[E-Daily MarketinKIM SUNG-SOO 记者] 今年第二季度，知识产业中心的交易量出现反弹。不过，这与其说是市场整体复苏，不如说是一个信号，表明市场正在进行“优劣分明”的筛选：价格已充分调整的优质资产吸引买盘，而劣质资产则被移交至拍卖。
特别是新盘销售已连续三个季度一宗未见。预计今后知识产业中心的竞争力将不再取决于销售率，而是取决于实际企业入驻率、租金、管理费以及空置率消减速度等“运营能力”。
该期间交易量达1224宗，较上一季度增长17.4%，较去年同期增长18.1%。
知识产业中心交易笔数（资料来源：知识产业中心114）
交易金额也达到5539亿韩元，较上一季度增长29.2%；交易面积为13万1974平方米，增长25.7%。平均交易价格为每3.3平方米（坪）1388万韩元，较上一季度上涨2.8%，较去年同期上涨2.3%。
从表面上看，交易市场似乎迎来了暖意。但若深入剖析交易增长的性质，情况则大不相同。
专用面积100平方米以上的中大型资产虽仅占交易总数的38%，但在交易金额中却占到了57%。法人购入占比也高达70%。这是实际使用企业的购入、法人之间的资产转移，以及开发商和信托公司清理剩余库存等因素共同作用，反映在交易增长中的结果。
整层楼一次性买下的批量交易也多达18宗。“尤金大厦科技谷3期”以255亿韩元的价格成交了9套单元，“JS天际塔3期”则以177亿韩元的价格成交了43套单元。
不过，鉴于其中相当一部分交易属于直接交易，因此将其解读为一般市场价格恢复的信号时需谨慎。
这是连续5个季度增长，与去年同期的594起相比，增长了2.6倍。
更引人注目的是成交率。今年第二季度的成交率为51.5%，创下2020年以来的最低纪录。这意味着知识产业中心以评估价一半左右的价格成交的案例有所增加。
（资料来源：知识产业中心114）
各地区间的差距也十分明显。京畿道的拍卖数量为1084宗，占首都圈总量的71%。京畿道的平均成交率48.9%，低于首尔（60.2%）和仁川（56.7%）。
特别是平泽高德、金浦阳村、仁川检丹等外围新建的知识产业中心，正遭受价格调整的直接冲击。实际上，今年第二季度成交价排名后10位的交易均来自法院拍卖，且集中在首都圈外围的新建项目。相反，成交价排名靠前的交易则集中在城东区圣水洞。
这意味着，即便是同一类型的知识产业中心，其价格也会根据地段和资产竞争力而呈现分化，这种“两极分化”现象已全面显现。
在供应方面，市场变化已经开始显现。自去年第四季度以来，全国知识产业中心的新盘销售已连续三个季度为零。这是因为项目融资（PF）市场紧缩、工程成本上涨以及未售出房源的压力叠加，导致新项目难以确保可行性。
随着新项目启动的中断，中长期供应管道也在迅速缩减。今年第二季度虽有7个项目、总计61.7万平方米竣工，但分析认为这标志着市场已度过2024至2025年的供应高峰期，正进入供应量减少的阶段。
不过，供应减少并不意味着现有资产的问题就能立即解决。在竣工后，金融机构对抵押品评估和贷款价值比（LTV）采取了保守的评估标准，导致企业难以支付尾款的情况也屡见不鲜。
空置长期化正超越房地产问题，演变为金融问题。在首都圈外围及大规模供应区域，一旦空置长期化，租金就会下跌，进而导致尾款拖欠和项目融资（PF）偿还延迟。
归根结底，从金融机构的立场来看，与其追加资金，不如通过再融资、稳定租金、出售或拍卖等方式提高资金回收可能性，这种结构下金融机构别无选择，只能采取相应策略。
政策方向也在发生变化。以首尔麻谷产业园区为首，包括九老、衿川、永登浦区等地，正扩大知识产业中心的入驻行业范围。这些地区正将允许范围扩大至建筑业、金融·保险、法律·税务、信息通信工程业、OEM（贴牌生产）制造等领域。
其目的是在保留现有建筑的同时，扩大需求群体。
将空置的知识产业中心改造成办公公寓等居住设施的方案也在讨论之中。不过，有评估认为，若要实际转换用途，需克服区分所有权人同意、停车·采光·消防标准、用地性质、翻新费用等诸多障碍，因此很难成为解决整个市场的万能方案。
知识产业中心交易量（资料来源：知识产业中心114）
通过急售、公开拍卖、折扣出售等方式，卖方与买方之间的价格差距有望逐渐缩小。此外，对于竣工后未售出的项目，与单纯的折扣销售相比，通过激活租赁市场和吸引企业等方式实现运营正常化将变得更为重要。
归根结底，未来“是否属于知识产业中心”将不如“属于什么样的知识产业中心”重要。这意味着，相比产品类别本身，单个资产的竞争力更为关键。
位于交通枢纽和产业集群区域、管理费低廉、停车环境优越且大面积空间利用率高的资产，以及能够容纳多种业态的资产，很可能成为需求集中涌入的对象。相反，那些存在地段偏远、供应过剩、管理费高昂、租赁需求不足等弱点的资产，恐怕难以避免进一步的价格调整。
金融投资行业相关人士表示：“今年下半年知识产业中心市场的变化非常明显”，并指出：“空置率正趋于正常化，预售正转向运营，投资需求正转向实际需求，资产价值正从一刀切转向各资产两极分化。”
他接着补充道：“将今年第二季度的交易量反弹视为‘知识产业中心复苏’还为时过早”，并指出：“目前正同步进行着结构调整：价格下跌的资产吸引买家，而无法撑下去的资产则被送入拍卖。”
特别是新盘销售已连续三个季度一宗未见。预计今后知识产业中心的竞争力将不再取决于销售率，而是取决于实际企业入驻率、租金、管理费以及空置率消减速度等“运营能力”。
今年第二季度成交1224宗……创2022年第三季度以来“最高”纪录据“知识产业中心114”运营方R&Partners于28日援引国土交通部实际成交价数据进行的分析显示，今年第二季度全国知识产业中心成交量创下自2022年第三季度以来的最高纪录。
该期间交易量达1224宗，较上一季度增长17.4%，较去年同期增长18.1%。
从表面上看，交易市场似乎迎来了暖意。但若深入剖析交易增长的性质，情况则大不相同。
专用面积100平方米以上的中大型资产虽仅占交易总数的38%，但在交易金额中却占到了57%。法人购入占比也高达70%。这是实际使用企业的购入、法人之间的资产转移，以及开发商和信托公司清理剩余库存等因素共同作用，反映在交易增长中的结果。
整层楼一次性买下的批量交易也多达18宗。“尤金大厦科技谷3期”以255亿韩元的价格成交了9套单元，“JS天际塔3期”则以177亿韩元的价格成交了43套单元。
不过，鉴于其中相当一部分交易属于直接交易，因此将其解读为一般市场价格恢复的信号时需谨慎。
拍卖案件数连续5个季度增加……成交率创“历史新低”仅从交易市场来看似乎呈现复苏态势，但在拍卖市场却出现了截然相反的信号。今年第二季度，首都圈知识产业中心的法院拍卖案件数达1530起，较上一季度的1233起增长了24%。
这是连续5个季度增长，与去年同期的594起相比，增长了2.6倍。
更引人注目的是成交率。今年第二季度的成交率为51.5%，创下2020年以来的最低纪录。这意味着知识产业中心以评估价一半左右的价格成交的案例有所增加。
特别是平泽高德、金浦阳村、仁川检丹等外围新建的知识产业中心，正遭受价格调整的直接冲击。实际上，今年第二季度成交价排名后10位的交易均来自法院拍卖，且集中在首都圈外围的新建项目。相反，成交价排名靠前的交易则集中在城东区圣水洞。
这意味着，即便是同一类型的知识产业中心，其价格也会根据地段和资产竞争力而呈现分化，这种“两极分化”现象已全面显现。
在供应方面，市场变化已经开始显现。自去年第四季度以来，全国知识产业中心的新盘销售已连续三个季度为零。这是因为项目融资（PF）市场紧缩、工程成本上涨以及未售出房源的压力叠加，导致新项目难以确保可行性。
随着新项目启动的中断，中长期供应管道也在迅速缩减。今年第二季度虽有7个项目、总计61.7万平方米竣工，但分析认为这标志着市场已度过2024至2025年的供应高峰期，正进入供应量减少的阶段。
不过，供应减少并不意味着现有资产的问题就能立即解决。在竣工后，金融机构对抵押品评估和贷款价值比（LTV）采取了保守的评估标准，导致企业难以支付尾款的情况也屡见不鲜。
“入住率比预售率更重要”……金融界更重视“回收”而非“新增供应”市场的评价标准也在发生变化。过去，高预售率是项目成功的标准，但如今，企业的实际入住率、租金水平、管理费竞争力以及空置率消减速度，已成为决定资产价值的核心指标。
空置长期化正超越房地产问题，演变为金融问题。在首都圈外围及大规模供应区域，一旦空置长期化，租金就会下跌，进而导致尾款拖欠和项目融资（PF）偿还延迟。
归根结底，从金融机构的立场来看，与其追加资金，不如通过再融资、稳定租金、出售或拍卖等方式提高资金回收可能性，这种结构下金融机构别无选择，只能采取相应策略。
政策方向也在发生变化。以首尔麻谷产业园区为首，包括九老、衿川、永登浦区等地，正扩大知识产业中心的入驻行业范围。这些地区正将允许范围扩大至建筑业、金融·保险、法律·税务、信息通信工程业、OEM（贴牌生产）制造等领域。
其目的是在保留现有建筑的同时，扩大需求群体。
将空置的知识产业中心改造成办公公寓等居住设施的方案也在讨论之中。不过，有评估认为，若要实际转换用途，需克服区分所有权人同意、停车·采光·消防标准、用地性质、翻新费用等诸多障碍，因此很难成为解决整个市场的万能方案。
下半年非“复苏”而是“重组”……“只有优质资产才能生存”据此，预计今年下半年知识产业中心市场的核心将不是“复苏”，而是“重组”。
通过急售、公开拍卖、折扣出售等方式，卖方与买方之间的价格差距有望逐渐缩小。此外，对于竣工后未售出的项目，与单纯的折扣销售相比，通过激活租赁市场和吸引企业等方式实现运营正常化将变得更为重要。
归根结底，未来“是否属于知识产业中心”将不如“属于什么样的知识产业中心”重要。这意味着，相比产品类别本身，单个资产的竞争力更为关键。
位于交通枢纽和产业集群区域、管理费低廉、停车环境优越且大面积空间利用率高的资产，以及能够容纳多种业态的资产，很可能成为需求集中涌入的对象。相反，那些存在地段偏远、供应过剩、管理费高昂、租赁需求不足等弱点的资产，恐怕难以避免进一步的价格调整。
金融投资行业相关人士表示：“今年下半年知识产业中心市场的变化非常明显”，并指出：“空置率正趋于正常化，预售正转向运营，投资需求正转向实际需求，资产价值正从一刀切转向各资产两极分化。”
他接着补充道：“将今年第二季度的交易量反弹视为‘知识产业中心复苏’还为时过早”，并指出：“目前正同步进行着结构调整：价格下跌的资产吸引买家，而无法撑下去的资产则被送入拍卖。”
