[E-Daily Market inKIM SUNG-SOO 记者] 以往在投资海外房地产时，人们往往将当地专业机构出具的评估结果视为“标准答案”的惯例，如今这一做法受到了质疑。这是因为在围绕比利时布鲁塞尔“金融塔”办公楼的诉讼过程中，出现了评估工作朝着下调评估价值方向进行的迹象及相关证据。

特别是鉴于评估额与贷款协议中“现金陷阱”（现金保留）是否触发直接相关，因此有观点认为，应重新审视海外房地产投资中评估的独立性和可信度。

“评估价”一字关乎分红……“金融塔”争议

据27日金融投资业界透露，随着有证据表明JR Global REITs投资的

“金融塔”

在评估过程中受到了不公平的影响，业界对海外房地产评估的关注度日益提高。

此次争议的核心并不单纯在于评估值偏低。关键在于，评估是在“若评估值低于一定水平，投资者分红可能被中止”的机制下进行的。

“金融塔”的贷款人集团中包括全球资产管理公司PIMCO等。根据JR Global REITs获取的资料显示，贷款人集团清楚地意识到，若“金融塔”的贷款价值比（LTV）超过一定水平，就会触发“现金陷阱”机制。

“现金陷阱”是指将建筑物产生的租金收入等不分配给投资者，而是优先归属贷款方的机制。当满足贷款协议中规定的贷款价值比（LTV）或空置率等特定条件时，该机制便可能触发。

换言之，这是一种建筑估值越低，LTV就越高，一旦超过一定水平，投资者的分红就可能被冻结的机制。

金融监督院也将海外房地产投资中的“现金陷阱”风险列为主要投资注意事项之一。

金监院于11日基于海外房地产公募基金的相关主要纠纷案例，向投资者发布了7项注意事项。其中包含海外房地产基金可能根据当地贷款协议，采用“现金陷阱”结构，即租金收益不向投资者分配，而是优先归属于贷款方的内容。

此外，该机构还解释称，若发生贷款价值比（LTV）超标或空置率上升等特定事件，现金陷阱机制便会启动，导致分红支付中断。

问题在于，正如“金融塔”案例所示，决定是否触发“现金陷阱”的评估本身，可能无法完全摆脱利益相关方的影响。

10.7亿→9.5亿→9.2亿欧元……围绕评估价值的可疑动向

在金融塔的评估过程中，曾发生评估机构被更换的情况。

最初负责评估的奈特弗兰克将金融塔的价值评估为10.71亿欧元（约合1.7314万亿韩元）。但随着债权人团中持股比例最高的品浩坚持9.5亿欧元（约合1.5358万亿韩元）的估值，争议由此开始。

据JR Global REITs掌握的材料显示，Pimco方面曾表示，如果Knight Frank不接受该金额，债权人集团可以更换评估机构。最终，在受到此类压力4天后，Knight Frank宣布放弃该项业务。

此后，被选定为新评估机构的是全球房地产服务企业仲量联行（JLL）。

JLL选定前后的背景情况也是此次争议中的关键点。据悉，Pimco房地产投资负责人朱莉娅·马尔齐亚诺曾向JLL欧洲负责人拉尔夫·肯珀解释称，若金融大厦的贷款价值比（LTV）超过52.5%，将引发“现金陷阱”。此后，JLL被任命为评估机构。

据JR Global REITs掌握的资料显示，JLL的评估报告中，租金、资本支出（CAPEX）和折现率等主要变量均被设定为压低资产价值的方向。

实际上，与凯特弗兰克的评估值相比，该评估值更低。JLL最终将金融塔的价值评估为9.2亿欧元（约合1.4873万亿韩元）。

JR Global REITs以这一系列过程为依据，主张债权人集团为了制造“现金陷阱”并阻断对投资者的分红，在评估过程中施加了不当影响。

“既然是海外机构评估”……需重新审视评估报告的可信度

此次事件正演变为围绕海外房地产投资中评估结果可信度问题的争议。

韩国机构投资者和资产管理行业在投资海外房地产时，一直将熟悉当地市场的全球评估机构出具的评估报告作为主要判断依据。这是因为该报告涉及当地租金、交易案例、空置率、资本化率（Cap Rate）等在韩国国内难以直接核实的数据。

然而，有观点指出，像“金融大厦”案例那样，当评估价值直接影响贷款协议和投资者分红时，评估机构的独立性就显得尤为重要。

特别是当评估结果不仅涉及简单的资产价值核算，还直接决定贷款价值比（LTV）、现金陷阱以及是否进行分红时，必须更仔细地审查评估过程中是否存在利益冲突。

业内认为，以此事件为契机，在进行海外房地产投资时，不应仅因“由知名全球评估机构进行评估”这一事实就盲目采信评估值，而应进一步核查评估中所采用的租金、设备投资（CAPEX）、折现率等主要假设，以及评估过程的独立性。

一位金融投资行业相关人士表示：“此次‘金融大厦’争议引发了‘如果是海外知名评估机构给出的评估价，真的可以相信吗’这一根本性疑问”，并指出：“随着海外房地产投资的扩大，寻找这一问题的答案将成为投资者保护和资产管理的核心课题。”