[E-DailyChoi Jeong Hoon Kim Se-yeon 记者] 政府将推出一项政策性贷款，引导支付月租的年轻人购买联排别墅、办公公寓等非公寓类房产。通过向银行偿还与月租金额相近的本息来购置自有住房，并在结婚、生育后搬迁至公寓时，可再次享受首次购房住房贷款价值比（LTV）优惠政策。 虽然此举旨在减轻青年群体的住房费用负担并降低租房需求，但价格可能上涨且变现能力较低的非公寓类房产能否真正发挥“住房阶梯”的作用，目前尚属未知。
国土交通部部长金允德于13日在首尔钟路区政府首尔厅举行的“为稳定租房及买卖市场而制定的住房快速供应方案及为稳定房地产市场而制定的金融综合对策”发布会上发表讲话。照片从左至右依次为：财政经济部第一副部长李亨一、国土交通部部长金允德、金融委员会委员长李元恩、国务调整室长林基根。（照片=方仁权 记者）
金融委员会13日通过《稳定房地产市场的金融综合对策》宣布，将于明年1月推出“青年未来安居贷款”。该贷款面向39岁以下青年购买4亿韩元以下的非公寓类房产，计划在两年内每年提供3万亿韩元。此外，为将服务式公寓纳入适用范围，还将推进修订《住房金融公社法》。
政府提出了“用月租买房”的概念。若以3亿韩元、30年期限、年利率3%的条件贷款，每月本息还款额约为85万韩元，与非公寓类住宅的平均月租80万韩元相当。该贷款将适用比普通安居贷款低约2个百分点的优惠利率，并计划对地方、低收入及新生儿家庭提供额外优惠。 具体利率将在明年预算案确定后公布。
金融委员会事务处处长申振昌在前一天的预先简报会上解释道：“这是一项旨在让民众以相当于月租水平的本息负担拥有住房的政策”，并表示：“如果按当前利率用30年偿还6亿韩元的住房贷款，负担会过于沉重，因此我们同时考虑了年轻人偏好且能够负担的房价水平。”
4亿韩元的标准中反映了首尔及首都圈小型服务式公寓的价格。截至今年5月，首尔多户住宅的平均成交价为3.8亿韩元，专有面积40~60平方米的服务式公寓为4.1亿韩元，而公寓则高达13.3亿韩元。 申处长表示：“我们认为年轻人会考虑到交通和住近工作地的便利性，因此更倾向于选择车站周边的住宅设施”，并称“在制定标准时，综合考虑了房价以及每月85万至100万韩元左右的还款负担”。
核心优惠在于，购买非公寓类住房不会耗尽“首次购房机会”。若通过该产品购买非公寓类住房后，以结婚或生育为契机购买其他住房，则可再次享受首次购房的贷款价值比（LTV）优惠。 首都圈及受限地区可获得房价70%的贷款，其他地区则可达80%。其初衷是将联排别墅或服务式公寓作为过渡至公寓前的“过渡性住房”。
不过，并非所有“首次购房”优惠都能保留。目前仅确定了金融监管层面的LTV优惠政策，而房产购置税减免等措施仍需与相关部门进一步协商。在住房申请方面，若仅拥有一套专用面积85平方米以下、公示价格3亿韩元以下（首都圈为5亿韩元以下）的非公寓类住房，则根据现行规定被视为无房者。
金融委员会明确表示，这并非强制青年购买非公寓的政策。该委员会解释称，希望购买公寓的青年仍可利用现有的“踏脚石贷款”或普通“安居贷款”，且在“未来安居贷款”运营两年后，将根据市场反应将适用范围扩大至公寓。
不仅支持自住，还将为租住半押租和押租的青年提供支持。将推出年规模达4.5万亿韩元的、同时担保押租贷款和月租贷款的组合产品，并为地方及低收入青年提供部分利息补贴。月租贷款将从每月自动发放的方式，改为仅在需要时提取使用的透支账户方式。青年特例押租贷款担保的适用对象和额度也将扩大。
新婚夫妇的“结婚惩罚”也将进行调整。目前，未婚人士只要年收入在7000万韩元以下即可申请“安居贷款”，但新婚夫妇则要求夫妻合计年收入在8500万韩元以下。今后，只要夫妻合计年收入在8500万韩元以下，或者夫妻中一方的年收入在7000万韩元以下，即可申请。
问题在于，非公寓类房产究竟能在多大程度上促进青年资产积累和稳定租房市场。 联排别墅和办公公寓的价格上涨可能性低于公寓，且交易不畅，难以及时以合理价格售出。一旦价格下跌或找不到买家，不仅无法转手购置公寓，还可能被贷款和不受青睐的住房所束缚。受租房诈骗事件影响，青年群体的信任度下降也是一个障碍。
申处长也表示：“目前非公寓类住房不受青睐确实是主流趋势，价格也可能下跌”，但他同时指出：“是继续支付月租，还是尽管价格上涨的可能性不如公寓大仍选择持有住房，这取决于个人选择。”
金融界有观点指出，除了低利率外，还应综合考量抵押价值和交易安全性。 一位金融界相关人士表示：“非公寓类房产难以客观评估市场价格，且出售需要时间，这反而可能成为年轻人更换住房时的绊脚石”，并指出：“与其仅通过低息贷款刺激购房需求，不如同时建立提高住房质量、价格评估透明度及变现能力的机制，这样才能发挥过渡住房的作用。”
每月85万韩元即可拥有自己的房子……首次购房者贷款价值比（LTV）也将予以保留
金融委员会13日通过《稳定房地产市场的金融综合对策》宣布，将于明年1月推出“青年未来安居贷款”。该贷款面向39岁以下青年购买4亿韩元以下的非公寓类房产，计划在两年内每年提供3万亿韩元。此外，为将服务式公寓纳入适用范围，还将推进修订《住房金融公社法》。
政府提出了“用月租买房”的概念。若以3亿韩元、30年期限、年利率3%的条件贷款，每月本息还款额约为85万韩元，与非公寓类住宅的平均月租80万韩元相当。该贷款将适用比普通安居贷款低约2个百分点的优惠利率，并计划对地方、低收入及新生儿家庭提供额外优惠。 具体利率将在明年预算案确定后公布。
金融委员会事务处处长申振昌在前一天的预先简报会上解释道：“这是一项旨在让民众以相当于月租水平的本息负担拥有住房的政策”，并表示：“如果按当前利率用30年偿还6亿韩元的住房贷款，负担会过于沉重，因此我们同时考虑了年轻人偏好且能够负担的房价水平。”
4亿韩元的标准中反映了首尔及首都圈小型服务式公寓的价格。截至今年5月，首尔多户住宅的平均成交价为3.8亿韩元，专有面积40~60平方米的服务式公寓为4.1亿韩元，而公寓则高达13.3亿韩元。 申处长表示：“我们认为年轻人会考虑到交通和住近工作地的便利性，因此更倾向于选择车站周边的住宅设施”，并称“在制定标准时，综合考虑了房价以及每月85万至100万韩元左右的还款负担”。
核心优惠在于，购买非公寓类住房不会耗尽“首次购房机会”。若通过该产品购买非公寓类住房后，以结婚或生育为契机购买其他住房，则可再次享受首次购房的贷款价值比（LTV）优惠。 首都圈及受限地区可获得房价70%的贷款，其他地区则可达80%。其初衷是将联排别墅或服务式公寓作为过渡至公寓前的“过渡性住房”。
不过，并非所有“首次购房”优惠都能保留。目前仅确定了金融监管层面的LTV优惠政策，而房产购置税减免等措施仍需与相关部门进一步协商。在住房申请方面，若仅拥有一套专用面积85平方米以下、公示价格3亿韩元以下（首都圈为5亿韩元以下）的非公寓类住房，则根据现行规定被视为无房者。
金融委员会明确表示，这并非强制青年购买非公寓的政策。该委员会解释称，希望购买公寓的青年仍可利用现有的“踏脚石贷款”或普通“安居贷款”，且在“未来安居贷款”运营两年后，将根据市场反应将适用范围扩大至公寓。
不仅支持自住，还将为租住半押租和押租的青年提供支持。将推出年规模达4.5万亿韩元的、同时担保押租贷款和月租贷款的组合产品，并为地方及低收入青年提供部分利息补贴。月租贷款将从每月自动发放的方式，改为仅在需要时提取使用的透支账户方式。青年特例押租贷款担保的适用对象和额度也将扩大。
新婚夫妇的“结婚惩罚”也将进行调整。目前，未婚人士只要年收入在7000万韩元以下即可申请“安居贷款”，但新婚夫妇则要求夫妻合计年收入在8500万韩元以下。今后，只要夫妻合计年收入在8500万韩元以下，或者夫妻中一方的年收入在7000万韩元以下，即可申请。
流动性较低的非公寓类住房……恐成“绊脚石”而非“过渡桥梁”
问题在于，非公寓类房产究竟能在多大程度上促进青年资产积累和稳定租房市场。 联排别墅和办公公寓的价格上涨可能性低于公寓，且交易不畅，难以及时以合理价格售出。一旦价格下跌或找不到买家，不仅无法转手购置公寓，还可能被贷款和不受青睐的住房所束缚。受租房诈骗事件影响，青年群体的信任度下降也是一个障碍。
申处长也表示：“目前非公寓类住房不受青睐确实是主流趋势，价格也可能下跌”，但他同时指出：“是继续支付月租，还是尽管价格上涨的可能性不如公寓大仍选择持有住房，这取决于个人选择。”
金融界有观点指出，除了低利率外，还应综合考量抵押价值和交易安全性。 一位金融界相关人士表示：“非公寓类房产难以客观评估市场价格，且出售需要时间，这反而可能成为年轻人更换住房时的绊脚石”，并指出：“与其仅通过低息贷款刺激购房需求，不如同时建立提高住房质量、价格评估透明度及变现能力的机制，这样才能发挥过渡住房的作用。”
