[E-Daily MarketinKIM SUNG-SOO 记者] 韩国投资证券已完成在全罗北道群山开发60MW规模人工智能（AI）数据中心（DC）项目的项目融资（PF）筹集工作。由于该资产由KT Cloud全额租赁，属于优质资产，因此即使优先级贷款利率仅为“5%出头”——这一相对较低的PF利率——仍成功筹集到了资金。
数据中心不仅与政府推行的“生产性金融”密切相关，而且得益于AI产业的增长，预计未来需求将大幅增加，因此正作为国内房地产金融的“万亿级市场”备受瞩目。
该项目是在全北特别自治道群山市非应岛洞一带的群山国家第2产业园区用地内开发AI数据中心的项目。用地面积为11万5702平方米，总项目规模约为8700亿韩元。施工方为现代工程。
计划本月内启动60MW（兆瓦）级工程的建设，并正在推进未来将规模扩大至300MW的计划。
群山SGC人工智能数据中心（资料来源：现代工程）
韩国投资证券正与全北特别自治道、群山市及SGC能源共同筹备该项目。为确保项目资金的稳定筹措，SGC能源与韩国投资证券携手成立了“SGC-KIS第1号私募投资合伙公司”（PEF）。SGC能源出资869亿韩元，以持股比例99.7%的有限合伙人（LP）身份参与其中。
韩国投资证券作为财务投资者（FI）及金融主承销商，负责对项目公司的投资以及项目融资（PF）的安排。项目融资利率以优先级为基准，处于5%出头。租赁合同也已完成交割。由于该资产由KT Cloud全额租赁，属于优质资产，因此即使利率相对较低（“5%出头”），仍成功募集到了主要贷款。
韩国投资证券在直接向数据中心开发项目注资的同时还安排了项目融资，这表明金融机构已将数据中心视为新的基础设施投资领域，而非单纯的贷款产品。
对于超大规模数据中心，虽然利率条件因租赁情况而异，但优先级PF贷款利率通常在年化5%出头至6%出头之间，中、次级贷款利率则在年化7%至8%左右。
与写字楼相比，数据中心的贷款利率并不算特别高。例如，首尔中区世云再开发促进区3-8、9、10区块由新韩银行提供项目融资贷款，优先级利率约为6.12%。
不过，银行方面对规模较大的数据中心表现出即使利率较低也愿意投资的意愿。这是因为数据中心与政府推动的“生产性金融”关联度较高，加之受人工智能产业增长的推动，预计未来需求将大幅增加。
此外，对于写字楼而言，市场也存在对中央商务区（CBD）供应过剩的担忧。因此，资产管理行业普遍认为，数据中心开发项目的预期收益率高于写字楼。
据估算，40MW（兆瓦）规模数据中心的预期收益率（以内部收益率IRR为基准）约为20%。这一数据基于数据中心总投资额约为6000亿韩元，且假设其出售价值以终端资本化率（Terminal Cap Rate）为基准为5.25%得出的。
所谓“终值资本化率”，是指房地产投资期结束并出售资产时，预计净营业利润（NOI）与出售价格之比。与办公楼开发项目以内部收益率（IRR）计算的预期收益率在10%中段相比，数据中心的预期收益率相对较高。
韩国投资证券社长金成焕在全北特别自治道厅举行的AI数据中心（DC）开发项目投资签约仪式上，与项目相关主要人士合影留念。（照片从左至右）韩国产业园区公团全北地区本部长文文哲、韩国投资证券社长金成焕、SGC能源代表理事李宇成、全北特别自治道知事李元泽、群山市长金在俊。（照片来源：韩国投资证券）
与传统房地产项目融资不同，数据中心不受“自有资本20%”等一般性房地产项目融资监管的直接约束。由于数据中心被归类为“基础设施”资产而非“房地产”，因此项目融资以设施贷款的形式进行。
此外，与普通房地产开发不同，数据中心的开发有时会获得亚马逊、谷歌等全球企业或大型基金提供的充足股权（自有资本）支持。对于已确定租户的数据中心，即使自有资本比例较低，也有可能获得融资。
因此，不仅参与优先级贷款的银行，连资本公司也正积极投身于中、次级贷款业务。
金融投资行业相关人士表示：“数据中心项目融资贷款与‘生产性金融’关联度高，因此银行正积极考虑投资”，并称“数据中心与政府政策、AI产业增长紧密相连，预计未来需求将持续旺盛”。
资产管理公司也已开始行动。科拉姆科资产管理公司正计划设立韩国首个数据中心上市REITs。虽然具体设立时间尚未确定，但业界普遍认为，将数据中心作为新的REITs投资资产的趋势已全面展开。
金融投资行业相关人士表示：“随着未来AI数据中心的增加，房地产金融的投资模式也将随之改变”，并指出：“不再局限于像办公楼和物流中心那样买卖已建成的建筑，一个能够将资金投入到数据中心开发项目融资（PF）、运营公司股权以及电力和能源基础设施等领域的市场正在开启。”
不过，数据中心开发项目的主要风险被指出是“电力保障”和“民众投诉及审批问题”。
尽管政府考虑到首都圈电力需求压力等因素，正引导数据中心向地方迁移，但在项目可行性方面，业界对首都圈作为数据中心选址地的偏好依然强烈。此外，数据中心还可能因用电量、发热及电磁波等问题引发居民投诉。
因此，随着首都圈超大规模数据中心的开发难度增加，开发10MW以内的小型数据中心的案例正在增多。在江南等市中心现有设施或重工业区，规模为400~500平的小型数据中心开发也在积极推进中。
金融投资行业相关人士表示：“数据中心在竣工后，常有亚马逊、谷歌等全球企业收购的案例，因此对该类资产的需求较高”，并指出：“审批、电力接入及居民投诉等问题是推进项目的主要变量，而已确保审批可能性的土地往往能以高价售出。”
数据中心不仅与政府推行的“生产性金融”密切相关，而且得益于AI产业的增长，预计未来需求将大幅增加，因此正作为国内房地产金融的“万亿级市场”备受瞩目。
6576亿PF交易完成……优先级利率“5%左右”据12日金融投资业界消息，韩国投资证券已于上月30日完成了与“群山SGC AI数据中心新建项目”相关的6576亿韩元规模主PF贷款发放（交易完成）。
该项目是在全北特别自治道群山市非应岛洞一带的群山国家第2产业园区用地内开发AI数据中心的项目。用地面积为11万5702平方米，总项目规模约为8700亿韩元。施工方为现代工程。
计划本月内启动60MW（兆瓦）级工程的建设，并正在推进未来将规模扩大至300MW的计划。
韩国投资证券作为财务投资者（FI）及金融主承销商，负责对项目公司的投资以及项目融资（PF）的安排。项目融资利率以优先级为基准，处于5%出头。租赁合同也已完成交割。由于该资产由KT Cloud全额租赁，属于优质资产，因此即使利率相对较低（“5%出头”），仍成功募集到了主要贷款。
韩国投资证券在直接向数据中心开发项目注资的同时还安排了项目融资，这表明金融机构已将数据中心视为新的基础设施投资领域，而非单纯的贷款产品。
对于超大规模数据中心，虽然利率条件因租赁情况而异，但优先级PF贷款利率通常在年化5%出头至6%出头之间，中、次级贷款利率则在年化7%至8%左右。
与写字楼相比，数据中心的贷款利率并不算特别高。例如，首尔中区世云再开发促进区3-8、9、10区块由新韩银行提供项目融资贷款，优先级利率约为6.12%。
不过，银行方面对规模较大的数据中心表现出即使利率较低也愿意投资的意愿。这是因为数据中心与政府推动的“生产性金融”关联度较高，加之受人工智能产业增长的推动，预计未来需求将大幅增加。
此外，对于写字楼而言，市场也存在对中央商务区（CBD）供应过剩的担忧。因此，资产管理行业普遍认为，数据中心开发项目的预期收益率高于写字楼。
据估算，40MW（兆瓦）规模数据中心的预期收益率（以内部收益率IRR为基准）约为20%。这一数据基于数据中心总投资额约为6000亿韩元，且假设其出售价值以终端资本化率（Terminal Cap Rate）为基准为5.25%得出的。
所谓“终值资本化率”，是指房地产投资期结束并出售资产时，预计净营业利润（NOI）与出售价格之比。与办公楼开发项目以内部收益率（IRR）计算的预期收益率在10%中段相比，数据中心的预期收益率相对较高。
基础设施资产……不受“房地产项目融资（PF）”监管限制金融机构青睐数据中心投资的另一个原因是，这为受项目融资（PF）监管束缚的资金运作提供了替代方案。
与传统房地产项目融资不同，数据中心不受“自有资本20%”等一般性房地产项目融资监管的直接约束。由于数据中心被归类为“基础设施”资产而非“房地产”，因此项目融资以设施贷款的形式进行。
此外，与普通房地产开发不同，数据中心的开发有时会获得亚马逊、谷歌等全球企业或大型基金提供的充足股权（自有资本）支持。对于已确定租户的数据中心，即使自有资本比例较低，也有可能获得融资。
因此，不仅参与优先级贷款的银行，连资本公司也正积极投身于中、次级贷款业务。
金融投资行业相关人士表示：“数据中心项目融资贷款与‘生产性金融’关联度高，因此银行正积极考虑投资”，并称“数据中心与政府政策、AI产业增长紧密相连，预计未来需求将持续旺盛”。
资产管理公司也已开始行动。科拉姆科资产管理公司正计划设立韩国首个数据中心上市REITs。虽然具体设立时间尚未确定，但业界普遍认为，将数据中心作为新的REITs投资资产的趋势已全面展开。
金融投资行业相关人士表示：“随着未来AI数据中心的增加，房地产金融的投资模式也将随之改变”，并指出：“不再局限于像办公楼和物流中心那样买卖已建成的建筑，一个能够将资金投入到数据中心开发项目融资（PF）、运营公司股权以及电力和能源基础设施等领域的市场正在开启。”
不过，数据中心开发项目的主要风险被指出是“电力保障”和“民众投诉及审批问题”。
尽管政府考虑到首都圈电力需求压力等因素，正引导数据中心向地方迁移，但在项目可行性方面，业界对首都圈作为数据中心选址地的偏好依然强烈。此外，数据中心还可能因用电量、发热及电磁波等问题引发居民投诉。
因此，随着首都圈超大规模数据中心的开发难度增加，开发10MW以内的小型数据中心的案例正在增多。在江南等市中心现有设施或重工业区，规模为400~500平的小型数据中心开发也在积极推进中。
金融投资行业相关人士表示：“数据中心在竣工后，常有亚马逊、谷歌等全球企业收购的案例，因此对该类资产的需求较高”，并指出：“审批、电力接入及居民投诉等问题是推进项目的主要变量，而已确保审批可能性的土地往往能以高价售出。”
