[E-DailyKIM HYUNG-HWAN 记者] 去年7月，银马公寓和蚕室5小区虽同时获得项目实施许可，但业主们的喜忧却截然不同。这是因为银马公寓的业主需承担数亿韩元的分摊费，而蚕室5小区的业主则将获得数亿韩元的退款。对此，有评价指出这再次印证了“地权份额”和“容积率”的重要性。

据25日整备行业消息，恩马公寓重建协会通过《组合员分售申请指南》公告称，持有84㎡专有面积的组合员若选择新建的84㎡户型，需额外支付约4亿3021万韩元。这一数额比去年9月预先调查时计算出的1亿8000万韩元高出约2亿5000万韩元。 甚至，若持有84平方米专有面积的成员选择143平方米专有面积，分摊金额将高达90亿2660万韩元。

另一方面，蚕室5小区的状况则截然不同。 根据蚕室5小区发布的《组合员分售申请指南》，若专有面积为82㎡的业主选择84㎡户型，将获得8亿6054万韩元的退款；若选择107㎡户型，需额外分摊1亿8872万韩元；若选择126㎡户型，则需额外分摊8亿6662万韩元。

这两个小区被视为象征江南地区重建的典型老旧大型住宅区。1979年竣工的恩马公寓和1978年竣工的蚕室5小区，分别拥有4424户和3930户，小区规模也相差无几。 这两个小区自1990年代后期起便开始推进重建，但因项目可行性问题、居民间矛盾等诸多问题，项目曾被拖延了20多年。此后，随着重建监管政策的放宽等措施，项目进展加快，并于今年7月在相近的时间获得了项目实施许可。

不过，造成分摊金差异的原因，首先在于“地权份额”和“容积率”。 恩马公寓84平方米专用面积对应的土地份额约为53.9平方米，而蚕室5小区82平方米专用面积对应的土地份额约为80平方米，达到前者的1.5倍。尽管恩马公寓的单位面积公示地价更高，但若按每户持有的土地总面积计算公示地价，蚕室5小区的地价约高出37%。 恩马公寓每平方米（㎡）的公示地价为2442万韩元，地份总公示地价为13亿1624万韩元；而蚕室5区（专有面积82㎡）每平方米为2010万韩元，总价为16亿800万韩元。

恩马公寓的容积率将从204%提高至331%，而蚕室5小区的容积率将从138%提高至322%。由于蚕室5小区原有的容积率较低，其普通销售房源数量必然较多。 据估算，恩马公寓的普通销售户数为340户，普通销售收入约为1.27万亿韩元；而蚕室5区为1534户，普通销售收入将达到4.47万亿韩元。

此外，在公共住房供应负担方面也存在差异。恩马公寓虽因适用车站周边容积率特例，将容积率从300%提高至约332%，但必须将新增住房的大部分用于公共租赁和公共销售。 根据实际项目实施许可标准，恩马公寓的公共住房为1104套，占总量的18.9%。另一方面，蚕室5区是第三类一般居住区与准居住区混杂的项目用地，在总计6411套住房中，租赁住房为831套（13.0%）。

城市更新业界解释称，通过这两个小区可以看出，在进行重建投资时，土地所有权结构的重要性。一位城市更新业界相关人士解释道：“容积率越低、每户的土地份额越大，通过普通销售来筹措项目资金的能力就越强，因此在重建项目中，不仅要考察现有公寓的价格，还必须综合考虑土地份额和可开发容积率。”