[E-DailyPARK JONG-HWA 记者] 在首尔永登浦区出租公寓的A先生，随着10月租约到期日临近，正忧心忡忡。由于A先生的公寓市场价超过15亿韩元，住房抵押贷款额度最高仅能获得4亿韩元，而仅凭这笔钱，要向租客退还押金，资金状况十分紧张。 此外，在首尔办理住房抵押贷款时，由于“小额租房保证金扣除”（即从贷款额度中扣除需优先偿还给后续租户的保证金），贷款额度会被扣除5500万韩元，因此A先生实际能获得的贷款金额进一步减少。

在京畿道某地区将公寓出租为全租，自己则在其他地区作为租客居住的B先生，也因全租资金返还问题而心神不宁。 在现金短缺的情况下，为了搬进自己的公寓，他必须申请“退租贷款”将押金退还给租客；但由于B先生公寓所在地区最近被划入房地产调控区域，因此必须适用“压力DSR（总债务本息偿还比率）”制度。一旦适用“压力DSR”制度，贷款额度将比以往进一步缩减，因此B先生担心照这样下去，自己可能永远都无法搬进自己的房子。

随着贷款管制与强调自住的房地产税制强化相互交织，抱怨陷入困境的房东数量正在增加。这是因为自住压力日益增大，而退还押金的负担却更加沉重。

据12日金融界消息，目前市面上的银行针对去年6·27政策出台后在首都圈及房地产调控区域签订的押金租赁合同，若申请退租贷款，仅以“生活稳定资金”名义提供最高1亿韩元的贷款。 截至今年6月，首尔和首都圈公寓的租房中位价分别达到5亿4000万韩元和3亿5000万韩元，在此背景下，房东向租客退还押金变得更加困难。

对于6·27政策出台前签订的租赁合同，虽然未设定具体贷款额度上限，但一旦该地区被指定为调控区域，即使此前已签订合同，其LTV（贷款价值比）和DSR（债务偿还率）也将按调控区域标准下调，导致贷款额度较以往减少。 此外，若在租赁合同期间房东发生变更，即使是在“6·27”政策出台前签订的租赁合同，退租贷款额度也将被限制在1亿韩元。

在此情况下，政府正通过调整税收政策，向房东施压要求其实际居住。根据政府上月公布的税收改革方案，即使是仅拥有一套住房的业主，若未在自有住房中实际居住，其扣除额将比以往减少，综合房地产税和转让所得税负担随之增加。对于资金紧张的房东而言，既难以承受税负，也难以通过贷款让租客搬离，可谓陷入两难境地。

光云大学房地产法务学系教授徐镇亨表示：“如果通过税收政策或贷款管制等手段强行强制要求实际居住，反而可能会加剧租赁市场的混乱。”