[E-Daily MarketinKIM SUNG-SOO 记者] JR Global REITs在对1256亿韩元规模的商誉全额计提减值后，又遭遇了来自外部审计师的“拒绝出具审计意见”这一另一项利空消息。

这是基于“作为持续经营企业的存续可能性仍存在重大不确定性”这一判断，根据韩国交易所的规定，这已构成退市事由。

即便身处此类危机之中，该公司仍在继续推进债务重组程序——ARS（自主重组支持），同时为确保流动性，正加快出售纽约曼哈顿办公楼及进行贷款再融资的步伐。

拒绝发表审计意见……构成退市事由

据27日金融投资业界消息，JR Global REITs宣布，外部审计师于22日对其第14期财务报表发表了“拒绝发表意见”。外部审计师认为，该公司作为持续经营企业的存续能力存在重大不确定性。据此，根据韩国交易所的规定和程序，已构成退市事由。

JR Global REITs计划通过提出异议申请和提交整改计划等方式应对相关程序。此后，公司计划通过重新审计或下一财年审计等方式消除退市事由。公司表示，除审计意见拒绝外，将按计划推进自动语音应答系统（ARS）、公司债券持有人会议、债务偿还计划审批等恢复正常运营的程序。

此前，JR Global REITs于21日召开紧急董事会，决议将财务报表中反映的1256亿韩元商誉全额计提减值。在董事会表决中，3人赞成，1人反对。

公司解释称，此次减值是基于内部和外部审计过程中，针对当地诉讼等不确定性所作出的会计判断。公司认为，“商誉减值”仅是账面上的会计损失，不会直接导致现金流出，也不会对自动电话回复系统（ARS）的执行资金或债务偿还计划本身产生直接影响。

目前，JR Global REIT为实现业务正常化最关注的重点是“确保流动性”。为此，该公司正推进其核心资产——美国纽约曼哈顿第七大道498号物业的出售。

JR Global REIT是由JR投资管理公司管理的海外型REIT，于2020年8月在韩国股市上市。其结构为：母REIT JR Global REIT投资于子REIT，而子REIT则投资于海外房地产或以海外房地产为基础资产的当地法人证券。

目前，其子REIT包括“JR第26号”和“JR第28号”。JR第26号以比利时布鲁塞尔的地标性建筑“金融塔综合体”为基础资产，JR第28号则以美国纽约曼哈顿的办公楼“第七大道498号”为基础资产。

曼哈顿写字楼挂牌出售……确保流动性

纽约曼哈顿“498第七大道”大楼位于美国纽约州曼哈顿，是一栋地下1层、地上25层、总建筑面积约2万7037.7平的写字楼。

据悉，目前已有部分美国境外投资者和大型养老基金对该大楼表现出兴趣。所谓境外投资者（Offshore Investor），是指将资金存放在或在本国以外、享有税收优惠或金融监管较宽松的第三国（境外地区）设立法人实体进行投资的个人或机构。

不过，目前尚未达到提交意向书（LOI）的阶段。JR Global REIT在加强出售营销的同时，也在与当地共同投资者就贷款展期进行谈判。

同时也在推进贷款再融资。JR Global REIT正与海外大型商业银行、私募基金等就优先级贷款再融资进行磋商，同时也正在探讨通过国内金融机构进行再融资的可能性。

位于比利时布鲁塞尔的金融大厦（Finance Tower）也是恢复正常运营过程中的重要资产。目前，JR Global REIT正与现有租户——比利时建筑管理局——就延长租赁合同进行谈判。

鉴于政府机构的特殊性，具体细节属于保密事项，因此未予公开。公司董事会正持续接收有关谈判进展的汇报。谈判一旦结束，将立即发布公告。

外汇风险管理工作也在进行中。为降低资金压力和汇率波动风险，公司已预先结算了部分外汇对冲合约。 目前与韩亚银行签订的剩余合约将于明年11月1日到期，合约金额为3.14亿欧元，适用汇率为1欧元兑1443.35韩元。据此计算，总金额为4532.119亿韩元。

公司还在应对与当地贷款相关的交叉违约及EOD（丧失期限利益）问题。贷款人集团曾就JR Global REITs当地法人的汇率对冲合约展期谈判，单方面主张EOD。

然而，JR Global REITs表示其当地法人的运营未受影响，若贷款人团再次主张EOD，公司计划采取申请临时禁令等法律应对措施。公司目前也在筹备当地贷款的再融资等事宜。

关于比利时金融大厦，还出现了“撤回有偿增资”这一变数。金融监管机构和证券承销团要求贷款人集团先行提交资产评估报告，但当时负责评估的Knight Frank公司放弃了该业务，导致相关程序也随之中断。

今年3月底召开的定期股东大会时，由于债权人团的评估结果尚未出炉，公司曾判断可以支付股息。但公司方面解释称，此后资产价值下跌幅度超出预期，且出现了现金滞留（现金陷阱）现象，导致情况发生变化。

退出ARS计划·执行债务偿还计划是“关键”

韩国投资证券提出的400亿韩元规模债务展期方案虽经董事会审议，但最终被否决。这是因为在公开发行公司债券的偿还可能性尚不确定的情况下，公司考虑到了若接受该方案可能产生的法律风险等因素。

公司方面表示，在英国提起的诉讼是为了保护股东利益而不得已的选择。经过国内外法律顾问的评估，确定了提起诉讼的必要性；目前正按由提起诉讼的JR Global REIT承担诉讼费用的机制进行相关款项结算。

公司还强调了作为资产管理公司的JR投资管理在践行责任经营方面的举措。目前，JR投资管理尚未收取管理费，计划在REITs经营恢复正常后开始收取。关于董事会相关人员的海外出差，公司解释称仅为实地考察比利时资产而进行的一次访问。

关于分红问题，公司正在推进一项方案，即以与债权人相同的清偿方式，将应支付给股东的约220亿韩元分红用于偿债。将现金分红转换为股票分红的方案，计划在未来由董事会进行讨论。

JR Global REITs表示将对当前状况承担责任，并将恢复正常运营和偿还债务作为首要任务。

JR Global REITs代表吴南洙在18日的股东座谈会上强调：“我们深感公司导致申请重整程序的责任”，并表示“在与债权人团、公开发行公司债券持有人等全体利益相关方的协商过程中，将采纳合理建议，力求尽早解除ARS（债务重组计划）并实现REITs的正常化”。

JR Global REITs能否恢复正常运营，预计将取决于以下几个相互关联的因素：△通过出售曼哈顿办公楼来确保流动性并进行贷款再融资；△执行债务偿还计划；△消除因审计意见被拒绝而导致的退市事由。

潜在投资者对曼哈顿大楼的兴趣能否转化为实际出售，同时公司能否解决维持上市和退出ARS这两大课题，将成为关键所在。