[E-DailyKim Ju-hwan 记者] 专家分析指出，由于无法承受房租短缺和高额月租的压力，新婚夫妇不得不借贷购房，这种所谓的“生存型购房”正推高首尔郊区和江北地区的房价。虽然江南区超高端住宅区因业主为规避税负而急于抛售，房价呈下跌趋势，但普通居民居住区却因严重的房租短缺而支撑着房价，市场两极分化现象日益明显。

房地产经济研究所所长金仁万5日做客MBC电台《金钟培的焦点》节目，对首尔房地产市场的两极分化及住房供需失衡的现状进行了分析。

金所长指出，江北及东大门、西大门、城北、诺道江（诺元、道峰、江北）一带房价上涨的背景是“租房市场消失”和“月租暴涨”。 他明确指出：“过去在文在寅政府时期，由于‘错失恐惧症（FOMO）’的影响，‘你还没买房吗？会一夜之间沦为赤贫’这类投资需求曾主导市场，但目前这种焦虑感或投资需求已不复存在。”

他接着解释道：“新婚夫妇即使想租全租房，也因房源匮乏而转而寻找月租房，但现实情况是，月租房往往要求2亿至3亿韩元的押金，月租250万至350万韩元。”并表示：“与其负担高昂的月租，不如贷款买房——这种‘生存型购房’正大规模涌现。” 他同时指出：“如果租房市场保持稳定，江北地区就没有理由持续上涨这么久。”

对于今后的租房市场，他也给出了悲观的展望。金所长表示：“要使租房市场稳定，必须有新房供应，但2026年至2030年间，首尔公寓的新入住量仅为6万套左右，而因城市更新项目产生的搬迁需求却高达18万套。” 并强调：“搬迁需求是新增供应量的3倍，加之自住限制等因素导致房东纷纷上调月租，若政府不采取特别措施，短期内很难平息市场。”

另一方面，针对李在明总统“首尔主要地区的房价正在以惊人的速度下跌”的言论，金所长将其解读为江南地区的局部现象。 他表示：“狎鸥亭一套61坪的公寓，从去年12月的128亿韩元跌至近期92亿至93亿韩元区间，一年内下跌约35亿韩元（-25%），用‘暴跌’来形容确实贴切”， “鉴于三年前价格还在60亿韩元左右，随后翻了一番又经历了调整，因此根据观察时点不同，既可视为暴跌，也可能仍觉得价格偏高。”

他特别分析称，江南地区房价下跌的原因并非利率，而是“税收负担”。 金所长表示：“这与其说是因为房价似乎不会再上涨而选择抛售，不如说是根据税制改革方案做出的理性选择”，并称：“持有税已高达数千万韩元，加之长期持有特别扣除（80%）从2029年起将缩减至10亿韩元上限，因此难以承担税负的长期持有者正通过急售抛售房产。”

他还补充道：“尽管政府设定了截至2027年的宽限期，但希望出售的业主们预计会在明年上半年前完成交易。”并指出：“卢武铉政府时期也曾有过房价稳定一年后又再度上涨的先例。仅凭短期效果就断言市场稳定为时尚早，至少需要持续3至5年才能视为真正的‘稳定’。”

他还指出了贷款管制带来的矛盾。金所长指出：“江南地区的贷款额度已缩减至2亿韩元左右，购房者多依靠自有资金或赠与购房，因此几乎不受高利率的影响”，并讽刺道：“相反，在15亿韩元以下住房中，背负6亿韩元贷款购房的新婚夫妇，以及在房价停滞背景下利息负担加重的首都圈外围及地方真实需求者的打击要大得多。”

最后，金所长建议道：“土地补偿或审批阶段是民众难以切身感受到的”，并表示：“应该像过去第二期新城时期那样，集中公共房源，举办大规模的‘购房申请节’式的联合销售活动，这样新婚夫妇才能停止盲目购房，耐心等待申请购房的机会。”