[E-Daily MarketinYunJi Kim 记者] “全租合同正在减少，月租合同则在增加。这一变化将为全球机构投资者提供进军韩国租赁住房市场的机会。”

这是美国资产管理公司努宾资产管理自去年以来一直提出的展望。该公司今年上半年与韩国一家住宅专业企业合作，收购了首尔的一处房产，首次进军韩国住宅房地产市场。计划将该资产开发为租赁住宅设施并进行运营。

不仅大型资产管理公司，就连全球养老基金也正将韩国租赁住房纳入新的房地产投资领域。它们已摆脱过去仅收购首尔服务式公寓或酒店等单个资产的模式，近期通过组建规模达数千亿韩元的合资公司和专用投资机构，以开发、运营多处租赁住房的方式扩大了投资范围。全球针对住宅设施的另类投资趋势正在向韩国蔓延。

“现金流”型住宅资产，成为全球另类投资目标

据全球房地产服务公司JLL 10日公布的数据，今年上半年全球住宅领域投资额超过1140亿美元（约合163万亿韩元），较去年同期增长9%。美洲、欧洲、中东、非洲以及亚太等主要地区的投资均有所增长。

亚太市场的增长势头尤为迅猛。去年亚太地区居住类投资额达12.6亿美元，较上年增长77%。 住宅在整体商业地产投资中所占的比重也达到9%，创下历史新高。今年第一季度，亚太地区商业地产的跨境投资额达163亿美元，较上年同期增长87%，刷新了季度历史最高纪录。

全球资金对住宅资产的关注度日益提升，原因很简单：办公楼和商业设施的空置率及租金可能随经济形势和企业租赁需求而大幅波动，而住宅设施则能保持一定水平的需求，不受经济形势影响。加之主要城市住房供应短缺和租金持续上涨，住宅资产对长期投资者的吸引力正不断增强。

养老基金等长期投资者不再仅仅满足于收购已竣工资产，而是正通过与当地运营公司合作，开发并运营多处租赁住房，以此拓展平台投资领域。

纷纷进军韩国租赁住房市场

全球投资者看待韩国市场的视角也与这一趋势相似。他们已走出通过收购首尔的办公公寓和酒店等单个资产来考察韩国租赁住房市场盈利能力和运营可行性的阶段，最近正呈现出利用养老基金资金设立专门投资机构，以开发和运营多处住宅的动向。

TPG亚洲房地产与WeeLiving合作，计划在首尔钟路区开发一座拥有550套单元的租赁住宅设施，目标于2030年开业。该项目计划采用兼顾长期居住者和短期住宿需求的“混合居住”模式进行开发。

Tishman Speyer于今年6月成功吸引荷兰养老金资产管理公司APG和房地产投资管理公司BauInvest作为基石投资者，完成了Korea Living Venture（KLV）的首轮募资。出资规模达3亿美元。KLV计划以首尔及首都圈为中心，投资收购现有住宅资产或开发新建租赁住房。

去年10月，新加坡政府投资公司（GIC）与WeLive合作，时隔约7年重启了在韩国的租赁住房投资，设立了规模达6350亿韩元的投资计划，并收购了位于首尔全农洞的143套服务式公寓。

KKR通过与WeLive共同搭建的投资平台，于去年8月以约440亿韩元的价格收购了第三处资产——位于江南站附近、拥有121套单元的房产；摩根士丹利也与Gravity资产管理公司合作，于今年6月追加收购了位于九老数字园区站附近的租赁住房资产。

填补全租空缺的月租，监管也难以阻挡

过去韩国租赁住房以全租为主的时期，很难像金融资产那样运营租赁住房，但随着月租占比的增加，如今能够创造稳定的现金流，这正是最大的原因。

随着1-2人家庭的增加，对具备“住近工作地”和交通便利性的市中心小型住宅需求不断增长，从全球投资者的角度来看，一个能够开展长期租赁业务的市场正在形成。

有观点认为，去年下半年加强的住房监管措施将对全球机构投资者在韩国的租赁住房投资造成阻碍。这是因为自“10·15”政策出台后，税收和金融监管负担加重，导致难以达到预期投资回报率。资本市场研究院当时也分析指出，海外机构投资者已出现暂缓新投资的动向。不过，据业界透露，这并未演变为完全退出市场的态势。