[罗皮德律师事务所代表律师 河熙奉] 如果房东不退还全租押金，已投保的租客可向住房城市担保公社（HUG）申请代为支付。 如果该公社超过条款规定的期限仍拖延支付，租客还可一并索赔因延迟支付而产生的违约金。不过，违约金的支付存在一定条件。根据最高法院的裁决，在租客归还房屋或准备归还房屋之前，即使公社延迟支付押金，也不需支付违约金。

仁川南洞区某公寓的一名租客于2021年4月签订了押金3.4亿韩元的两年全租合同，并与住房保障公社（HUG）签订了保证合同。合同虽于2023年4月到期，但房东未退还押金。租客在完成租赁权登记后，于同年9月向住房保障公社提起诉讼，要求支付押金。

一审法院以未遵守条款规定的索赔期限（自担保事故发生之日起2个月）为由驳回了诉讼请求。二审法院认为不能以该期限条款为由驳回诉讼请求，判决房东支付3.4亿韩元押金及自2023年10月14日起的延迟损害赔偿金。 即使仅按年利率6%的区间简单计算，延滞损害赔偿金也超过4,600万韩元。最高法院维持了押金部分的判决，仅撤销了延滞损害赔偿金部分的判决，并将案件发回首尔高等法院重审（最高法院2026年6月24日宣判的2026达201978号判决）。

租赁关系终止后，承租人应交还房屋，房东应退还押金。这两项义务属于相互对换的同时履行关系（《民法》第536条）。因此，在承租人交还房屋或做好交还准备并通知房东（履行提供）之前，房东即使未退还押金，也不承担延迟履行的责任。

争议焦点在于该规则是否也适用于保证合同。该公司并非租赁合同的当事人，其义务源于与承租人签订的保证合同。最高法院裁定，虽然该公司在形式上承担的是保证合同规定的支付义务，但“其实质不过是本案租赁合同所规定的返还租赁保证金义务的变体，可视为与出租人的义务相同”。 担保条款第10条第1款也将该公司的担保债务与承租人交付房屋的义务规定为同时履行关系。因此，在承租人向出租人交付房屋或提供履行之前，该公司不承担迟延责任。 公社在诉讼中是否单独主张了这一点并不重要（最高法院2024年2月29日宣判的2023达289720号判决等）。

本案卷宗中没有证据表明承租人已交付房屋或试图交付房屋。尽管如此，原审法院未对此进行审查，便判令支付延迟损害赔偿金。最高法院认为这属于法律适用错误和审理不周。发回重审后，首尔高等法院应首先重新审查承租人是否已交付房屋或提供了履行。

全租保证是一种确保房东无法退还的保证金能由他人代为收取的机制。根据最高法院的裁决，在计算延迟损害赔偿金时，该公司的地位与房东并无二致。正如未交付房屋的承租人无法向房东追究延迟责任一样，也不能向该公司追究责任。

还有一点不可误解。未交付房屋并不意味着无法收回押金本身。在本案中，要求施工方支付3.4亿韩元押金的判决仍被维持。变化之处在于延迟损害赔偿金自何时起算。

租客容易混淆的是租赁权登记。租赁权登记是确保租客即使搬离也能维持对抗权和优先清偿权的机制（《住房租赁保护法》第3条之3第5款）。租赁权登记的注销可在收回押金后进行（最高法院2005年6月9日宣判的2005达4529号判决）。 然而，仅完成租赁权登记并不意味着已将房屋移交。若要索取延迟损害赔偿金，必须提供证明已将房屋移交或有意移交的证据。若搬离时仍持有钥匙，可能会因是否已移交房屋而产生争议。建议保留移交钥匙或门禁密码的记录，以及表明将腾空房屋意愿的挂号信等证据。

■河熙奉 律师 △韩国外国语大学英语系 △忠北大学法学院 △第4届律师资格考试 △专利厅专利审判院国选代理人 △（现）最高法院·首尔中央地方法院国选辩护人 △（现）首尔高等法院国选代理人 △（现）大韩律师协会理事 △（现）罗菲德律师事务所代表律师