
金仁万房地产研究所所长金仁万表示：“首尔虽然正面临住房短缺这一非常特殊的情况，但同时也必须考虑容积率提高所导致的过度密集化和基础设施不足等副作用”，并指出：“为了增加实际需求者所期望的住宅供应量，需要设计出精巧的容积率激励机制。”
