[E-Daily MarketinKIM SUNG-SOO 记者] 韩国央行加息的余波正动摇着商业房地产市场的“最后一道关头”——交易交割。这是因为在写字楼市场中，实际交易中使用的优先担保贷款利率出现了上涨。
即使卖方与买方已完成价格谈判并选定了优先谈判对象，但由于融资条件恶化，导致交易延迟甚至彻底流产的案例接连不断。
最具代表性的案例便是位于首尔江南区驿三洞702-10号一带的阿南大厦。阿南大厦位于地铁2号线宣陵站附近，是一栋地下6层、地上20层、总建筑面积44,083.78平方米（约13,335坪）的建筑。
阿南大厦（资料来源：办公租赁网站“Smatch”）
韩华资产管理持有的该资产曾于2023年推进出售。当时，NH房地产投资信托管理公司曾以每3.3平方米3597万韩元的价格推进收购，但交易未能达成。此后，随着市场环境的变化，近期Capstone资产管理公司被选定为优先谈判对象，出售工作再次启动。
水西罗斯代尔也经历过多次出售程序。水西罗斯代尔位于首尔市江南区广平路280号（水西洞724），是一座地下8层至地上20层、总建筑面积9万7526平方米（约2万9501坪）的大型综合办公设施。
低层部分（地下1层至地上10层等）为大型办公区，高层部分则为服务式公寓。此次出售对象为地下1层至地上10层、面积约5万5462平方米（约1万6777坪）的办公区域。
由Intrus投资管理持有的该资产曾于2022年和2024年推进出售，但2022年在选定出售顾问阶段，程序被撤回。此后再次启动出售，并在今年8月的招标中，Stick Alternative资产管理以每3.3平方米2700万韩元的价格被选定为优先协商对象。
市场分析认为，办公楼多次挂牌出售的现象源于贷款利率的上升。办公楼市场的优先担保贷款利率近期已升至5.1%至5.3%的水平。与去年年底的3.8%左右、今年初的4%左右相比，涨幅已超过100个基点（bp，bp=0.01个百分点）。
贷款利率上涨约1个百分点（p），对房地产投资者而言，其意义远不止于单纯的金融成本增加。随着贷款利息的增加，投资收益率相应降低，因此买家所能承受的价格也会下降。
这意味着卖方期望的价格与买方能够筹集的资金之间的差距正在扩大。
也有在出售一度告吹后重新寻找买家的案例。CAC资产管理公司持有的上岩IT大厦便是其中一例。上岩IT大厦位于首尔麻浦区世界杯北路434号一带，是一栋地下5层、地上12层、总建筑面积4万6152.27平方米的建筑。
该大楼去年曾推进出售，但未能与韩国土地信托达成收购协议。此后，今年韩国投资房地产信托被选定为优先谈判方，目前正处于交易交割阶段。
贝内福斯城水是贝内福斯正在首尔城东区城水洞2街278-3号一带开发的大型顶级写字楼。该项目预计于今年11月竣工，建筑规模为地下6层至地上18层，总建筑面积60,661.9平方米。
首尔城东区圣水洞2街278-3号一带 （图片来源：KIM SUNG-SOO 记者）
蚕室“耶珍”大厦也呈现出类似态势。“耶珍”大厦位于首尔市松坡区新川洞7-26，是一座地下5层至地上16层、总建筑面积1万9925平方米（约6027坪）的中型写字楼资产。
该资产由伊登资产管理公司持有，虽于去年启动出售程序，但HHR资产管理公司与科拉姆科资产管理公司的收购未能达成。近期，该公司选定高力国际韩国分公司作为新的出售顾问，重新启动出售程序。招标预计将于本月中旬之后进行。
此前未能成交的大型资产也正重新回归市场。科拉姆科资产信托持有的永登浦时代广场办公楼A、B栋，在2024年出售时因无人参与竞标而交易告吹。
近期，JR投资管理公司成功引入EZ金融服务作为战略投资者（SI），正重新推进收购事宜。EZ金融服务是一家大型独立法人保险代理机构，可一站式比较数十家寿险和财险公司的产品并提供咨询服务。
有分析指出，近期商业地产市场面临的最大问题，与其说是“没有买家”，不如说是“缺乏可用的资金”。
虽然看似只要价格合适就能达成交易，但实际上由于贷款利率上升，可筹集的资金和投资收益率同时下降，导致交易无法最终完成的情况时有发生。
特别是去年年底尚在3%左右的优先抵押贷款利率已突破5%大关，因此仅凭以往的价格水平促成交易已非易事。这是因为形成了一种卖方力求维持价格、买方则希望根据上升的融资成本压低价格的博弈格局。
金融投资行业相关人士表示：“利率上升会直接改变投资者可考虑的资产价格本身”，并指出：“即使在选定优先谈判对象后，如果融资条件不符，交易仍可能延迟，因此近期交易能否顺利完成已成为一个重要变量。”
即使卖方与买方已完成价格谈判并选定了优先谈判对象，但由于融资条件恶化，导致交易延迟甚至彻底流产的案例接连不断。
优先担保贷款利率“跃升”至5.3%左右据3日金融投资业界消息，近期在商业房地产出售现场，此前一度停滞的写字楼交易重新启动出售程序，或更换顾问公司以寻找新买家的案例正在增加。
最具代表性的案例便是位于首尔江南区驿三洞702-10号一带的阿南大厦。阿南大厦位于地铁2号线宣陵站附近，是一栋地下6层、地上20层、总建筑面积44,083.78平方米（约13,335坪）的建筑。
水西罗斯代尔也经历过多次出售程序。水西罗斯代尔位于首尔市江南区广平路280号（水西洞724），是一座地下8层至地上20层、总建筑面积9万7526平方米（约2万9501坪）的大型综合办公设施。
低层部分（地下1层至地上10层等）为大型办公区，高层部分则为服务式公寓。此次出售对象为地下1层至地上10层、面积约5万5462平方米（约1万6777坪）的办公区域。
由Intrus投资管理持有的该资产曾于2022年和2024年推进出售，但2022年在选定出售顾问阶段，程序被撤回。此后再次启动出售，并在今年8月的招标中，Stick Alternative资产管理以每3.3平方米2700万韩元的价格被选定为优先协商对象。
市场分析认为，办公楼多次挂牌出售的现象源于贷款利率的上升。办公楼市场的优先担保贷款利率近期已升至5.1%至5.3%的水平。与去年年底的3.8%左右、今年初的4%左右相比，涨幅已超过100个基点（bp，bp=0.01个百分点）。
贷款利率上涨约1个百分点（p），对房地产投资者而言，其意义远不止于单纯的金融成本增加。随着贷款利息的增加，投资收益率相应降低，因此买家所能承受的价格也会下降。
这意味着卖方期望的价格与买方能够筹集的资金之间的差距正在扩大。
也有在出售一度告吹后重新寻找买家的案例。CAC资产管理公司持有的上岩IT大厦便是其中一例。上岩IT大厦位于首尔麻浦区世界杯北路434号一带，是一栋地下5层、地上12层、总建筑面积4万6152.27平方米的建筑。
该大楼去年曾推进出售，但未能与韩国土地信托达成收购协议。此后，今年韩国投资房地产信托被选定为优先谈判方，目前正处于交易交割阶段。
卖方 vs 买方，价格预期存在“差距”开发资产方面也在重新制定出售策略。开发商贝内福斯（Benefos）正在开发的“贝内福斯圣水”项目，去年曾推进预售，但交易未能顺利进行。为此，卖方将原有的出售顾问机构——世邦魏理仕（Savills）和三正KPMG——更换为高力国际（C&W）、德勤（Deloitte）和NAI韩国，并重新推进出售事宜。
贝内福斯城水是贝内福斯正在首尔城东区城水洞2街278-3号一带开发的大型顶级写字楼。该项目预计于今年11月竣工，建筑规模为地下6层至地上18层，总建筑面积60,661.9平方米。
该资产由伊登资产管理公司持有，虽于去年启动出售程序，但HHR资产管理公司与科拉姆科资产管理公司的收购未能达成。近期，该公司选定高力国际韩国分公司作为新的出售顾问，重新启动出售程序。招标预计将于本月中旬之后进行。
此前未能成交的大型资产也正重新回归市场。科拉姆科资产信托持有的永登浦时代广场办公楼A、B栋，在2024年出售时因无人参与竞标而交易告吹。
近期，JR投资管理公司成功引入EZ金融服务作为战略投资者（SI），正重新推进收购事宜。EZ金融服务是一家大型独立法人保险代理机构，可一站式比较数十家寿险和财险公司的产品并提供咨询服务。
有分析指出，近期商业地产市场面临的最大问题，与其说是“没有买家”，不如说是“缺乏可用的资金”。
虽然看似只要价格合适就能达成交易，但实际上由于贷款利率上升，可筹集的资金和投资收益率同时下降，导致交易无法最终完成的情况时有发生。
特别是去年年底尚在3%左右的优先抵押贷款利率已突破5%大关，因此仅凭以往的价格水平促成交易已非易事。这是因为形成了一种卖方力求维持价格、买方则希望根据上升的融资成本压低价格的博弈格局。
金融投资行业相关人士表示：“利率上升会直接改变投资者可考虑的资产价格本身”，并指出：“即使在选定优先谈判对象后，如果融资条件不符，交易仍可能延迟，因此近期交易能否顺利完成已成为一个重要变量。”
