[E-Daily MarketinKIM SUNG-SOO 记者] 围绕首尔永登浦区办公楼“A-One Tower 堂山”，两家房地产投资信托基金（REITs）的算盘打得截然不同。
NH All-One REITs以1303亿韩元购入该大楼后，又以1630亿韩元出售，获利25%；而三星FN REITs则筹集900亿韩元收购该资产，从而扩大了投资组合。 如果说NH All-One REITs选择了“通过出售来减少债务”的路线，那么三星FN REITs则选择了“通过收购来扩大规模”的战略。
A-One Tower Dangsan位于首尔市永登浦区国会大路559号，是一栋地下6层、地上17层、总建筑面积2万7991.94平方米（约8467坪）的办公楼。
NH All-One REITs投资结构（资料来源：NH All-One REITs）
此次出售是根据NH All One REITs的资产再平衡战略进行的。该计划旨在出售位于首尔其他区域的资产，并以市中心区（CBD）和江南区（GBD）等核心商务区为中心重组投资组合。
出售所得款项将用于偿还NH All-One REITs的借款。据此，投资组合的贷款价值比（LTV）预计将从原有的63.4%降至60.5%，下降2.9个百分点（p）。
随着贷款规模的缩减，预计将产生节省利息支出的效果。这有望对未来可分配利润的扩大产生积极影响。NH All One REITs计划于今年11月收回本金，并以12月底的结算为基准，于明年3月发放特别股息。
A-One Tower当山的新主人是三星FN房地产投资信托。NH All-One房地产投资信托通过出售当山资产以实现变现并改善财务结构，而三星FN房地产投资信托则将该资产纳入新投资组合，从而着手扩充办公楼资产。
三星FN房地产投资信托将发行年利率4.10%的电子短期债券，筹集900亿韩元。KB证券、NH投资证券、Hana证券、韩国投资证券将作为承销机构参与此次发行。
三星FN房地产投资信托结构（资料来源：三星FN房地产投资信托）
此次借款是在三星FN房地产投资信托于第13届定期股东大会上获批的债券发行限额范围内进行的。未来到期时，将根据当时的市场情况决定再融资的规模、条件及期限等。
三星FN房地产投资信托基金自去年起便获悉A-One Tower Dangsan将挂牌出售，并为此进行了收购准备。三星FN房地产投资信托基金已于今年3月16日完成了三星人寿蚕室大厦（现FN Tower蚕室）的出售交易（交割），并判断今年上半年有望再纳入一项资产，因此推进了此次竞标。
为此，该公司于今年4月参与了A-One Tower Dangsan的竞标，并被选定为优先谈判对象（PNO），于13日完成了交易交割。
三星FN房地产投资信托虽然认为A-One大厦当山属于非核心业务区域的“其他区域”资产，但考虑到公司目前的财务及资产规模，其重点在于无需进行大规模有偿增资即可将其纳入资产组合。
据解释，此次纳入规模控制在总资产的30%以内，仅需提交变更报告即可完成相关程序，无需国土交通部批准变更，因此行政负担相对较轻。
所谓“国土交通部变更许可”，是指已获批准的城市开发项目、实施计划、REITs资产管理公司注册等主要国土·交通项目内容发生变更时，需再次获得主管部门国土交通部批准的行政程序。
通过此次收购，三星FN房地产投资信托基金的资产规模扩大至约1.25万亿韩元，大幅突破了1万亿韩元大关。由此，为未来挑战更大规模的优质资产奠定了基础。
金融投资行业相关人士表示：“三星FN房地产投资信托通过收购A-One Tower当山项目，在无需承担大规模增资负担的情况下，既扩大了资产规模和增强了投资实力，同时也为未来收购主要业务区域的优质资产奠定了基础。”
他接着补充道：“此次交易并非简单的办公楼买卖，而是体现了REITs调整投资组合的趋势”，并指出：“NH All-One REITs正通过出售非核心区域资产，将资产结构重新调整为以核心商务区为中心；而三星FN REITs则正在实施通过获取新资产来扩大投资组合的战略。”
NH All-One REITs以1303亿韩元购入该大楼后，又以1630亿韩元出售，获利25%；而三星FN REITs则筹集900亿韩元收购该资产，从而扩大了投资组合。 如果说NH All-One REITs选择了“通过出售来减少债务”的路线，那么三星FN REITs则选择了“通过收购来扩大规模”的战略。
以1303亿韩元购入，以1630亿韩元售出……同时降低LTV比例据19日金融投资业界消息，NH All-One REITs已于13日完成A-One Tower Dangsan的出售。交易金额为1630亿韩元，较NH All-One REITs的购入价1303亿韩元高出约25%。
A-One Tower Dangsan位于首尔市永登浦区国会大路559号，是一栋地下6层、地上17层、总建筑面积2万7991.94平方米（约8467坪）的办公楼。
此次出售是根据NH All One REITs的资产再平衡战略进行的。该计划旨在出售位于首尔其他区域的资产，并以市中心区（CBD）和江南区（GBD）等核心商务区为中心重组投资组合。
出售所得款项将用于偿还NH All-One REITs的借款。据此，投资组合的贷款价值比（LTV）预计将从原有的63.4%降至60.5%，下降2.9个百分点（p）。
随着贷款规模的缩减，预计将产生节省利息支出的效果。这有望对未来可分配利润的扩大产生积极影响。NH All One REITs计划于今年11月收回本金，并以12月底的结算为基准，于明年3月发放特别股息。
A-One Tower当山的新主人是三星FN房地产投资信托。NH All-One房地产投资信托通过出售当山资产以实现变现并改善财务结构，而三星FN房地产投资信托则将该资产纳入新投资组合，从而着手扩充办公楼资产。
当山写字楼新主人——三星FN房地产投资信托……筹集900亿三星FN房地产投资信托基金决定为纳入新资产而借款900亿韩元。该借款规模相当于截至4月30日合并财务报表中4016亿555万韩元自有资本的22.41%。借款期限为13日起至下月28日止。
三星FN房地产投资信托将发行年利率4.10%的电子短期债券，筹集900亿韩元。KB证券、NH投资证券、Hana证券、韩国投资证券将作为承销机构参与此次发行。
三星FN房地产投资信托基金自去年起便获悉A-One Tower Dangsan将挂牌出售，并为此进行了收购准备。三星FN房地产投资信托基金已于今年3月16日完成了三星人寿蚕室大厦（现FN Tower蚕室）的出售交易（交割），并判断今年上半年有望再纳入一项资产，因此推进了此次竞标。
为此，该公司于今年4月参与了A-One Tower Dangsan的竞标，并被选定为优先谈判对象（PNO），于13日完成了交易交割。
三星FN房地产投资信托虽然认为A-One大厦当山属于非核心业务区域的“其他区域”资产，但考虑到公司目前的财务及资产规模，其重点在于无需进行大规模有偿增资即可将其纳入资产组合。
无需大规模增资即可扩大规模……“挑战”优质资产若公司收购核心商务区的优质资产，通常需要进行大规模有偿增资，可能导致股价波动加剧，因此选择了负担相对较小的A1 Tower Dangsan。
据解释，此次纳入规模控制在总资产的30%以内，仅需提交变更报告即可完成相关程序，无需国土交通部批准变更，因此行政负担相对较轻。
所谓“国土交通部变更许可”，是指已获批准的城市开发项目、实施计划、REITs资产管理公司注册等主要国土·交通项目内容发生变更时，需再次获得主管部门国土交通部批准的行政程序。
通过此次收购，三星FN房地产投资信托基金的资产规模扩大至约1.25万亿韩元，大幅突破了1万亿韩元大关。由此，为未来挑战更大规模的优质资产奠定了基础。
金融投资行业相关人士表示：“三星FN房地产投资信托通过收购A-One Tower当山项目，在无需承担大规模增资负担的情况下，既扩大了资产规模和增强了投资实力，同时也为未来收购主要业务区域的优质资产奠定了基础。”
他接着补充道：“此次交易并非简单的办公楼买卖，而是体现了REITs调整投资组合的趋势”，并指出：“NH All-One REITs正通过出售非核心区域资产，将资产结构重新调整为以核心商务区为中心；而三星FN REITs则正在实施通过获取新资产来扩大投资组合的战略。”
